貸借対照表とフルローン

鳥です。

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

法人の話です。

なんとなくのイメージですが。

貸借対照表とフルローン

1 内部留保が厚い。

貸借対照表の資本の部で、利益積立金?の額が大きい。

 

2 実質の資本金額が大きい。

資本金役員借入金の合計が大きい。

 

3 個人(確定申告書・所得税)ではなく、

法人(決算・申告書・法人税)である。

 

一般的に、銀行は、法人の決算書を、よく見ているので、理解してもらいやすい。

注 個人の場合、公庫?で1000万の融資を受ければ、それで、足りる為。

それ以上の規模の場合、ほぼ、法人成りの為。

4 銀行の評価よりも、安い時価の物件

注 固定資産税評価額>時価の場合

家賃は、固定資産税評価額ではなく、

 

時価相関関係があるため

 

翌年以降の賃貸経営に、安い家賃に対して、

 

過酷な固定資産税課される場合に留意する。

 

5 3期を比較して、あまり、波がない。

 

波(上下)があると、行員さんは、不安になってきます。

将来の予測が、つきにくい。

多少の逆境は、どの業種にもありますが、なるべく、

経営者の能力で、一定にならしてほしいです

 

物件を売買した年度は除く。

 

たまたまを理由に、返済遅延の空気のある人われるかも。

6 なにもないのに、黒字にならない。(ダメなケース)

注 黒字=当期損益+減価償却費

物件を買ってない年で、

 

利益がなく一般管理費多い

 

見た目上、経営能力(結果責任)がとても低い人と・・・。

これから、がんばる人に融資の検討をするより

行員の立場では、

 

今まで、結果(利益)を出してきた人

 

融資の検討をするのが自然かもしれません。

 
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人生は長く、世界は広い、肩の力を抜いて、生きてみよう。

 

人生という物語は続く。

 

鳥の個人的な見解です。

 

 

 

 

 

 

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2013年1月21日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

定期積金

鳥です。

 

 
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定期積金

 

 前は、定期積金は、キライでした。

 融資を受けたくて・・・。

 下心ありありで・・・。

 
 そう、思われるのが イヤ でした。

 最初から、自分の立場を低くしてしまうだけでなく、

 卑屈な自分を見てしまうようで・・・。

 

  しかし、今は違います。

 定期積金は、した方が良いと思います。

 
 1 定期積金をする銀行は選びます。

   どこでも、良いという訳では、ありません。

 

原則、物件から、最短距離の銀行です。

 

   物件が、田中市(仮称)にある場合。

   銀行の本支店が、田中市にある事。

 

本支店が、田中市に複数ある場合は、

 

物件に一番近い支店を選ぶ事。

 

   説明します。

 

攻略本によれば、支店を替えれば

 

融資の結果が変わります。と

 

鳥もその通りだと思います。

 

しかし、ここで、考えてほしい事があります。

 

   それは、銀行の営業範囲に ついて です。

 

  

営業範囲を定めているのは、

 

少なくなってしまった行員さんに、

 

効果的に働いてもらう為です。

 

   支店から遠くなれば、時間もかかります。

   遠いので、比較対象できる融資事案が少なくなります。

   まして、その住所が、同行の他の支店が

 

近いとなれば・・・。

 

その地域を統括する統括支店長から、

 

みれば、おもしろくありません

 

近い支店が、担当するべきだと、

 

普通、考えます。

 

   鼻につくと、この人に関しては、

 

   融資案件の決裁権支店長から、

 

                本店決済変更○○○・・・。

 

     話が、かなり、脱線しましたので戻します。

 

    定期積金をする事で、3つ事がわかります。

 

 1つめは、5年の定期積金です。

  普通なので、説明を省略をします。

 

 2つめは、満期のない定期積金です。

 これは、融資の担保と見ていると。

 お客さんに有利な商品ではないので、ご利用される方は・・・。

 
 3つめは、ATMでは、なく、手書き?です。

 他の場所で、聞いたのですが・・・。

 これは、銀行の戦略の一つなのか?

 
 人は、頻繁に会う人に好感を持ち、友好的になる傾向が、あります。

 
 融資案件の情報を、かなり前から手にいれる・・・。

 経営状態の生の情報を手にいれる・・・。

 

 銀行の本音は、見せずに・・・。

 相手に好感を持ってもらい、今と未来の情報を手に入れる事・・・。

 

 決算書と試算表から、過去の成績がわかり、

 それに、今と未来の情報を足すと、

 融資をして良い相手なのか?

