空室×仲介×魔法の言葉

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 はじめに

友 良い物件が、あったら紹介して下さい?とか。

鳥 ・・・。そういう、魔法の言葉はありますが、

効果の程は疑問です。

友 ? どうしてですか?

鳥 逆に、友さんに聞きますが、良い物件とは?

 

相場より、安い物件ですか? 

 

積算より時価が安い物件ですか?

 

物件価格が1000万以下の物件ですか?

 

買う人にとって、良い物件は、色々ありますので・・・。

もっと、条件を、絞った方が良いでしょうね。

友 ・・・。一般的なアドバイスとしては、どんなものがありますか?

鳥 元付けの物件か、指値のできる物件とか?

レインズに載っている物件は3割、指値が通らないと

紹介しない業者さんとか・・・。

話が脱線したので、戻しますよ。

友 今日は、なんの話?

鳥 空室に、ついて、です。

今までは、大家の視点で視てきましたが、

今度は仲介の立場で、視てみます。

前提条件として、大家サイドに、問題がないとします。

友さんに、質問です。

仲介さんは、内覧希望者に家賃について、どう聞きますか?

友 お探しの家賃は、いくらでしょうか?

鳥 そうですね。そんな所ですね。

友 ? なにか、まずいのですか?

鳥 まずくは、ないですか?こう聞いたら、どうでしょうか?

 

お探しの家賃の、

 

上限は、いくらですか?

 

友 ? 同じじゃないですか?

鳥 内覧希望者さんは、収入から、逆算して、家賃を決めています。

友 それで?

鳥 家賃の上限を超えての契約成立は、ありません。

友 なるほど。家賃の上限がわかれば、家賃による、ミスマッチが減りそうですね。

鳥 その通りです。家賃の上限がわかれば、

それ以下の家賃の範囲内で、お奨め物件を紹介します。

友 内覧希望者さんの視点で見て、本当に良い物件なら・・・。

内覧から成約まで、一気に、いけそうですね。

鳥 内覧希望者さんが、本気で探している人なら・・・。

1度の内覧で、決まるかもしれませんね。

次です。自分の物件を営業の人が、直接見てるケースです。

友 ? 条件はそれだけですか?

鳥 その営業の人が、自分である程度、判断できること。

友 そうすると?

鳥 例えば、礼金0 敷金0(ここは、条件を統一する。)で、

家賃をいくらにしたら、安いと感じますか?と聞いてみる。

友 なるほど、どこまで、条件を緩和すれば、反応が良くなるか、わかりますね。

鳥 空室が1~3室位なら、粘るのもあり、と思いますが、

 

空室が4室以上なら、機会損失も考えた方が良いですね。

 

友 機会損失とは、何ですか?

鳥 例えば、今、12月で、11月が空室だとすると、

今後、努力しても、11月分の家賃は、回収できない。

友 例をあげると?

鳥 10室、空室があり、半年、空室が続いている。

1室の相場の家賃が5万円で、家賃を4万にすれば、すぐ契約できるとする。

機会損失は、5万円×10室×6ケ月=300万円

しかし、家賃の減額を受け入れれば、

収入 4万円×10室×6ケ月=240万円

機会損失-収入=300万-240万円=60万円

機会損失を60万に減少できます。

友 大幅に家賃を下げるのも、1つの手段ですね。

鳥 空室が、多く、長期戦の予感がするなら、早めの決断も・・・。

 

 
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人生は長く、世界は広い、肩の力を抜いて、生きてみよう。

人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

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2012年9月4日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

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