3年でリタイヤ

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 3年でリタイヤ

 昔、体験談を聞きに行ってきました。

 もちろん、成功体験談です。

 ※本人の感覚です。

 

 鳥の意見は、失敗だと思っています。

 

 購入した人は、初心者、かけだしクラスです。

 表面利回り 9%未満

 新築・・・後日利回りが落ちます。

      積算が買った瞬間に3000万落ち

      (本人評価)

 長期で、融資

 部屋の広さ 15㎡

 東京都 駅から4分(これは、力を感じます)

 自宅を共同担保(後に売却)

 配偶者を連帯保証人

 事実上

 命をかけて運営しています。

 

 新築を買う場合は、利回りや、キャッシュフローに

 目が向いてしまいがちです。

 初心者は・・・。

 

 これは、10件位、売買していていると、

 その他にも、重要な事が、あるハズ・・・。

 と気が付くのでは?

 

 鳥が、新築を買うなら、

 以前にも、日記にも書いている事があります。

 それは、

 建設した値段と同じ位で将来、売れるのか?

 

 5年後?10年後?20年後?

 築年数が重ねても

 欲しがる投資家(凍死家)は、いるのかな?

 

 融資は付きやすいかな?(積算を含む)

 中古物件が低利回りである地域なら、

 新築をする価値があると思いますが、

 中古になると、高利回りになってしまう地域では・・・。

 

 その物件の単体での評価は?

 あまり、お奨めできないと思っています。

 

 その地域の

 中古物件を調べてみます。

 高利回り12%以上なら

 

 鳥なら、躊躇するかも・・・。

 

 部屋の広さ 15㎡

 今の時代で新築でこの広さで、通用すると、

 鳥が思う地域は、

 新宿駅や渋谷駅等の

 メガターミナル駅です。

 
 シュミレーション

 例 新築時

 価格 8000万

 利回り 8%

 10年後

 投資家(凍死家)の  期待利回り10%

 家賃は、新築時より10%減額で・・・。

 家賃 8000万×8%×90%=576万円

 価格 576万円÷10%=5760万円

 差損 8000万-5760万円=2240万円

 家賃 640万円×10=6400万円

 計 -2240万円+6400万円=4160万円(表面利益)

 こんなに、うまくは、いかないですが・・・。

 

 それと、売却する時に、長期で融資を組んでいると、

 売却価格よりも、残債の方が大きい為、

 売主が、資金調達しないと、

 抵当権が、普通、外せません。

 

 ※新築は、融資期間が長くとれる事があります。

 物件をいくつか、買った後なら・・・。

 資産の組み換えも考えられますが・・・。

 

 なぜ?

 この物件を買ったのか?

 本人は、3年でリタイヤするため。

 ※ リタイヤとは、会社を退職する事です。

 鳥の感想ですが・・・。

 3年でリタイヤできるかも知れません。

 別の意味で・・・。

 ※別の意味で・・・賃貸事業の経営に失敗するという意味です。

 


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人生は長く、世界は広い、肩の力を抜いて、生きてみよう。

人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

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2012年11月8日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

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コメント

  1. 荻窪ケン より:

    不動産は、やっぱり場所を選びますよね。

    低金利で融資が引けるのであれば、東京の新築はありだと個人的には思っています。

    耐用年数がほとんど残っていないのに、平気で利回り10%で中古の値段をつけるところですから。それで本当に売れているのかどうかは知りませんが。

  2. より:

     鳥です。

      荻窪ケンさんへ

     <低金利で融資が引けるのであれば、

      東京の新築はありだと個人的には思っています。

      東京は、売却益が狙える可能性があるので・・・。

      低金利で、無くても、有りだと思います。

      鳥は、やりませんが、できる人やスゴイ人はいますね。

     <耐用年数がほとんど残っていないのに、

      平気で利回り10%で中古の値段をつけるところですから。

      それで本当に売れているのかどうかは知りませんが。

      地方の人が、物件を見ないで、買うそうです。

      複数の人から聞きました。

      可能性は有りだと思います。

      


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