失策する不動産

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

失策する不動産

最初にどんな不動産を買ったほうが、良いのか?

鳥の考えを日記に書こうと思います。
まず、最初に買うという前提なので、

今は不動産を一つも持ってないという前提です。

そこで、一つ指摘したい点があります。

それは必ず 失策をする という事です。

今の鳥は不動産を売買し、賃貸しています。

そこから生じる問題を解決しています。

 

今の鳥なら、

初期の買い方では、買いません。

おそらく、他の方も件数を重ねる事で、いずれかの時点で

最初の取引が失策だと思う日が来るかも知れません。

なので、最初から全財産をつぎ込むのはお勧めしません。

 

 
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 人生は長く、世界は広い、肩の力を抜いて、生きてみよう。

人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

 

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2013年1月23日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

最初の戸建

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戸建賃貸(初心者の場合)

高利回り

まず、いろいろなリスクはあっても高利回りを狙うべきです。

儲かるのか?

儲かるかどうかは別の次元の話ですが・・・。

きっと難しいでしょう・・・。

なぜ、挑戦するのか。

なぜなら、やって後悔するなら、後日、知恵として生きる道があると思うからです。

やらなければ、ずっとモンモンとした気持ちを抱えると思います。

実践

具体的には、○ットホームで物件を探します。

なぜ、○ットホームなのか、それは違反広告の場合、不動産業者に○ットホームが制裁を課すからです。

それと、売主から売却依頼を受けてないと広告できない規則があります。

信憑性の高い情報元です。

興味のある物件を見つけました。

そこで、物件の住所の枝番号を聞きます。

枝番号まで聞くとは、物件の住所を正確に聞くという事です。

現地に行こう

次にその物件を実際に見に行き、位置を確認します。

まだ、内覧はしません。きっとこの状態では、スキル的にただ、見るだけで終わるからです。

内覧はどうするの?

内覧をするときは、業者さんと一緒に行きます。

その時、業者と少しでも有利な交渉をするには、大家のレベルを上げてからする方が苦労が少ないと思うからです。

何箇所見るの?

価格を気にせず、周辺30箇所ぐらいの立地を確認します。

道は重要だね。

その時、一回で道に迷わずいける物件と、行けない物件を仕訳します。

これは、後日、賃貸をする時に大問題になるからです。

 

あなたが迷う物件は

 

仲介業者も入居者も迷うからです。

 


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2013年1月22日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:売買

賃貸併用住宅

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賃貸併用住宅

 

 鳥の意見で、反論には、聞く耳はもちませんと、前ふりをしますね。

 

 入り口・・・建設時

 

 住宅の利点を生かして、住宅ローンが組める。

 

 原則として、住宅に大家が住みます。

 

 住宅ローンなので、

 通常より、大目の融資が引けます。

 

 中間・・・賃貸中、家賃収入

 

 利点・・・自主管理が楽

 欠点・・クレーマーが入居したら、

 

             出会う度に、不快になるかも。

 

 

 出口・・・売却

 

 ここから、本題。

 
 あなたが、売る時に、

 

 別の人が買い手となります。

 

 ※買い手・・・投資家(凍死家)の事です。

 

 ※賃貸経営に興味のない、

 

   一般の人は、買いません。

 

 買い手が住むなら、住宅ローンが組めます。

 問題なし?

 そこで、質問です。

 あなたは、賃貸併用住宅を10棟、

 

  持ちたいですか?

 

 仮に、持ったとしても、

 

  1棟にしか、住めませんが・・・、

 

 答え・・・  いらない  と答えた人・・・普通です。

 その場合に、あなたが、  売るとき  には、

 買い手は  いない  という事です。

 
 答え・・・ほしいと答えた人・・・ガンガン作りましょう。

 作りとしては、

 1F全部が大家 4LDK

 2Fが1Rが4つ

 としましょう。

 大家が住まない9つについてです。(全部賃貸として利用)

 2Fは単身者用です。

 1Fはファミリー用です。

 家賃

 2Fは想定通りです。

 1Fは、床面積程には、家賃はとれないでしょう。

 
 ここから、買い手は、

 

 引きなおし家賃で、計算して、

 

 低い売却金額を提示します。

 

 全部が、アパートローンなので、

 

 積算に合わせて、低い売却金額を

 

 提示します。

 

 
 買い手が、少なければ、あなたに

 

 対して、強気で交渉してきます。

 

 鳥は、賃貸併用住宅は、反対なのか?

 答えは、内緒です。

 ただ、初心者には、ハードルが高いと思います。

 中堅大家は、この程度の事は、承知の上なので、

 建設するのも、良いと思います。

 (他にアドバンテージがあれば・・・。)

 

 
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2013年1月20日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

不動産の融資の金額はどの位が適当か。

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 不動産の融資の金額はどの位が適当か。

 

 今後、フルローンで、購入を検討している人の場合。

 銀行の預金残高だと思います。

 

例1 預金残高が500万なら、物件価格は500万です。

  それをほぼフルローンで買う事をお勧めします。

 

理由は、フルローンで買う事はできても、

 その状態で利益を出し、賃貸を続けるのはかなり難しいからです。

 

実際には、家賃収入は、

  借入金の返済(元本+利息)で、消えてしまうでしょう。

 

 実際に買って、運用してみるべきです。

 

楽勝なら、

  レバレッジをかけてもっと高い物件を買えば良いですが、

 少しでも、不安があるなら、じっくり考えてみるべきです。

 

大金をかけて失策をした場合、

 その人の人生が狂ってしまう事もあります。

    

また、500万円位の金額なら

   働けば、返せる金額です。

 

資金に余裕のない人が、最初に億を超える物件を、

 

 フルローンオーバーローンで買うと・・・。

 

 どれだけ、スリルのある事がわかると思います。

 

 

 
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2013年1月19日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

最後の保有状態

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最後の保有状態

 

さて、いろんな人が、いろんな媒体で、いろんな事を

言っています。

 

今度は、角度を代えて、書いてみます。

 

最後の保有状態

 

最後の状態は、

 

固定資産税価格 200.000.000円

実質利回 7%

年間収入 14.000.000円

保有資産の種別 資産価値のある不動産

抵当権のない不動産を所有

 

普通の人なら、この位で、充分だと思います。

 

なので、この状態に最終的になる様に、売買していきます。

 

1 資産価値のある不動産

 

話を聞いていて、鳥が返り討ちにするパターンが

多いので、最初に説明します。

 

不動産には、大きく分けて、2つの性質があります。

賃貸業なので、

 

1-1 収益性、家賃収入

1-2 資産性 売却益

 

です。

 

最初は、経験なし、収入なし。の状態から創めますので、

当然に収益性不動産から、初めていきます。

 

但し、保有不動産が、全部が、収益性不動産だと、

非常に不安定な状態になります。

 

相続など、急に現金化したい時に、

 

売りに出した時に、

 

本当に売れるのか?