 

 判断の材料に・・・。

 まとめると・・・。

 

 定期積金をする事で、融資相談でなく、経営相談をします。

 まずは、今の自分の状況を、良く、相手に理解してもらう事です。

 

 そして、行員さんが、下した意見に、反論するのではく、従う事です。

 貸さないと言われたら・・・。

 

1 本人がおバカ過ぎて、怖くて貸せない。

 

 鳥の感覚では、1番多いと思います。

 経営能力を磨きましょう。

 
2 地元の人でないから・・・。

 

 あなたが、信用できない。

 もしもの時に、連絡がとれずに。

 逃げられるのでは。

 信用される人になりましょう。

 信頼される人になりましょう。

 

 貸せる場合。

 

 この位なら、稟議書に書けるよ。と言われたら。

 その金額の物件を探して、まず、1つ買い。

 その銀行と取引を開始しましょう。

 

 最後に。

 頻繁に会うと友好的になるのは、行員も同じです。

 

 ○○支店長○○の肩書きの人は、冷静に、観察しますが・・・。

 

 一般の行員は、友好度が、上がれば上がる程、

 自行の稟議書の攻略の材料を・・・。

 

 現役の行員が、自行の融資状況は、良くわかっていますので・・・。

 大人なので、会話は成立させますが、無理な議案は、丁重に・・・。

 

 経営相談を通じて、自身の経営能力(融資に関して)が、高まると

 思います。

 

 5 10 15 20 25 30日 等の忙しい日を避けて、相談すると・・・。

 良いかもしれません。

 
 ※ 友好度・・・ 

 

本人と人格と資産背景を総合的に考慮します。

 

 原則、両方、高くないとダメです。それと、連絡がとりやすい人。

 結論の早い人。

 

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2013年1月8日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:融資

不動産鑑定士 不要論 メジャー編

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 不動産鑑定士 不要論 メジャー編

 

 東京都は、除きます。

 不動産鑑定士・・・理論を用いて、土地や建物等の値段を算出する人です。

 

 かなり(少し)田舎の方の話です。

 

 さて、出だしで、敵を作りそうな話ですので、

 おもしろい話(ウソ話)の一つとして聞いて下さいね。

 

 注 刺客は、送ってはいけません。

 

 さて、弱小地域では、そもそも、金融機関が限られます。

 その地域独占(歪み)から、生じてくる現象です。

 

 金融機関の中でも、県の中でも、最大の金融機関だと

 仮に、します。

 

 そうしますと、戦後から、現在に至るまで、その地域の事が

 いろいろわかります。???

 

 地域で、、1番の銀行なので、当然、融資金額も1番です。

 融資シェアも1番です。

 

 段々、わかってきましたね。

 

 つまり、特定の家の売買価格は、融資をしていなければ、

 当然、わかりませんが、

 

 その特定の家 の 隣の家 には、融資をしている ので、

 

 その隣の家融資金額から、逆算して・・・

 売買比較法で・・・・

 

 その特定の家の価値が、概算で、わかります

 

 同じ論法で、アパート等もわかります。

 

 銀行のコンピュウターは、現職の行員しか、アクセスできません。

 

 融資を実行をすれば、入力し、記録を残します。

 この過程で、現職の行員が、偽情報を入力する理由は、ありません。

 

 その結果、長期間に渡って、広範囲の地域の融資情報が、蓄積されます。

 

 お宝情報です。

 

 新築売買、中古売買、

 賃貸の家賃

 

 現在、融資中なら、試算表で、現在の家賃相場が・・・。

 本人に自社の試算表を説明してもらう事で、分析の手間が、省けるかも?

 

 なので、通りすがりの不動産鑑定士の鑑定の結果より

 

 自社の分析結果や、行員の判断の方が、客観的で、信用できます。

 

 もっと、いうと、

 

 予算0円で、すぐに、結果がわかります

 

 審査時間を短縮でき、仮審査の結果を、他行より、早く出せれば・・・。

 

 地域の住民の評価は、どうなるのでしょうか?

 

  不動産鑑定士の出番はいかに? 

 

 

 
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2012年12月13日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:融資

融資 中堅

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 融資 中堅

 

 

 融資の基本は、押さえている前提です。

 

 融資の問題は大きく分けて、2つあります。

 

 1つは、借主の問題です。(物件を含む。)

 

 今回は省略です。

 

 2つは、銀行の問題です。

 

 これに、ついて、触れている記事が少ないので、書きます。

 

 銀行の支店の構造は、みなさん、ご存知だと思います。

 

 一番偉い人は、誰でしょうか?

 支店長様です。

 
 ここから、重要です。

 銀行で、支店長様に、正面から逆らう行員様は、いません。

 

 ここ、重要です。

 面接に出ます。

 

 そう、逆らう行員様は、いないのです。

 何が、言いたいかと言うと・・・。

 

 担当の行員様が、不動産について、詳しければ、

 何とかなる可能性は、ありますが・・・。

 

 担当の行員様が、不動産について、詳しくなければ、

 難しいと思います。

 

 支店長様の方針が、不動産なら、当然に、

 担当者様は、勉強するからです。

 

 次です。

 相手が取り上げたい融資案件か?

 

 支店・担当者様の個別事情により、

 稟議したい案件という物は、あります。

 

 それは、地域なのか?

 

 構造なのか?(木造、鉄骨、RC)

 

 あるいは、資産背景か?

 

 経営能力なのか?

