最後の保有状態

鳥です。

 


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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

最後の保有状態

 

さて、いろんな人が、いろんな媒体で、いろんな事を

言っています。

 

今度は、角度を代えて、書いてみます。

 

最後の保有状態

 

最後の状態は、

 

固定資産税価格 200.000.000円

実質利回 7%

年間収入 14.000.000円

保有資産の種別 資産価値のある不動産

抵当権のない不動産を所有

 

普通の人なら、この位で、充分だと思います。

 

なので、この状態に最終的になる様に、売買していきます。

 

1 資産価値のある不動産

 

話を聞いていて、鳥が返り討ちにするパターンが

多いので、最初に説明します。

 

不動産には、大きく分けて、2つの性質があります。

賃貸業なので、

 

1-1 収益性、家賃収入

1-2 資産性 売却益

 

です。

 

最初は、経験なし、収入なし。の状態から創めますので、

当然に収益性不動産から、初めていきます。

 

但し、保有不動産が、全部が、収益性不動産だと、

非常に不安定な状態になります。

 

相続など、急に現金化したい時に、

 

売りに出した時に、

 

本当に売れるのか?

いつ売れるのか?

幾らで売れるのか?

 

予測がしづらいからです。

 

1-1-1 収益性 これは、不動産の収益性に着目します。

但し、気をつけなければ、ならないのは、

居住用不動産と事業用不動産は違うと言う事です。

 

事業用、店舗、事務所、ホテル、旅館、倉庫等。

 

1-1-2 融資が違います。

サラリーマンで、居住用不動産に、

アパートローンや、住宅ローンなどの

パッケージローンを使う事はできますが、

 

一般に、事業用不動産には、

 

使う事はできません。

 

居住用の1Fを店舗や事務所に改造する事は、

容易いですが、その結果、資産の価値は激減するのは、

覚悟して下さいね。

 

次に買う人の融資の問題が生じる為です。

 

 

1-1-3 客付け

 

鳥は、事業用の経験は、ありません。

 

ただ、居住用は、建物の整備と家賃の価格のバランスで、

だいだいできるものですが・・・。

 

事業用物件は、立地が強く影響します。

 

また、水道管や排水など、口径を大きくしないと

いろいろ不都合な事が起きます。

 

無理な物件は、無理というのも、事業用物件の特徴です。

 

事業用物件は、ダメだと言っている訳ではないです。

勘違いしないで下さいね。

 

最初から、事業用の査定をして、問題なければ

創めれば良いのです。

 

(融資はどうでしょうか?)

 

事業用物件は、結果を出し続けている人限定で、

通常、相談に応じてくれます。

 

1-2-1 資産性の不動産

 

さて、最近買った本の著者に反論するようで、

恐縮ですが・・・。

 

著者は、石渡さんです。

 

彼は、土地値以下で、買う事を主張していますが、

鳥の個人的な見解で、大変恐縮ですが、

 

只の収益性の物件です。

 

1-2-2 時価と評価

 

さて、鳥の定義する資産性不動産ですが、

基本的に、人が欲しがる物件です。

 

その為、通常、物件の価格は、積算価格より、大きくなります。

重要なので、もう一度、言います。

 

物件の価格は、積算価格より、大きくなります。

 

人が欲しがる物件なので、売却に出せば、3ケ月以内に

売却できます。

 

その時の景気や流れもあるので、絶対ではないですが・・・。

 

勿論、そんな物件なので、収益性は低いです。

 

大金を運用する時は、

その収益性よりも、安全性が優先します。

 

さて、長くなったので、

終わり。

 

 
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人生は長く、世界は広い、肩の力を抜いて、生きてみよう。

人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

 

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2013年1月6日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

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