いつ売れるのか?

幾らで売れるのか?

 

予測がしづらいからです。

 

1-1-1 収益性 これは、不動産の収益性に着目します。

但し、気をつけなければ、ならないのは、

居住用不動産と事業用不動産は違うと言う事です。

 

事業用、店舗、事務所、ホテル、旅館、倉庫等。

 

1-1-2 融資が違います。

サラリーマンで、居住用不動産に、

アパートローンや、住宅ローンなどの

パッケージローンを使う事はできますが、

 

一般に、事業用不動産には、

 

使う事はできません。

 

居住用の1Fを店舗や事務所に改造する事は、

容易いですが、その結果、資産の価値は激減するのは、

覚悟して下さいね。

 

次に買う人の融資の問題が生じる為です。

 

 

1-1-3 客付け

 

鳥は、事業用の経験は、ありません。

 

ただ、居住用は、建物の整備と家賃の価格のバランスで、

だいだいできるものですが・・・。

 

事業用物件は、立地が強く影響します。

 

また、水道管や排水など、口径を大きくしないと

いろいろ不都合な事が起きます。

 

無理な物件は、無理というのも、事業用物件の特徴です。

 

事業用物件は、ダメだと言っている訳ではないです。

勘違いしないで下さいね。

 

最初から、事業用の査定をして、問題なければ

創めれば良いのです。

 

(融資はどうでしょうか?)

 

事業用物件は、結果を出し続けている人限定で、

通常、相談に応じてくれます。

 

1-2-1 資産性の不動産

 

さて、最近買った本の著者に反論するようで、

恐縮ですが・・・。

 

著者は、石渡さんです。

 

彼は、土地値以下で、買う事を主張していますが、

鳥の個人的な見解で、大変恐縮ですが、

 

只の収益性の物件です。

 

1-2-2 時価と評価

 

さて、鳥の定義する資産性不動産ですが、

基本的に、人が欲しがる物件です。

 

その為、通常、物件の価格は、積算価格より、大きくなります。

重要なので、もう一度、言います。

 

物件の価格は、積算価格より、大きくなります。

 

人が欲しがる物件なので、売却に出せば、3ケ月以内に

売却できます。

 

その時の景気や流れもあるので、絶対ではないですが・・・。

 

勿論、そんな物件なので、収益性は低いです。

 

大金を運用する時は、

その収益性よりも、安全性が優先します。

 

さて、長くなったので、

終わり。

 

 
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2013年1月6日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

太陽光発電の検討

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太陽光発電の検討

 

まず、最初に鳥は、太陽光については、否定的デス(死)。

 

なので、肯定派の人は、気分が悪くなると思いますので、

読まない事を強く推奨します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まず。歴史について

太陽光の発電の原理は、日進月歩で、進化しています。

 

注 刺客は、送ってはいけません。

 

少し前の原理は、みなさん、覚えていますか?

 

大きなタンクの水を温めて使うです。

 

それも、大昔の話では、ありません。

鳥は、戸建を中古で、よく買いますが、

 

この太陽光は、はっきり言ってデス()。

 

今の時代に合わないし、当時、売っていたメーカーも

販売店も倒産しています。

 

それと、今の太陽光は、関係ないジャン?

と思う人がいるとします。

 

本当のそうでしょうか?

 

鳥が、想うに、近い将来、技術革新が、きっと起こります。

 

1 中小企業が、新たに、名乗りをあげて、

   新原理を、提唱します。

 

     その事で、既存の太陽光の設備は、旧式となり、

  ほとんどのメーカーは撤退します。

 

 修理整備できない

 

 設備価値はいかに・・・。

 

  自主整備できれば、話は、別ですが・・・。

  設置から、20年以内に起これば・・・。

 

 面倒です。

 今の段階で、倒産や撤退をいう販売店はありませんが・・・。

 

 将来は、どうなのでしょうか?

 

  その結果、今、導入している不動産投資家は、

   不動産凍死家となる・・・かな?

 

2 王道の大手メーカーが、お金と時間にものを言わせて、

  量産化に成功します。

 

  今、モタモタしているのは、大量生産する事で、

  値崩れを心配しているだけでしょう・・・かな?

 

  この結果、推定、粗利益が30-40%で、

  一部の事業者に提供されます。

 

  プロパンガスの無償の給湯器の回収期間が

  参考になるのでしょうか?

 

  その結果、

 

今、導入している不動産投資家は、

 

旧式の太陽光の高値で、

 

買う事になってしまいます。

 

  例えるなら、ビデオデッキの性能と価格の関係でしょうか?

  どこかの、メーカーが口火を切れば、その破壊力は・・・。

 

 そんな感じで、今は様子見です。

 

 そもそも、設備関係で、利回り10%で儲かるとか、

 言っている段階で、相当、頭が悪いんじゃないのかな?

 

 と思っている人もいるかも知れませんね。

 

 さらに、発電の買取制度ですが・・・。

 これも、問題デス(死)。

 

 すでに、お気づきの方もいると思いますが・・・。

 制度にも問題は、あるかも知れませんが・・・。

 

 一番問題なのは・・・。

 現政権様が、あまり検討せずに・・・。

 

 なので、政権交代が起きたり(20年以内に)

 あるいは、元政権様が、政治問題や・・・。

 

 増税と絡めて、高く買い取るのは、

 

血税の無駄とか?

 

 法律は、議員や政府が変われば・・・。

 約束と違って、改正されますので・・・。

 

 その辺の考慮は、されているのでしょうか?

 

 10年間では、原価を回収したに過ぎません。

 

 もっと、資金を別に使う方が・・・。

 生きた使い方かもしれません。

 

 あの方も、表だって書くと、刺客が怖いのでしょうか?