 

 新築?中古?

 

 その辺を上手に会話できれば、

 

 事前交渉は、終了です。

 

 

 
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2012年11月29日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

定期積金

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 定期積金

 前は、定期積金は、キライでした。

 融資を受けたくて・・・。

 下心ありありで・・・。

 
 そう、思われるのが イヤ でした。

 最初から、自分の立場を低くしてしまうだけでなく、

 卑屈な自分を見てしまうようで・・・。

 

 しかし、今は違います。

 定期積金は、した方が良いと思います。

 
 1 定期積金をする銀行は選びます。

   どこでも、良いという訳では、ありません。

   原則、物件から、最短距離の銀行です。

 

    物件が、田中市(仮称)にある場合。

   銀行の本支店が、田中市にある事。

   本支店が、田中市に複数ある場合は、

 

  物件に一番近い支店を選ぶ事。

 

   説明します。

   攻略本によれば、支店を替えれば

 

    融資の結果が変わります。と

 

  鳥もその通りだと思います。

 

  しかし、ここで、考えてほしい事があります。

 

   それは、銀行の営業範囲に ついて です。

  
    営業範囲を定めているのは、

 

  少なくなってしまった行員さんに、

 

  効果的に働いてもらう為です。

 

   支店から遠くなれば、時間もかかります。

   遠いので、比較対象できる融資事案が少なくなります。

   まして、その住所が、同行の他の支店が

 

    近いとなれば・・・。

 

     その地域を統括する統括支店長から、

 

    みれば、おもしろくありません

 

    近い支店が、担当するべきだと、

 

    普通、考えます。

 

   鼻につくと、この人に関しては、

   融資案件の決裁権支店長から、

 

                本店決済に変更○○○・・・。

     話が、かなり、脱線しましたので戻します。

 

    定期積金をする事で、3つ事がわかります。

 

 1つめは、5年の定期積金です。

  普通なので、説明を省略をします。

 

 2つめは、満期のない定期積金です。

 これは、融資の担保と見ていると。

 お客さんに有利な商品ではないので、ご利用される方は・・・。

 
 3つめは、ATMでは、なく、手書き?です。

 他の場所で、聞いたのですが・・・。

 これは、銀行の戦略の一つなのか?

 
 人は、頻繁に会う人に好感を持ち、友好的になる傾向が、あります。

 
 融資案件の情報を、かなり前から手にいれる・・・。

 経営状態の生の情報を手にいれる・・・。

 

 銀行の本音は、見せずに・・・。

 相手に好感を持ってもらい、今と未来の情報を手に入れる事・・・。

 

 決算書と試算表から、過去の成績がわかり、

 それに、今と未来の情報を足すと、

 融資をして良い相手なのか?

 

 判断の材料に・・・。

 まとめると・・・。

 

 定期積金をする事で、融資相談でなく、経営相談をします。

 まずは、今の自分の状況を、良く、相手に理解してもらう事です。

 

 そして、行員さんが、下した意見に、反論するのではく、従う事です。

 貸さないと言われたら・・・。

 1 本人がおバカ過ぎて、怖くて貸せない。

 

 鳥の感覚では、1番多いと思います。

 経営能力を磨きましょう。

 
 2 地元の人でないから・・・。

 

 あなたが、信用できない。

 もしもの時に、連絡がとれずに。

 逃げられるのでは。

 信用される人になりましょう。

 信頼される人になりましょう。

 

 貸せる場合。

 

 この位なら、稟議書に書けるよ。と言われたら。

 その金額の物件を探して、まず、1つ買い。

 その銀行と取引を開始しましょう。

 

 最後に。

 頻繁に会うと友好的になるのは、行員も同じです。

 

 ○○支店長○○の肩書きの人は、冷静に、観察しますが・・・。

 

 一般の行員は、友好度が、上がれば上がる程、

 自行の稟議書の攻略の材料を・・・。

 

 現役の行員が、自行の融資状況は、良くわかっていますので・・・。

 大人なので、会話は成立させますが、無理な議案は、丁重に・・・。

 

 経営相談を通じて、自身の経営能力(融資に関して)が、高まると

 思います。

 

 5 10 15 20 25 30日 等の忙しい日を避けて、相談すると・・・。

 良いかもしれません。

 
 ※ 友好度・・・ 

 

本人と人格と資産背景を総合的に考慮します。

 

 原則、両方、高くないとダメです。それと、連絡がとりやすい人。

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2012年11月26日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

家賃と融資 補足

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 家賃と融資 補足

 前回は、滞納保証を付けたケースを掘り下げてみてきましたが・・・。

 今回は、滞納保証を付けないケースを見てみます。

 
 金融機関の想定される質問に、

 家賃が滞納されたら、

 

 どうやって返済するのですか?

