内覧の調査

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

いろいろな物件を見て、気になる物件は内覧します。

玄関・・・

地盤沈下しやすい(発見しやすい)ので、注意して見ます。

クラックの大きいのが見える。

なんとなく、歪んでいる。

なんとなく、水平でない。

玄関の中の隅が、なぜか隙間がある。

家の周り 

外壁の隙間

窓の隙間

コーキングが切れてないかな?

破羽根板? 痛んでないか?

下地が痛んでいる場合、修繕できない場合がある。

(予算を考えて、できない。)

屋根   

瓦なら良し。

コロニアルなら、塗装している場合は注意する。

下手な人がすると、雨水の道を塗りつぶして、雨水が地面に落ちず、雨水が屋根に留まり、そこから、屋根に染込み、雨漏りする可能性がある。

注意してみる。

洗濯機置き場とお風呂場の入り口

床下の感触が変。

お風呂場の入り口付近が腐食している。

補修可能なので、10万位見ておく。

床下   

基礎(四角いの)の上に柱があるのを確認する。

たまに宙に浮いている物件がある。

地面が陥没していないか?

新築時に廃材を埋めた場合、20年で腐食し、地面に空洞化し、地盤沈下になるかも。

地面の状態。 

砂の状態は良い。

土の場合、水分がある。

風呂場の配管の施工に問題がある。

雨漏りしている。

水はけが悪い。

普通の白蟻は

好む。

床下の木部を指で押して潰れたら

白蟻が住んでいる可能性があるかも。
     

天井裏  

木部が濡れてないか確認する。

水は家の中に入ってはいけないよ。

 

 
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2013年1月26日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:物件調査

調査の紙 1枚

鳥です。
 
 


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 現地調査前

 

物件調査をする前に、外観写真の載っているA4を1枚用意する。

 1枚なのは、後で見返すのに2枚だと、ジャマだからである。

 1 物件の外観が載っている。

  一人で見るので、対象物件を特定するのに必要です。

 2 正確な住所がわかっている。

  一人で行くので、場所がわからなければたどり着けません。

 3 できれば、住宅地図があると便利。

  表札から、物件を特定できます。

 当日

 1 見た日の年月日、曜日、時間、天気を書きます。

   これは、後で見直した時に思い出しやすくする為です。

 2 物件にくるまでの道の印象を書きます。

  前回にも書きましたが、後で未来の入居者が家族を車に乗せて

  見にくる可能性があります。その時に影響があります。

 3  駐車場から道路に車が出やすいかみます。

   入居の決定権は奥様が持っていることがあります。

   自分の使いずらい物件の評価は当然落ちます。

 4 外壁や屋根を見ます。

   見た瞬間キレイでなければ、100万を概算経費としてカウントします。

 5 物件価格は事前に載っていますが、いくらで貸せるか考えます。

   その価格と根拠を書いておきます。

   後で見直した時に、ヒラメク事があります。

 6 物件調査を30ケ所します。

  そうすると、インターネット上では、高い、安いだけですが、

  実際に現地調査すると、価格の割りに高い、安いが感じてきます。

 

大家としての底力が段々上がってきます。

 

 
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2013年1月16日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:物件調査

物件調査

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 最近、物件調査の事をよく聞かれますので、

 参考までに書きたいと思います。

 

 戸建賃貸(初心者の場合)

 まず、いろいろなリスクはあっても高利回りを狙うべきです。

 それが、儲かるかどうかは別の次元の話ですが・・・。

 

 なぜなら、やって後悔するなら、後日、知恵として生きる道が

 あると思うからです。

 

 やらなければ、ずっとモンモンとした気持ちを抱えると思います。

 

 さて、ここで、買った後の事を考えて、物件を買うべきだ。

 と主張する意見があります。

 

 本当でしょうか?

 失敗しない為?

 損をしない為?

 

 実際に経営も始めてもない人が、失敗もせず、損もしないで・・・。

 経営できると・・・。本当に、思っているのでしょうか?

 

 現在、ベテラン大家さんが、失敗もせず、損もしないで・・・。

 経営ができていると本当に、思っているのでしょうか?

 

 あなたは、かならず、失敗します。

 あなたは、かならず、損をします。

 これが、現実だと思います。

 
 普通はその事を考慮して、事業は小さく始めます。

 失敗しても、損をしても、修正ができるように・・・。

 

 いくつか、物件を保有する様になったら、中堅クラスになったら・・・。

 

 買う前に、

 買った後の事を考えて、物件を買う事に意味はあると思います。

 

 最初は、不安な事だらけなので、色々、心配するより、

 500万位の物件を、早く買って、運営をする方が・・・。

 鳥は、良いと思っています。

 


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2012年11月17日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:物件調査

競売の物件調査

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競売の物件調査

ついでに、競売の物件も調べてみます。

BIt に正確な住所が載っているので、同じ要領で調べます。

近所の人に聞きますか?