 コメント欄で、意見を述べています。

 

重要 鳥は、便乗して、記事を書きました。

  

注 刺客は、送ってはいけません。

 

これは、鳥の意見で、現実には、違う可能性が

あるかも知れません。個別的な判断は、

自己責任で、お願いします。

 

 

 

 
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2012年12月24日 | コメント/トラックバック(8) |

カテゴリー:売買

周利 番一(りまわりいちばん)。

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 オレの名前は周利 番一(りまわりいちばん)。

 

 

さて、人気のわくわくさんの作品です。

原文はこちらです。(オオカミさんのコメント欄)

作者に応援したい方はこちらです。(ワクワクさんの日記)

 

さて、今回は、どんな珍道中を見せてくれるのでしょうか?

わくわくさんの、最近の作品です。

 

オオカミさんの日記もおもしろいです。

 

業者やコンサルタントと対決する場面は、

想像だけで、書くのは、難しいです。

 

とても、為になる記事を連休中に探すのも?

勿論、おもしろければ、応援クリックを

よろしくお願いします。

 

ワクワクさんの記事のですので、

おもしろければ、応援クリックを、

わかりますよね?

よろしくお願いします。

 

 

 

オレの名前は周利 番一(りまわりいちばん)。

有能なオレ様を無能な上司やダメなこの会社は活かしきれていない。
そんな環境に飽き飽きしていた頃、

 

『SMALL Yesterday』という雑誌で、

 

不動産投資の特集をしていた。

有能なオレ様だから、スグに不動産投資の美味しさに気付いた。

ちょっと本屋へ行って数冊の本を立ち読み。完全に理解した。

 

不動産投資で楽して儲けるには「利回り第一」だ。

後は不動産屋に片っ端から電話すれば、

 

確率の問題で0.003%で

 

私は高速でリタイアできる。

 

昨今は個人情報が売買される時代だ。
特に私のような有能で且つ洗練された投資家

 

の貴重な個人情報を渡す訳にはいかない。

 

わざわざ不動産屋に出向くなんて

 

効率が悪いので、電話だよね?電話

 

あ、大事なオレ様の個人情報プロテクトするために

 

非通知発信だ。
カモだと思われて個人情報がアチコチ回されたら

クソ物件ばかり持ち込まれるし、時間のムダだしね。

 

というわけで、ネットで物件をリサーチし、

指値が通りそうな物件をいくつか絞り込んだぜ。

 

高利回り物件は待っていても見つからない。
自分で創り出すものだ!

 

しかし、どこの不動産屋も中々肝心の事を言わない。

こっちは貴重な時間

 

使ってやっているのに・・・使えねぇなぁ!

 

本音ベースなら半額にしたいところだが、

 

まずは相手の出方、まぁ弱り具合を見ながら

 

指値をグイグイ入れてくぜ!

 

12%で軽いジャブ。

そこで買ってくださいって言ってくれれば、

 

もうちょっと粘って買ってやってもいい。

 

属性のいいオレ様なら銀行も次々と融資したがるだろう・・・

 

なのに不動産屋と来たら、

 

ちょっと指値しただけで冷たく切りやがる。
前回はちょっと会話になったが、

 

アタマに来てガチャ切りしたぜ。

 

先日電話したら、そこは指値が通った。

やっぱり確率の問題なんだ!

 

そこから更に切り込むのがオレ流。

結局、利回り15%ゲットだぜ!ふふふ。

ココまで来たら貴重なオレ様の

 

個人情報を開示してやってもいい。

 

契約するためには仕方ないぜ。

 

しかし、銀行のヤツ、

 

オレ様の貯金を知って融資額を絞りやがった!

属性のいいオレ様の足元を見やがって!

 

まぁ、いい。

ココに高利回りの物件を建てれば、リタイアは目前だ。

 

安く造ってくれる建築業者も見つけたぜ。

しかし、この建築業者も無能だ。

この土地には建物が建てられない

 

ってホザきやがった!

 

全く世の中は、オレ様がリタイアするのが

 

勿体ないのか、

 

変なことをいいやがるぜ、全く!(了)

————————

 ダメ?(^^;)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

 

最後まで、お読みになりましたら、

 

是非、に応援クリックしてあげて下さいね。

 

よろしくお願いします。

 

 

 

 


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2012年12月23日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:売買

不動産投資の失敗/フルレバー・イクゾウ

鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 

 

わくわくリッチさんの、

不動産投資の失敗/フルレバー・イクゾウ

続編です。

 

笑えたら、是非、彼のブログまで、

出向いていって、クリックしてあげて下さいね。

 

本文開始

 

タツタツタツタツタツ・・・蛇口から落ちる雫の音で目が覚める。

 

時はさかのぼる。

 

私は一応名の通った大学を卒業し、一部上場会社で営業をしている。

 

小学生や中学生向けの教育テキストを売る仕事だが、成績は並みだ。

頭にいつも寝ぐせの付いている上司からはいつも怒鳴られてばっかり。

 

ある日、勤務時間中に、一人営業戦略会議のため、

 

コーヒーショップ併設の本屋さんで戦略を練る。

頭を使い過ぎて寝てもいたが。

 
本屋さんの中をブラブラしていると、

 

『金持ち金さん 貧乏銀さん』という本が目にとまった。

そういえば、同期のヤツがみんなに、

 

新興宗教の勧誘並みに勧めていた本だ。

 

 
「くだらねぇ~」と思いつつ、手にとって立ち読みをする。

その内容にグングンと引き込まれ、頭の中にイナヅマが走った。

 

「これだ!」

 
同じ本屋さんで不動産投資関係の本をまとめて立ち読みして、

完璧に中身を頭にインストール。

 

その日から、ありとあらゆる不動産関係の本を読み、

もったいないが清水の舞台から飛び降りるつもりでセミナーにもドンドン参加。

 

 

 

 

 

 

 

 

『ライトニング不動産投資』という

 

情報商材も買った。

 

ある日、メルマガ登録している「直販オーナーズ」

 

からセミナーの案内があった。

 

無料だ。まんもすラッキー!