 

 この質問に、的確に解答し、不安を解消すれば、1歩、前進です。

 鳥の感覚で、ダメな解答では、

 

 入居者と仲良くします。です。

 

 この解答だと、入金がないので、

 

 返済遅延の可能性を、行員は考えます。

 

 鳥の感覚で、OKな解答例は・・・。

 自分は、以前、銀行に勤務して、

 

 仕事の1つとして、返済遅延者から、

 

 債権を回収してきました。

 

 今回、仮に、滞納が発生しても、

 

 前職の経験を活かして家賃を回収しますので、

 

 問題ありません。

 

 行員 具体的にどうやって回収しましたか?

 大家 ○○××

 行員 OK。問題ないですね。

 他には、

 自分は、以前、不動産管理部門で、

 

 勤務していました。

 

 滞納者との、対応は、日常業務です。

 

 必要なら、裁判も自力で、できます。

 

 注・・・大家は、管理会社に貸している。

     管理会社が、入居者に貸している。

     当事者なら、自力で、裁判可能。

 行員 具体的にどうやって回収しましたか?

 大家 ○○××

 行員 OK。問題ないですね。

 他にも、あると思いますが、

 結論

 問題が起きた時に、

 

 解決するシステムがある。かです。

 

 
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2012年11月25日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

家賃と融資

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 家賃と融資

  中堅大家以上が対象です。

 今回は、複合の話題なので、うまく、説明できないかも知れません。

 

 鳥は、今まで、事業は、相手の立場を考慮する事が大切と、

 色々な話題で、話してきました。

 前置き終了。

 

 家賃と滞納保証の是非。

 滞納保証をする必要がない派。

 大家の立場の損益のみで、論争をしています。

 

 滞納保証をする必要がある派。

 大家の立場の損益のみだけでは、ありません。

 

 物件に融資をしている金融機関の立場も考慮しています。

 融資をする立場では、元本+利息の返済原資を気にします。

 

 今回の場合は、家賃です。

 空室の場合は、しょうがないとしても・・・。

 

 ※サブリースが、対策ですが・・・。鳥は、推奨しません。

 

 上級大家さんは、効果的に活用しているみたいですが・・・。

 かけだし大家さんでは、

 

 骨まで、しゃぶられるかも・・・。

 

 入居中で、滞納や夜逃げで、

 返済に支障をきたしてほしくは、ありません。

 

 融資審査の時に、その辺の気遣いは、

 事業性融資の場合、融資金額に、影響があるかも知れません。

 

 返済原資に、大家さんが、配慮しないなら、

 

 金融機関は、保全対策として、

 

 融資金額の引下げ等をするのが、普通です。

 

 その辺りも考慮していると・・・。

 融資交渉も・・・。

 注意・・・滞納保証すれば、融資金額が、

 

         上がる訳では、ありません。

 

 アパートローン等、パッケージローンでは、

 関係ありませんが・・・。

 ※パッケージローン・・・条件が合えば、融資をします。

 光速投資法等。

 家賃つながりで・・・。

 家賃の査定・・・鳥の場合。

 
 個人の場合。期中に取得でない場合。

 1月~12月までの家賃を合計し、12で割ります。

 但し、銀行口座で、入金確認ができる事。

 理由は、問わず、入金がないのは、0と扱う。

 機会的に処理します。

 空室率や、家賃下落率は、無視します。

 この方法なら、誰が、査定しても同じ結論になります。

 単発で、相場より高い家賃を取れても、

 

 空室があれば、評価は、減少します。

 

 

 今回は、滞納保証を付けたケースを掘り下げてみてきましたが・・・。

  次回は、滞納保証を付けないケースを見てみます。

 

 
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2012年11月24日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

なぜ、担保を要求するのか?

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 なぜ、担保を要求するのか?

 とある 信金コンサルタント の 意見より

 

 銀行の融資取引の成立の日は、融資を実行した日ではなく、

 元本と利息を全額回収した日である。

                      by 信金コンサルタント

 

 鳥もこの意見に賛成である。

 普通の銀行は、原則 この立場 を とる事を、

 魂に刻みこんでおく 価値 が あると思います。

 前置き終了。

 

 銀行が、なぜ、担保を要求するのか?

 普通の会社は、損しない為だが、銀行は、少し違います。

 銀行の名が付けば、

  一般の人から、お金を預かり、

 

 利息を付けて返金しています。

 

 なぜ、一般の人は、

 

 銀行にお金を預けるのでしょうか?

 

 1 信頼できるから。

 

 2 一定の金額まで、

 

     元本を保証してくれるから。

 

  では、ないでしょうか?

 銀行は、そのお金を運用して、利息収益を上げて、

 

 預金者に返します。

 

 その為、そのお金の安全性に、注意を払うのです。

 

 銀行の資本金を貸付するのではなく、

 預かったお金を貸付するからです。

 

 この銀行の基本的な立場を理解できずに、

 

 ご自身の都合の良い、事業計画や、

 

 銀行の目利きを主張されても、総合的に

 

 検討した結果、謝絶されるだけだと思うのは、

 

 鳥だけでしょうか?