 

鳥は近所の人に聞いたりはしません。(面倒だからです。)この辺は好みだと思います。

事実関係

致命的な事実関係は調書に記載されていると思います。

道路から見る事。

当然ですが、勝手に敷地に入ってはいけませんよ。

貸せる状態にするには

いくらかかるのか?

いくらで

貸せそうなのか?

 

いずれ、見ただけで、ピーンとくれば、

 

最高だと思います。

 

 
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2012年10月23日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:物件調査

川上情報

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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

川上情報は業者さんの判断基準で、

あなたが、お客さんだと思った時、突然、携帯電話がなります。

以下の条件を満たすと、

来る可能性が高くなると思います。

川上の業者の営業エリアの物件を持っている。

物件を持ってない人には原則紹介はありません。

独自の融資ルートを持っている。

現金でも融資でもすぐに買える人限定です。

物件の査定ができる。

川上の情報なので、不備があるが、それも含めて、現況で買える。

客付けができる。  

売買業者なので、仲介について質問しない。

満室は買主の責任で処理する。

該当物件を一度、見ただけで、その場で結論がだせる。

お客の候補はあなただけではないので・・・。

 

この位の条件は満たさないと、

 

極秘情報は来ないと思いますよ。

 

  初心者には、ハードルが高いかも知れません。

 

 
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2012年9月1日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:物件調査

物件調査 2010年 4月

鳥です。

 ○○県で物件の調査をしてきました。

 立地 

中心地より離れているが、近くに、求心力のある施設がある。

 

接道 

家の2面に接道している。道路は舗装されている。 

国道からあまり離れていない。

1 賃貸募集した時に、客付の不動産業者が 物件を案内するのに苦労しない。

2 国道から離れすぎると、入居希望者が 不便と感じてしまう場合がある。

建物 

外側 

1 2年前にリフォームをしている。

2 所々、施工不良があるが、補修可能。

3 コーキングはきちんとしてありました。

4 パートナーの意見では、建築の知識のない職人の作業で

  手抜きや欠陥ではなく、単純な技量不足ではないかと。

中側 

1 ネコが4匹住んでいるが・・・。

2 よくしつけがされている。臭いはなし。

3 クロスもビニールで保護されている。

売主様

現在、居住中。

不安材料      

パートナーは、家具を撤去した後、

ネコが木部に悪さをしているかも しれないのを気にしていました。

価格  

当日、口頭で仲介業者様に話しました。

仲介業者様

家の中で、売主様と早速、交渉開始。

その間、外で、鳥とパートナーは待つことにしました。

作戦会議

時間が、空いたので、その時間を利用して・・・。

この物件 と これからの物件 と 今ある物件の運営を話していました。

思い出しながら、書いています。・・・。

内容は残念ながら、思い出せません。

30分ぐらい経過後

仲介業者様と売主様が玄関から、出てきまして 価格の件、鳥の条件を全部、受け入れると。

融資特約もつけて、 融資が受けられなかったら買わなくとも良いと。

契約  

今月、契約し、来月決済する事にしました。

融資

通常は、土地と建物に抵当権が設定されますが・・・。

鳥の場合、不要という結論に達しました。

融資金額は、不動産売買金額です。(フルローン)

無担保融資

今回は、不動産の購入が資金使途ですが、

無担保融資で実行です。

パートナーの心配事

相手が売り急いでいるのを心配していました。

物件を野菜を買うのと同じ様に、簡単に決めて大丈夫かと 心配していました。

顛末

きちんと、引渡しをしてもらいました。

問題なしです。

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2011年12月23日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:物件調査

物件調査 2010年2月

鳥です。 

物件調査 2010年2月

2010年 2月の話です。 

1つ目 

    事前に概観図や立地は調査済み、売却理由は機密事項?

    当日、現地をみたら、玄関と家の周りにヒビ割れ 地盤沈下?

    外壁のサイディングは1部分が数箇所が反り返っている。

    外壁にクラックが多数有、既に水がまわっている可能性有。

    数分で調査終了。買いません。

2つ目 

    敷地内に残地物の山。(建築廃材?)

    外壁もかなり汚れている。他にも不安要素多数有。

     専門家の判断が必要。

    家の内部、1階、2階とも何だか床が変。

     専門家の判断が必要。

    お風呂の調子が悪いと、後で判明。

    売主に、隠し事がありそう。

    金額も加味して総合的に考えるとあまりほしくない物件。

    格安で買えたとしても、

    後日、金額の割りにあわない苦労しそうなので。

    買わないと。

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2011年12月8日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:物件調査

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