 

 

 

 

 

 

セミナーに参加してみると、100人以上の「同志」がいた。

 

セミナーでは「不動産投資のデストロイ」という内容。

 

そして、講師が次々と物件を紹介していく。

 

利回り10%で、地方中核都市だが、積算以下で買い進めることで、

あっという間に資産が億を超え、年収3000万円に届く

 

「現代の錬金術」。

 

「まさしく、これだ!」

 

「これを実現すれば、アノ万年寝ぐせ上司どころか

取締役の年収を飛び越せるぜ!」

 

講師からは、次々と申し込みが入るので、先着順ということであった。

 

また、融資は佐渡魔女銀行と太いパイプが有り、

 

物件の資金だけでなく諸費用まで借りられるという。

 

早速、セミナー終了後の相談会に参加。

物件詳細を見せてもらう。

 

講師からは「アナタの属性なら、まずこの

 

3億の物件なんかがお手頃なんじゃないかな?」

 

「すぐ申し込みが入って次々と売れて行くから、別に他の方でもいいだけどね。」

 

「でも、成功者は行動が早いんですよ。

 

迷っている間に女神は去って行くから。」

 

「あなたも一般道ではなく、

 

我々と同じ高速道路を走りませんか?」

 

決めた、私は高速道路を行くことを。

 
早速、次の週に紹介された銀行へ。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

連帯保証人が必要と言われる。

 

 

 

 

 

 

 

 

私には3年前に結婚した妻がおり、妻にこれまでの経緯を説明し、

ノリノリで連帯保証人をお願いした。

 

は公的病院に努める看護師だが、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「ワタシ、連帯保証人なんてイヤ!」

 

とアッサリと断れた。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その後、何度も説得を試みるが、頑固な妻は応じてくれない。

仕方なく、実家の父親を説得。

 

父親は地方で小さな工場を営んでいるが、不動産投資の知識は全くない。

 

しかし、ワタシの高度な理論を完全に理解してくれたのか、

 

それとも理解していないのか分からないが

 

連帯保証人に応じてくれた。

 

「Yes!!」

 

これで、高速道路族の仲間入りだ。

 
後は早かった、「直販オーナーズ」、

 

そしてタッグを組む不動産売買専門会社

 

更にオーバーローンで貸してくれる佐渡魔女銀行。

 

父が出張がてら東京に出てくる日に、銀行へ。

たくさんの書類に、私と父親の署名と捺印を繰り返す。

 

それだけで父はうんざりしていたようだが、

私はワクワクしながら署名・捺印した。

 

全てが終わった後、父親に物件の写真を見せた。

 

父は「ほう、立派な物件じゃないか。

オレには理屈が分からんが、賢いお前なら大丈夫なんだろ?」

 

私は「大丈夫、こういうのはキチンとした理論があるんだよ。」

 
1週間後、登記が完了し、司法書士から登記識別情報が送られてきた。

 

管理会社は「直販オーナーズ」がタッグを組む

不動産売買専門会社から紹介を受けた管理会社に全面委託だ。

 

今度の連休には、旅行がてら物件を見に行こう!

1回経験してしまえば、何ともない作業だ。

 

私は次々と物件を増やしていった。

もう資産は20億ぐらい。

 

全部RCなので、固定資産税は大きいが、物件をドンドン買っているため、

不動産取得税その他で所得税はかからない。

 

年収も1億ぐらいになりそうだ。

 

ん?会社、バカらしくて去年辞めた。

 

会社の寮を出て、今は高層レジデンスの83階(ハサンカイ)、

 

3LDKの中古をリフォームして住んでいる。

 

すぐに転売しても利益が出る。

 

私のような人を「洗練された投資家」と言うんだろうなぁ~。

 

83階から、夜景を観ると、しがないサラリーマンが

夜遅くまで働いているオーラを感じるが、もう私には関係のない世界だ。

 

ある日、テレビをつけながら、メルマガの原稿を書いていると、

サブプライムローンが破綻したと報道していた。

 

「ふ~ん、属性の低い人にローンを無理やり貸していたツケが回ってきたんだな。

所詮、バブルだよ。」

 

2ヵ月後、管理会社からTEL有り。

入居のお知らせかな~? 修繕? もしかして退去~?

 

と思って電話に出ると、いつも入居のときに報酬として

 

家賃2ヶ月分相当をキックバックしている

 

営業マンの元気がない。

 

私が「どうしたの?」と訊くと、営業マンは

 

「お持ちの物件の近隣の工場が

 

非正規社員の雇い止めをしまして・・・」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「それに伴い、退去が続出で、

 

入居率がここ1ヶ月で30%ダウンです。」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
「えぇ~!!」

気が遠くなりそうだったが、

 

「じゃぁ、家賃を少し下げてもいいからさ、

 

何とか埋めてよ。」

 

営業マンはか細い声で返事をして電話を切った。

更に2ヵ月後、営業マンからTEL有り。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「スイマセン、入居率が50%を切りました。

 

お持ちの全ての物件で退去が続いています。

 

私は「にゅ、入居者の確保のほうは?」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「もう家賃を下げても入りません。

 

需要より供給が多い地域ですし・・・」

 

私はついにキレて、

 

 

「そこを何とかするのがプロだろ!

 

何のためのキックバック何だよ!

 

役立たずがッ!」
 

と言い放った。

 

さすがにこの入居率では、固定資産税も払えないかも知れない。

生活費は妻が稼いでいるので問題はないが・・・

 

そしてついに固定資産税の納付日、もうお金は残っていない。

 

退去の度におまかせリフォームや、

 

私のセンスの良いリノベーション

 

にもお金を投下している。

 

よし、ここは特攻ローン(ビジネスローン)だ。
 
ここを乗り切れば、何とかなるかも知れない。

 
そして、入居率の下落は止まった。

ホッとひと安心したのは、年も明けて2月。

 
あ、確定申告の時期だ。

 

いつものように、物件ごとに段ボールに詰めた領収書その他の証票類を

税理士さんに丸投げだ。
  

3月になって、税理士の先生と打ち合わせ。

「今年は所得税が大きいですね。」

 

あ、そういえば、昨年は物件を買っていない。

 

所得税どれ位でしょうか?」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

税理士の先生は申告書を示し「2830万円です。」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

と事務的に応えた。

目の前、真っ暗だ。喉がカラカラ・・・どうしよう。

 
次の日、空っぽの頭で父のもとに向かった。

 

事情を話したところ、怒鳴るでもなく静かにお金を振り込んでくれることになった。

オヤジ、ありがとう。ココロの中でつぶやいた。

 

よし、去年のことを教訓として、今年は物件を更に増やし、

満室になった物件から売却して資産の組み換えだ。

 

ガンバロー!

4月、佐渡魔女銀行をはじめ、いくつかの銀行から電話が入った。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「昨年の申告書を拝見しましたが、大丈夫ですか?」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「大丈夫ですよ~、それよりまた良い物件が見つかったんですが、

融資してくれますよね?」と明るく答える。

 

銀行の担当者は「でも、管理会社さんに確認すると

 

入居率が改善する見込みは薄い

 

とのことでしたが・・・」

 

畜生!あの営業マンの野郎!余計なことを!