 

 事業に置いて、相手の立場を考慮する事は、

 

 大切な事です。

 

 担保を提供したくないなら、

 

 同等の対価の提供の話が、

 

 先に来るのでは?

 


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2012年11月9日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

古きを訪ね、新しきを知る。

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 古きを訪ね、新しきを知る。

 融資関係の話です。

 中堅大家の話です。

 

 普通に事業している会社が、

 融資を申し込む銀行は、既存の取引のある銀行です。

 既存の取引とは、売上の入金仕入れの支払いの取引のある銀行です。

 今までの不動産融資は、既存取引のない銀行に申し込んでいました。

 

 そこで、昔に戻って、

 既存取引のある銀行に融資を申し込むをします。

 

 その為に、家賃の一部を新規の銀行に、入金してみては?

 今後、不動産を買う時に、その銀行に、相談する為に。

 

 古きを訪ね、新しきを知る。

 昔のやり方も良いのでは?

 


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カテゴリー:融資

銀行で、融資を受けるには・・・。

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 銀行で、融資を受けるには・・・。

 

紹介者がある場合。

紹介者の書面がある場合です。

 

銀行の立場になって考えると、そこら辺の通行人が、

突然、お金を借りたいと言っても、普通、貸しませんね。

 

最初の難関をクリアーするには・・・。

東京都に在住なら、

東京都保証協会審査してもらうのも・・・

 

1250万円までなら、債務者が返済不能になった場合、

東京都保証協会が、100%の代位弁済してくれます。

これは、銀行の立場から考えると、非常に良い条件です。

 

設備資金だと、融資期間は、10年です。

この点をクリアーした計画書が必要です。

一般的に、物件の利回りでの返済は無理があります。

 

この辺は、鳥の今までの日記や、本、情報を総合的に考えて・・・。

これからの大家にとって、重要な能力を挙げるとすると・・・。

 

それは、考える力 だと思います。

 

人に聞いた事を鵜呑みにする・・・。

 

淘汰される大家?だと思います。

 

その考える力で、解決して下さい。

 
もう一つの方法は、商工会議所です。

但し、これは、落差が激しいです。

 
鳥の住んでいる地域の商工会議所は、

金利を減免する書類を作成する事ができます。

各銀行の融資担当者とも、話ができます。

 

 

鳥の物件のある商工会議所は、公庫のみです。

普通の銀行とは、つながりが、まったくナイので、

融資に関しては、何もできません。

公庫とは既に、取引関係があり、紹介の必要はありません。

 
大きい話は、与信取引のある銀行でするのが、

 

普通の事業者です。

 
飛び込みで、謝絶。

内容が良いのになんで?と思った方。

1クッション置いてから、本題にはいるのも・・・。

 


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2012年10月28日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:融資

攻略法に対する逆襲か?

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 攻略法に対する逆襲か?

 

 銀行の訪問に感じた事です。

 銀行の支店事に融資の差異は、あるのか?

 支店の担当者事に融資の差異は、あるのか?

 よく聞く話です。

 鳥の年初の銀行訪問の体験談です。

 一般的な法則では、ありません。

 

 銀行の支店事に融資の差異は、あるのか?

 銀行の半分は、ありません。

 それは、なぜか?

 支店に融資権限が、無くなった為です。

 現実に融資相談をするには、

 その地域を統括する支店に相談します。

 

 もちろん、1支店のみです。(電話でわかります。)

 

 支店の担当者によって、融資の差異は、あるのか?

 これは、ありません。

 それは、なぜか?

 人がいない?のです。

 転勤等があれば、別ですが・・・。

 融資関係者は 支店長 副支店長(保全審査長) 融資課長(係長) 担当者

 の4人位です。

 実際に稟議書を書くのは、融資課長(係長) 担当者の2人です。

 が、さらに、70~90%は、担当者1人で書いていそうです。

 
 担当者は、口から、を吹く位忙しそうです。

 

 効率良く、事務処理を、する為に、

 最初の面談は、

 副支店長融資課長(係長)で面談します。

 

 
 面談で、即決します。

 

 合格なら、担当者に引継ぎ、事務処理です。

 

 不合格なら、資料を預からずに、

 

 気持ちよく帰ってもらい

 

 担当者に、余計な仕事させません

 

 これは、鳥の感じた事を書いています。

地域によっては、参考にならない

 

可能性が十分にあります。

 

 
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2012年10月27日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

ダメな融資担当者・・・。

鳥です。

 

 
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 ダメな融資担当者・・・。

 