 

恩を仇で返すとはこのことだ!

 
「ということで、新規のご融資について

 

しばらく様子を見させてください。」

 

「えっ・・・」

 

速効で、管理会社の営業マンに電話をし、

 

怒鳴りつけたのは言うまでもない。

 

無能なヤツにはムチだ必要だ。

 

2ヵ月後、文書が届いた。

管理会社からだ。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「入居率がまた落ちました。」と書いてある。

そんなこと電話で連絡して来いよ!

 

管理会社に電話すると、営業マンでなく上司が出た。

仕方なく「入居率、何とかなりませんかねぇ~」と訊く。

 

 その上司は「何ともなりませんね。この不景気ですし。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

担当の営業マンもあなたの担当を

 

はずれたいと言っています。」

 

私は「では、他の優秀な営業マンに代えて下さい。」と申し出た。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上司は「いえ、あなたと当社との

 

管理委託契約ですが、解約させてください。」

 

「うぇぇ!」

 

数日後、内容証明で解約通知が届いた。

仕方ない、他の管理会社を探そう・・・しかし、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

どの管理会社もなぜか管理を受けたがらない。

 

不思議だ。

 

じゃぁ、自主管理だな。

 
物件を久しぶりに見て回った、驚いたことに空室率云々というよりも

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ゴーストタウンのようだ。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

数ヶ月後に委託契約が切れる管理会社からの収支明細を見た。

もう物件からの収入では銀行返済はとうてい賄えない。

 

父に話そうにも今後、この返済を肩代わりしてもらえる額ではない。

2ヶ月後、複数の金融機関から内容証明が送られてきた。

 

 期限の利益の喪失ってやつだ。

 

私よりも先に妻が勝手に中身を見たようだ。

妻に問いただすと、答える変わりに封筒を差し出した。

 

「ん?へそくりか?」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  
中を見ると・・・「離婚届」だった。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

後は坂を転げ落ちるようだった、

 

物件と自宅は競売に。

 

ほどなく、私は新しい自宅の所有者に退去させられた。

 

連帯保証人の父親は、

 

工場が競売にかけられ倒産(とうさん)。

 

父には申し訳ないことをした。

 

父が何も言わなかったことが、怒鳴られるより辛かった。

 

幸い、自宅と田んぼは母名義だったので、

母のパート収入と父の年金で生活ができているらしいことが救いだ。

 

今は、居酒屋でアルバイトをしながら、家賃3万円のアパート暮らし。

何で私が、こんな時給の低い仕事をしなくちゃならいんだ!って思う。

 

しかも、店長は年長の私に敬意も示さず、

動きが遅いだの、笑顔がないだの、どうでも良い嫌味を言ってくる。

 

だけど、アメリカの成功者は、

 

成功するまで何度も破産しているという。

 

 

日本の経営者でも破産を経験した人は

 

多いみたいだ。

 

 

いつか、実家と田んぼを担保に、

 

また不動産投資を再開して、

 

見返してやろうと思っている。

 

そういえば、いつだか忘れたが、何かのセミナーの懇親会で、

戸建て1戸しか持っていない人がいたなぁ・・・

 

名刺を交換するのももったいなかったので、名前も分からないが、

何かカチンと来ることを言われた気がする。

 

 何て言われたんだっけ?  

  
  

私こと古川 幾三、捲土重来をきしている今日この頃である。

 

成功した暁には、洗練されていない投資家たちに

コンサルタントをしてあげても良い。

 

「不動産投資帝王の道」を目指して・・・

 

※ この話は完全徹底的フィクションで。

 

実在の人物・団体とは一切無関係です

 

 
また、数値も適当で、文章に矛盾がある

 

箇所がありますが、物語ということで

 

ご容赦ください。

 

 

 

 

 

強烈な内容ですが、物語としては、

 

おもしろくないですか?

 

 

 

最後まで、お読みになりましたら、

 

是非、に応援クリックしてあげて下さいね。

 

よろしくお願いします。

 

 

 

 


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2012年12月22日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:売買

古川幾三

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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

ヤリてジジイさんの、古川幾三の記事です。

 

 

おもいろいので、転載します。

 

笑えたら、是非、彼のブログまで、

出向いていって、クリックしてあげて下さいね。

 

最近、元気がなく、更新していませんが、

内容がたまに、爆発する程、おもしろい事があります。

 

暖かい目で、見守ってくださいね。

 

 

本文 開始

 

 

私のような零細大家が、他の不動産投資家と

話をした時に良くある会話。

 

投資家

「初めまして~~~~~~!

 

私、不動産投資をやっている、

古川 幾三と書いて、

 

フルレバー・イクゾウ

と申します!

 

所有物件は、まあ上には上がいるんですけど

90戸だけ所有しております。

 

今年の目標は目指せ100戸を合言葉に

もう少し買い進めようと思ってます。

 

いや~、不動産投資って簡単ですよね~。
物件を担保にすれば、ドンドン資産が増えて

いくんですから、やらない人は損ですよね。
私には信じられません。

 

きっとファイナンシャル・リテラシーが

足りないんですよ。うん。

 

でも最近は銀行の融資が厳しいんですよ~。

なんでなんでしょうかね?

 

私の投資方法が、銀行員より

上を行き過ぎているから

なんでしょうか?

 

もしそうだとしたら、見る目が無いですよね~。

やはり投資家目線が大事ですよ!

 

私も

 

偉大な先生方のセミナーに行きまくって

 

いるので、投資は上手になったと思います。

 

こんなこと言うと「天狗かな?」なんて

思われるかもしれないんですが、将来的には

 

ドナルド・トランプに不動産投資のアドバイス

をしてあげようと思ってます。

 

彼もちょっと雑な部分があるので、

 

そこを治せば、

伸びる思いますよ!

 

ところでお会いしてから私ばっかりお話して

しまったんですが

 

お宅はどちら様?


 

つづく

笑えたらポチッと。

 

次は、わくわくさんが、その後を書いていますので、

転載したいと思います。

 

 

 


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2012年12月19日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

加速世界の生存

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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 加速世界の生存

 

 

 さて、昨日の記事に

 

ひろさんから、下記のコメントを頂きました。

 

仙台物件の融資づけをしている時、

 

銀行さんがうちの義母に言ってました。

 

「銀行はお金を貸すんじゃなくて、

 

時間を貸しているんです」と。

 
20年かけて貯金して収益物件を買うのでは

 

大変だから、銀行がその貯蓄する時間を

 
金利と言う対価を貰うことで

 

貸しているんですよ、というお話でした。

 

お金ではなく時間を借りている

 

という発想で考えられるようになると

 

レバレッジという単純な一言で

 

済ませられなくなるような気がします。

 

大変、参考になるコメントなので、本文に掲載しました。

 

加速(融資)して、失敗者が続出する原因について、

どれだけの、人が考え、その考えを発表してきただろう。

 

鳥なりの考えを述べてみたいと思う。

 

現金製造システムが脆弱である。

 

まず、最初は、現金のみで物件を買い、収入である家賃から、

固定資産税、火災保険料、所得税(法人税)など、通常の支払い

を完結するシステムを構築する。

 

これは、脳内システムでも、構わないが、この辺が確率する前の段階で、

加速すると、ハンドル捌きをミスして、正面問題に激突して、

死亡(破綻)してしまう。のでは?

 

他人との競争では、なく、落ち着いて、不動産のシステムについて、考えてほしい。

 

現金製造システムが、安定してから、

 

加速(融資)の世界を学んでも、

 

遅くなないと思います。

 

ほぼ、確実に回る現金製造システムが

 

私にはある。

 

最初の出だしが、そんな話なら、銀行の人も、話を聞いてみようかな?

と思いますよ。

 

銀行の立場では、経営がうまくいっている、返済源泉の安定した、

2号店、3号店に融資したい。

 

という気持ちも、みなさんなら、

きっと理解してくれると思います。

 

銀行は、順調な事業に融資したいのです。

 

順調な事業なら、まず、加速(融資)しても、破綻はしないと思います。ので・・・

 

 


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2012年12月18日 | コメント/トラックバック(6) |

カテゴリー:売買

加速世界の住人

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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 加速世界の住人

 

 

 さて、今回は、話が変わって、売買の話である。

 

 加速世界・・・スタートや結果を加速します。

 

 例えば、7000万円の物件を買うとします。

 

 その時は、8000万位の現金がなければ、買う事ができません。

 

 えっ? 融資を引けば?

 

 その通りです。

 

 融資を引けば、手元に現金が無くても、買う事ができます。

 

 本来、何年後でなければ、無理な事を、

 

 加速(融資を受ける)する事で、可能になるのです。

 

 さて、ここからが、本題です。

 

加速世界には、特有の黄金律があります。

 

それは、結果を加速する。という事です。

 

もう一度、言います。

 

加速世界では、結果が加速されます。

 

黄金律を知らない初心者は、

 

成功を加速する。と勘違いしてしまうのです。

 

結果には、成功と失敗の両方を含みます。

加速は、

 

成功だけを加速させるのでは、ないのです。

 

失敗も加速させるのデス(死)。

 

話はここで、変わります。

 

物を買う時をイメージして下さい。

 

サイフから、円を取り出して支払う時と、

クレジットで、買う時をイメージして下さい。

 

ある研究によると、現金で買う方が、

クレジットで買うより、査定が厳しくなる。

という話があります。

 

両者とも最後の結果は、同じですが・・・。

 

クレジットの方は、他人のお金と感じてしまい、

現金では、買わないものも買ってしまう。

という話です。

 

さて、ここで、不動産に戻ります。

 

鳥は、最後に一つ質問するとしたら・・・。

 

その物件、7000万円の現金で買いますか?

 

 

ここで、迷うようなら、

 

 

まだ、加速世界の住人になるのは、

 

早いのかもしれません。

 

 

誰でも、加速世界に入る事は、できますが、

 

時に、大きな代償を要求される。という事も、

 

頭の片隅にあれば、幸いです。

 

 

加速世界の住人より。

 

 

 

 
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2012年12月17日 | コメント/トラックバック(6) |

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今、東京都、世田谷区の長屋が熱いデス(死)。

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 今、東京都、世田谷区の長屋が熱いデス(死)。

 

 

 

 今年の1月位に、新聞で発表しているので、

 皆様、すでに、ご存知だと思いますが・・・。

 

 世田谷区では、色々、討論が、あるみたいです。

 下記、参考事例の一つ。

路地状敷地への建築規制の強化
質問 都条例により路地状敷地には共同住宅を建築できないが、長屋形式であれば大規模建築物を建てられてしまう。安全確保の点から、都に規制強化を一層求めよ。
答弁 安全の点から、引き続き都と情報交換を行い、検討を進める。

 

 もし、規制が成立すれば、どうなるのでしょうか?

 

 既存の物件は、不適格物件となります。

 

 不適格物件・・・建設時は合法でしたが、現在の法律では

 同じ物件を建設できない。

 

 となれば、融資する銀行も考えるかも知れません。

 

 何を考えるかと、いうと、そもそも、融資して良いのか?

 

 一般の銀行は、採算性も当然、考慮しますが、公共性も大切です。

 

 住民や、市長に回すような融資をするとは・・・?

 

 この辺を上手に立ち回れば・・・。安く物件を購入できるかもしれません。

 

 安く買う事は、事業の王道ですね。

 

 迷言の一つに、こんなのが、あります。

 

 誰かのは、誰かのである。

 

 

 

 

 


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2012年12月14日 | コメント/トラックバック(2) |

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出口戦略と光速返し

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 出口戦略と光速返し

 

 

 賃貸は、空室と滞納との闘いです。

         負ければ、破産デス(死)。

 

 出口戦略は、今回は売却とします。

 買う時

 積算

 築15年 1部屋 20㎡が30室

 購入価格 101.000.000円

 土地 20.000.000円

 建物 81.000.000円

 建物の内訳

 RC 200.000円

 200.000×600㎡÷47×32=81.702.127

 この建物を10年後に、光速の人に転売すると仮定する。

 積算

 築25年 1部屋 20㎡が30室

 購入価格 76.000.000円

 土地 20.000.000円

 建物 56.000.000円

 建物の内訳

 RC 200.000円

 200.000×600㎡÷47×22=56.170.212

 光速で買い、光速で売ると仮定

 101.000.000-76.000.000=25.000.000

 25.000.000の損失予定。

 なので、10年間で、積算が、25.000.000円程、

 減少するので・・・。

 10年間で、それ以上の収益があれば、問題なし?