融資がうまく行かないと、

相手を、ダメな融資担当者という人がいますが・・・。

鳥が思うに、ダメな融資担当者は、いないと思います。が

物件の内容が良く、あなた自身に自信があるなら・・・。

下記の方法を試してみるのも・・・。

最初に技術的な面を書きます。

 
その時は、その担当者に、担当者の上司の同席を求めます。

そこで、もう一度、プレゼンテーションをします。

チャンスは一度、時間は10分です。

 
最初の1分間

会社名 本店の住所 事業名。

ダラダラと言わない。あなたと結婚する訳ではないので・・・。

必要があると判断した場合、担当者を通じて、改めて聴きます。

4分 返済方法の説明

今回のキモです。

担当者がNGをだしている状況で、融資を引き出したい場合。

銀行が融資した後、銀行に返済する間に迷惑をかけない事。

返済計画通りに返済できる事。

これは、基本であると同時に、奥義でもあります。

自分に融資しても、返済に支障が無い事を説明します。

1分 敗北条件

思い通りに経営が行かない事は、よくある事で・・・。

その時の責任の取り方。

 
3分 経営資源・・・独自のノウハウ。

手の内を明かしたとしても、

他人が用意にマネできない、

マネしにくいノウハウ。

(ドアホン、クロスはマネできるので、除く)

経営資源が、あるなら、説明する。

 

他の大家にはできないが、

自分ならできる。とか?

 

 

1分 物件の説明。(担当者に説明しているので、概略)

 

話を聞いて、くれた事感謝の気持ちを伝える。

 

たまに、うまく、行くかもしれません。

 

ダメな融資担当者、は、いない、です。

 

ダメな経営者は、いても

 

ダメな社員は、いない

 

のと同じです。

相手に判る言葉で会話する。

システムを構築する。

考える。

等は、経営者がしなければ、ならない事だと思います。

自分の思い通りにならないからといって・・・。

相手をダメ呼ばわりするのは・・・。

大人げないかもしれませんね。

 
今の銀行の融資方針に合わない・・・。

現金がない(現金が少ない)ので、返済能力に不安がある・・・。

黒字でない(黒字が少ない)ので、返済根拠に不安がある・・・。

あなたが信用できない・・・。(支払いの優先順位は、銀行が1番・・・。)

過去と比較して、今、あなたが、扱うには、金額が大き過ぎる・・・。

等が、銀行サイドが、謝絶する理由かもしれませんね。

 

 
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2012年10月25日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:融資

貸借対照表と融資

鳥です。

 

 
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貸借対照表と融資

法人の話です。

貸借対照表は、重要です。

なぜなら、設立から、期末までの累計が載っているからです。

現金・・・

見栄えが、悪いので、普通預金に入金しましょう。

この金額が、100万、1000万とか、だと、金庫にあるのですか?

そのお金があれば、融資は不要ですね?とか

ツッコミが、はいるので、注意しましょう。

売掛金・・・

賃貸事業では、前家賃制度が主流なので・・・。

この金額があるのは、家賃の滞納をしめしています。

A4に理由、対策をまとめるのは、経営者の準備として・・・。

貸付金・・・

不良債権です。設立時では、資本金のごまかしに・・・。

事業中では、使途不明の時に使われやすいです。

一般的には、資産価値 0円と評価され、担当者の心証を悪くします。

消耗品等・・・

期中に買ったが、使用しなかった物。

一般的には、資産価値 0円と評価されます。

大量購入、自己リフォームの方に多そうです。

折角の機会なので、A4の紙に技術をまとめ、

アピールするのを忘れずに。

仮払金・・・

期中に仮に払った金額です。

一般的には、資産価値 0円と評価され、担当者の心証を悪くします。

自分の会社なのに、決算整理後なのに、使途不明では・・・。

理由が、あるなら、事前にA4の紙にまとまるのも・・・。

前払い費用・・・

換金性がないので・・・。

火災保険の長期、一括払いで、生じるかも・・・。

一般的には、資産価値 0円と評価されます。

土地と建物・・・

銀行独自の基準で評価します。

既存の物件の評価は、手間をかけずに、評価したい為。

固定資産税評価額で、代用されるケースもあります。

資産を、減額評価されても、資産超過なら、

融資は受けやすいかもしれませんね。

 

 
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2012年10月3日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

公認?融資コンサルタント

鳥です。

 

 
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物件を買う場合

ほとんどの人は、銀行に融資依頼をすると思います。

たぶん、知りたいのは

物件価格に対して、

どの位、融資金額がでるか?

 

返済期間?

 

金利?

 
個別の案件は、人と物で、見ていきますが・・・。

今回は人の話です。

銀行には、大きく分けて、2つあります。

既に、借入があり、与信取引がある銀行です。

 

借入がなく、新たに、与信取引をしたい銀行です。

 

鳥は、融資のプロではありませんが・・・。

相談には、2種類あるみたいです。

1つは、みなさん、ご存知の融資相談です。

 

決算書と物件資料で、審査する為の相談です。

もう1つは、経営相談です。

 

融資は、が、重要な要素です。

人の評価致命的に悪いと、審査は、そこで、終了です。

人と物の両方が、バランスよく、良くないと、審査は難しいです。

経営相談

既存の取引がある銀行が、あるなら、試算表を持って、銀行を訪ねます

重要 

個人情報の保護の観点から、試算表の持参を謝絶する銀行?があるみたいです。

その時は、試算表は持ち帰るので、銀行の立場で、コメントがほしいと・・・。交渉かな?