 積算以外にも、魅力があれば、さらに、良しか?

 しかし、大規模修繕に当たれば・・・。

 ???

 

 


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2012年11月30日 | コメントは受け付けていません。 |

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3年でリタイヤ

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 3年でリタイヤ

 昔、体験談を聞きに行ってきました。

 もちろん、成功体験談です。

 ※本人の感覚です。

 

 鳥の意見は、失敗だと思っています。

 

 購入した人は、初心者、かけだしクラスです。

 表面利回り 9%未満

 新築・・・後日利回りが落ちます。

      積算が買った瞬間に3000万落ち

      (本人評価)

 長期で、融資

 部屋の広さ 15㎡

 東京都 駅から4分(これは、力を感じます)

 自宅を共同担保(後に売却)

 配偶者を連帯保証人

 事実上

 命をかけて運営しています。

 

 新築を買う場合は、利回りや、キャッシュフローに

 目が向いてしまいがちです。

 初心者は・・・。

 

 これは、10件位、売買していていると、

 その他にも、重要な事が、あるハズ・・・。

 と気が付くのでは?

 

 鳥が、新築を買うなら、

 以前にも、日記にも書いている事があります。

 それは、

 建設した値段と同じ位で将来、売れるのか?

 

 5年後?10年後?20年後?

 築年数が重ねても

 欲しがる投資家(凍死家)は、いるのかな?

 

 融資は付きやすいかな?(積算を含む)

 中古物件が低利回りである地域なら、

 新築をする価値があると思いますが、

 中古になると、高利回りになってしまう地域では・・・。

 

 その物件の単体での評価は?

 あまり、お奨めできないと思っています。

 

 その地域の

 中古物件を調べてみます。

 高利回り12%以上なら

 

 鳥なら、躊躇するかも・・・。

 

 部屋の広さ 15㎡

 今の時代で新築でこの広さで、通用すると、

 鳥が思う地域は、

 新宿駅や渋谷駅等の

 メガターミナル駅です。

 
 シュミレーション

 例 新築時

 価格 8000万

 利回り 8%

 10年後

 投資家(凍死家)の  期待利回り10%

 家賃は、新築時より10%減額で・・・。

 家賃 8000万×8%×90%=576万円

 価格 576万円÷10%=5760万円

 差損 8000万-5760万円=2240万円

 家賃 640万円×10=6400万円

 計 -2240万円+6400万円=4160万円(表面利益)

 こんなに、うまくは、いかないですが・・・。

 

 それと、売却する時に、長期で融資を組んでいると、

 売却価格よりも、残債の方が大きい為、

 売主が、資金調達しないと、

 抵当権が、普通、外せません。

 

 ※新築は、融資期間が長くとれる事があります。

 物件をいくつか、買った後なら・・・。

 資産の組み換えも考えられますが・・・。

 

 なぜ?

 この物件を買ったのか?

 本人は、3年でリタイヤするため。

 ※ リタイヤとは、会社を退職する事です。

 鳥の感想ですが・・・。

 3年でリタイヤできるかも知れません。

 別の意味で・・・。

 ※別の意味で・・・賃貸事業の経営に失敗するという意味です。

 


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2012年11月8日 | コメント/トラックバック(2) |

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早く空室を埋めるよりも・・・。

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早く空室を埋めるよりも・・・。

 瞬間空室 瞬間満室に、意味はない。

 

 1年という期間で、

 

 家賃の最大化を考える・・・。

 

 買う時はウキウキでしたが、

 その後 運営してみて、

 実は、オレ、間違って買ってしまった?物件の話です。

 
 賃貸条件

 入居者に譲歩する。

 大家に損失が生じる。

 

 起きてしまった事(大家の損失)を、最大限に利用する。

 大家の損は、入居者の得。

 

 入居者に、お得な感情を、入居期間中、抱いてもらう。

 

 物理的な要件 立地、建物 設備

 

 人的な要件  入居者の感情 管理(仲介)会社の感情 近隣の感情

 
 これは、掛け算で考える、

 

 片方が、1より低い と、

 

 結論、運営が、厳しくなります。

  
 この辺のバランス感覚が、

 

 かけだし大家と中堅大家の違いなのかな?

 と最近、感じています。

 

 買う時には、

 両方、1以上の物件が・・・。

 欲しいです。

 

 
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2012年11月6日 | コメント/トラックバック(2) |

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新築 単身者 条件

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 

 初めに

 鳥が普段、思っている事を書いています。

 

 今まで、色々な不動産を見てきました。

 不動産を買う時、

 大きく、分けて、2つの苦労が、あります。

 買う苦労する。

 

 買った苦労する。

 

 単身者物件は、利便性全てだと思います。

 

 ・ 複線の駅から、歩7分以内

 以上の条件が、満たす事ができないなら、

 後日、苦労すると思います。

 

 ○○コンサルタントの意見を鵜呑みにするのは危険だと思います。

 新築前後は、貸し手として、一番有利な条件で貸せます。

 一般に築年数が、増えるに従って、

 

 家賃は下がる傾向になります。

 

 空室期間が増えます

 

 2~3年経過すれば、新築時の入居者様は

 

 その時新築に移住されます

 

(新築好きな入居者)

 
 複線の駅から、歩7分以内。の更地は高いかも

 

 知れませんが、後日の運営を考えると、

 この条件は死守するべきだと思います。

 

 特定の施設の至近も、言うひとが、いますが、

 

 新築の場合は、反対です。

 

 そこが、撤退したら、どうするのですか

 

 汎用性の低さは、状況が逆転した時に、

 

 自分の首を絞めるかも知れません。

 

 融資期間中撤退されても、大丈夫ですか?

 

 空室が続けば・・・。

 そもそも、他の需要層は、あるのですか

 

 仮に、25年の融資を引く予定なら、

 築20年以上の同等物件の家賃を調査すべきです。

 歩7分以内と歩7分超の賃貸の状況は同じですか?

 結論

 ・ 複線の駅から、歩7分以内。

 鳥の推奨する、単身者用の条件です。

 買うのは、難しいかも知れませんが、

 後日の運営は、比較的楽だと思います。

 

 
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人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

 

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2012年11月4日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

新築10%と中古10%

鳥です。

 

 
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 新築10%と中古10%

 

鳥は、中古の物件は持っています。

鳥は、新築の物件は持っていません。

買うに検討する新築10%には、条件があると思います。

それは、築10年前後の同等物件が、中古10%で売っている地域です。

説明します。

仮に、その地域が、10年後に中古20%の地域だとします。

新築時

 価格 100.000.000円

 家賃 年 10.000.000円

 利回り  10%

これが、10年後、中古20%の地域だすると。

 利回り  20%

 家賃 年 10.000.000円(実際は下がるけど、省略)

 価格  50.000.000円

 資産価値が、50.000.000円程、減少します。

減少した 資産価値 を 家賃 で 回収しているのでは・・・。

 

 
 結論

地方で高利回り(20%)の物件のある地域で、新築10%すると・・・。

他に、捻りがないと・・・。

大変な事になるかも知れません。

逆に、中古物件をいくら探しても10%前後の地域なら、

 築10年たっても、資産価値が、あまり減少しないので・・・。

 10年後に、売却したら、家賃収入分だけ、利益になるかも・・・。

 (税法上は、違います。)

鳥は、臆病なので、

 実際にお会いした(過去形)時に、

 新築、中古、区分・・・。

 どれを、お持ちになっていても、褒めてしまいました。

 
 もしかして、 極秘のノウハウ があって、

 

この程度の理論など、跳ね返してしまう  

 

かも知れないと思っているからです。

 少しだけ・・・。

 大丈夫かな?

 と思いました。

 

 新築に幸あれ。

 

 
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2012年11月1日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:売買

企画書レベル

鳥です。
 


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鳥のウソに踊らされてないですか?

 
最近、思った事です。

物件を企画書レベルで見ていない。

不動産を持ってない人で、買う人に問題があるのでは? と思いました。

不動産は、

一般に高額です。

現金で

買う。としても

融資を引いて

買う。としても

東京都近郊の物件価格は?安めでも・・・。

アパートなら、3000万円位。

マンションなら10,000円位。では?

想定されるリスクとして。

考えられるのは?

 収入面から 

空室 や 家賃の下落

支払いの面から 

入居費用 退去費用 金利の上昇

また、融資を引いて購入したなら

どんな理由があっても、 返済義務がある のは、借りた人 です。

上記の様な事は当然、事業計画に盛り込むべきです。

1000万以上の事業計画なのに、物件を見ていない。

自分で、自身を持って物件を銀行に説明できるようになると・・・。

同じ人、同じ物件でも、違う結果になるのでは?
  

銀行   良い物件ですね。他の物件も見ました?

相談者  いえ、これだけです。

銀行   1つだけですか?なぜ、当社に相談されたのですか?

相談者 融資がつく なら、買おう と思ったので・・・。

銀行  ・・・。

銀行の人は、この人はキチンと返済してくれるか不安に感じるかも知れませんね。

この会話の流れに近ければ、

たぶん、融資は無理だと思うのは、鳥だけでしょうか?

 

 
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2012年9月17日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

売却と出口

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鳥 不動産をいくつか、買っていくと、買う、基準が変わっていきます。

鳥 前提条件は、地方物件です。

鳥  友さん、出口を考えて、買っていますか?

友 ? 売却という事ですか?

鳥 売却という点から、考えてみましょう。

鳥 最後まで、物件を、持ち続ける人も、担保価値を考えて、

   売りたい時に、売れる不動産、流動性が、ある、不動産(半動産)

   を、今後買う時は視野に入れるのも有りですね。

友 どういう不動産ですか?

鳥 不動産の価格ですね。仮に3000万としましょう。

友 3000万円の数字はどこから出てきたのですか?

鳥 地方銀行が、初めて物件を買う人に融資する金額です。

友 もっと、融資を受けている人もいると思いますが・・・。

鳥 融資を稟議にかける上で、担当者レベルで、無理のない金額です。

鳥 普通の銀行は、不動産だけでなく、一般の事業にも融資しています。

鳥 なので、日常取り扱っている金額を指しています。

鳥 地方によって、かなり異なるので、個々に確認が必要ですね。

友 わかりました。なぜ、その金額が重要なのですか?

鳥 物件を買って保有します。

友 それで。

鳥 その物件を売却したいとします。

鳥 買い手は、現金ですか、融資ですか?

友 融資です。中には、現金の人もいます。

鳥 融資を受けて買う。

鳥 地元の物件を、地元の銀行が、無理なく融資できる物件・・・。

鳥 そんな、物件の方が売却しやすくないでしょうか?

友 なるほど、買う時に、いつか自分が売却する立場を考えて、購入する物件を検討する。ですね。

鳥 物件が現金で売買できる程、小さければ・・・。

鳥 買い手の層が厚くなるので、さらに、流動性が高くなりそうです。

 


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2012年9月10日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

土地活用セミナー

鳥です。

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

土地活用セミナー

 

2012年9月1日に、土地活用セミナーに行ってきました。

 

内容は、省略します。

 

質問タイム開始

 

鳥 土地は、見た目で、軟弱地盤がどうか、わかりますか?

 

K わかります。ある程度は・・・。

 

鳥 その時、会場の人達の目が覚めました。

 

以上、会場より。

 

内容は、後日、Kさんが、無料で公開してくれると思います。

 

今までの経過を総合して話をまとめたいと思います。

 

1  どんな人が向いているの?

 

1-1 建物の総額  1億から2億円

1-2 構造       RC

1-3   物件の場所       東京都23区

1-4 買主の資産   現金で5000万

 

2  時系列は?

 

2-1 東京都内で、新築10%で、建設します。

   10年後に表面利回り7%で、売却します。

 

2-2 簡単には、もちろんできません。

    誰にでもできる訳では、ありません。

 

    重要なのは、現在進行形で、それが、出来る人がいるという事です。

    なので、可能性は0では、ないと言う事です。

 

     あなたに、それが、可能でしょうか?

 

3 具体的な手順

 

3-1  復習になりますが、物件は3つの時に苦労します。

 

3-2-1  物件を取得する時

3-2-2  物件を維持する時

3-2-3  物件を譲渡する時

 

3-3  今回は、3-2-1 物件を取得する時に

 

一番苦労します。

 

新築なので、物件の維持は、通常、苦労しませんね。

 

そこで、最後の  物件を譲渡する時

 

ここが、一つのポイントです。

 

ここを、間違えると、軽く、死ねます。

そうなん(遭難)デス(死)。

 

最初の目的は、

 

東京都内で、新築10%で、建設します。

 

10年後に表面利回り7%で、売却します。

 

その条件に合う・・・・。

 

 
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2012年9月2日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

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