決算書や試算表から、基本的な解釈の方法や、この経営状態なら、

おおよそ、融資金額の規模として・・・。

たぶん、この位が妥当とか・・・。今の営業範囲は・・・。

もし、聞く事ができたら・・・。

その銀行で、融資を受けたいなら、

 

担当者の好みの物件を・・・。

 

現在、買いたい物件が、ないから、

 

銀行には行けないではなく。

 

買いたい物件がなくても、

 

既存の銀行なら、訪ねる事ができるかも?

 

人の面をクリアーすれば、あとは、物件しだいでは?

 

公認?融資コンサルタントは、現役の融資担当者だと思います。

 

 
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2012年10月2日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

信用毀損とアパートローン

鳥です。

 

 
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 信用毀損とアパートローン

 

 信用毀損・・・・

 法定耐用年数超の資産を持っている事。

 法定耐用年数超の残存融資期間がある借入がある事。

 

 東京在住で、地方の物件の取得する場合。

 本店と支店のある地方銀行から、融資を受ける場合。

 

 信用毀損の状態だと融資を受けるのが、難しいと思います。

 

 アパートローンで、融資を受ける予定の人は、

 法定耐用年数-経過年数・・・融資期間

 上記の融資期間に合う物件を探すのも・・・。

 

 法定耐用年数を意識した物件の場合は、将来、売却すると仮定して

 その時に、アパートローンがなければ、売却できないと予想されるなら、

 もしかすると、実際の資産価値がないかもしれません。

 

 当然、かなり値段を下げないと、その後の売却が難しいかもしれません。

 

 また、積算等は満たすが、資産の売買時価が低いので、家賃が安い。

 借りる人は、借りて住むか、買って住むか、考えます。

 家賃によっては、家が買えますので・・・。

 

 結果、高い固定資産税に安い家賃で、

  賃貸の運営が難しいかも知れません。  

 
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2012年9月29日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

債務超過と信用金庫

鳥です。

 

 
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債務超過と信用金庫

 

 

信用金庫・・・

会社の住所物件の所在地が、営業エリアにある事。

 

特徴として、法定耐用年数は、気にしない事があります。

但し、債務超過は、ダメです。

債務超過・・・

長期の融資期間をとる事により、

物件の資産価値と負債である融資残高を比較した時、

融資残高の方が多い状態。

つまり、全部資産を換金しても、残債を返済できない、

資産状態の事。

 

 信用金庫の特徴

 又、矛盾しますが、法定耐用年数にかかわらず、長期融資25年位

 の融資が可能みたいです。(聞いた話です。)

 融資期間・・・法定耐用年数-経過年数(アパートローン)

 

 但し、その場合は、融資金額を低く評価するのかな?

 又、担保価値を超える融資金額も、金利の上乗せで検討できるかな?

 柔軟に対応してくれそうですが・・・。

 信金の性格(融資の方針)

 が、バラバラなので。基本は、直接聞く事です。

 信用金庫の特徴2

 支払金利は、地方銀行より、少し高い所から始まります。

 注 金利が変わらないケースもあります。その場合は、

   1 周りに多数の銀行がある。

   2 銀行が貸したい人(法人)である。

   上記の場合は、信用金庫でも、金利は安くなる傾向にあります。
 

 債務超過の場合でも、

   融資のしない訳ではありませんが・・・。

 貸借対照表で、全部の資産を時価で 売却 したと仮定して、

 

 外部の金融機関の融資総額を完済

 

 できるかが、カギです。

 ここでも、残債が残ると判断された場合は厳しいかもしれません。

 

 
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カテゴリー:融資

融資に積極的な銀行?

鳥です。

 

 
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融資に積極的な銀行?

一般にいう意味とは、違います。

各支店には、それぞれの役割を本店より、与えられています。

融資を中心に。

銀行が集める預金額≦銀行が融資する金額

 
預金を集める事よりも、銀行全体の融資先を探す事が優先の支店です。

地方に銀行の本店があり、東京都に支店がある場合など。

一般的には、融資対象企業は、帝国データーバンクに掲載している会社が対象です。

大型案件で、信用、実績もあるなら、このタイプに・・・。

賃貸事業?で帝国データーバンクに掲載されているなら、

可能性があるかも。

預金を中心に。

銀行が集める預金額≧銀行が融資する金額

 

普通の支店です。

鳥の場合、規模が小さいので、こちらのタイプでないと、相手にしてもらえません。

確定申告書を提出を提出している人は多いと思いますが・・・。

融資の審査の合否が出た時に・・・。

余裕があれば、どうすれば、融資が受けやすくなるのか・・・?

属性や格付けは、確定申告書で、決まります。

属性や格付けを上げるには、どうすれば良いのか?

運が強いと、融資担当者との話をしている内に・・・・。

テレパシーで判るようになるかも知れませんね。

最後に

それ以前の問題として、

1 ウソをついている(様な)気がする。

2 重要な事実を隠蔽している(様な)気がする。

3 情報を公開しない。

4 お金について、よくわかっていない。

この場合は、総合的に検討した結果、謝絶される可能性があります。

 

 
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2012年9月27日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

金利を安くするには?

鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 金利を安くするには?

 1 多数の金融機関から、与信取引をする。

   銀行は、他の銀行が、どんな条件の融資をしているか、

   興味津々です。

   取引銀行を増やす過程で、自然と金利が下がっていくかも・・・。

 

 2 銀行の方から、融資の打診があった時。

   相手から、融資の話がある時、基本、良い条件での提示です。

 

 
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2012年9月26日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

支店の場所

鳥です。

 

 
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支店の場所

友 今日は、話の話題を銀行でどうですか?

鳥 良いよ。銀行の何を聞きたいの?

友 もちろん、融資です。今回は支店に、ついて、聞きたいです。よく、同じ銀行でも、支店によって違うと言われますが鳥さんは、どう思いますか?

鳥 鳥の個人的な見解だけど、意味ないよ。

友 わかりました。質問が大雑把でしたね。支店によって変わりますか?

鳥 支店によって変わると思うよ。もっと言うと、支店長によって変わると思うよ。

友 ? なら意味は、ありますよね。どうして、意味がないんですか?

鳥 銀行には、一定のルールがあります。

友 どんな、ルールですか?

鳥 銀行の、どの支店でも、預金の口座は開く事は可能です。しかし、与信の口座、つまり、融資を実行できる支店は1つだけです。

友 ? 話が、難しくて、よくわかりません。

鳥 仮に大日本銀行 新宿支店で、8000万の融資を受けます。ここまでは、わかりますか?

友 わかります。それから?

鳥 今後は、大日本銀行では、新宿支店でのみ融資の審査ができます。

友 仮に、大日本銀行の渋谷支店で融資の申込をしたら、どうなりますか?

鳥 銀行は、当行と取引があるか?聞きますね。次に、今まで、融資受けているなら、金融機関の一覧表を要求しますね。

友 ここまでは、わかります。そこで、新宿支店で融資を受けているのが、わかるのですね。新宿支店でも取引があるのですが、渋谷支店でも取引したいと言ったら、どうなりますか?

鳥 まずは、新宿支店で申込して下さいと、言いますね。新宿支店で、融資が通るなら、渋谷支店では融資しましせん。新宿支店で、融資が謝絶されるなら、渋谷支店では融資しましせん。

友 どうして、そうなるのですか?

鳥 個人的な見解ですが、ペイオフと金融庁の監督が関係していると、思いますね。くわしい事は、別の人に聞いて下さい。重要なのは、一度、融資が実行されたら、そこの支店でのみ、融資の審査ができるという点です。

友 全部の金融機関がそうなのですか?

鳥 全部ではありません。銀行です。わかりやすく言うと、一般の人から預金を預かっている銀行です。

友 ノンバンクは対象外?

鳥 対象外です。また、ノンバンクに近い性格の銀行も対象外ですね。ここまでは、わかりますか?

友 はい、大丈夫です。

鳥 銀行には、別のルールもあります。

友 どんな、ルールですか?

鳥 支店を決定するルールです。

友 具体的には?

鳥 返済義務者に一番近い支店、又は、物件に一番近い支店です。理由はわかりますか?

友 ?

鳥 銀行は基本的に返済能力のある人に融資をします。

友 わかります。それで。

鳥 しかし、返済不能になった時の事も考えています。

友 そうか、返済義務者の近くの支店なら、家庭訪問ができる。

鳥 その通りです。

友 物件の近くの支店なら、状況や、担保価値を把握しやすい?

鳥 その通りです。

 

 
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支店と支店長

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支店と支店長

鳥 今度は、支店長について、検討します。

友 ? どういう事ですか?

鳥 支店長は、何年位、その支店にいますか?

友 よくわかりませんが、3年位?

鳥 仮に、3年としましょう。融資に積極的な支店長でも、融資に慎重な支店長でも、転勤します。しかし、融資を実行した支店は変わりません。返済義務者の近くでもなく、物件の近くでもない支店で、融資に積極的だからという理由で、支店を選ぶと・・・。

友 支店を決定するのは、今後のプランをよく考えてからの方が良いですね。

鳥 支店長は変わり、融資の方針も変わります。変わらないのは、融資を実行した支店です。今後は、その支店でのみ融資ができる事を考えたら・・・。支店の決定は計画的に・・・。もし、1つしか金融機関様とお取引がなく、その融資の方針が慎重になったら、どうなりますか?

友 困りますね。新規の物件が買えなくなりますね。

鳥 どうしたら良いですか?

友 ?

鳥 銀行を変えるのは無理です。

友 流れが変わるまで、待つ?

鳥 それも、アりですね。今から、その時に備えて、複数の銀行と、取引関係を持っておけば?

友 なるほど。1つ位は融資に積極的な銀行がありそうですね。

 

 
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カテゴリー:融資

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