群馬県の水道水(生水)は、飲まないで下さい。

 鳥です。

 

 

 
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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

群馬県の水道水(生水)は、飲まないで下さい。

 

朝日デジタル新聞さんからの転写です。2月27日(水)9時49分配信

都合が悪ければ、突然削除します。

 

群馬県企業局は26日夜、県営浄水場の

県央第一水道(榛東村)で浄水した水道水から、

下痢や腹痛の原因となるおそれがある

病原性原虫「ジアルジア」を検出したと発表した。

同局は給水は止めず、

「生水としては飲まず、煮沸してから飲んでほしい」

と呼びかけている。

 3カ月に1度の定期検査で、

25日午前9時前に採水したサンプル(20リットル)

を検査した結果、1個体が検出されたという。

水道法の基準では、検出されないことと定められている。

26日分のサンプルからは不検出で、

市町村への給水地点ですべて不検出なら、

27日中にも飲用可能とするという。

 同浄水場は利根川を水源とし、群馬県内の前橋市、

高崎市、吉岡町、榛東村に給水している。

同局は対象市町村と連携し、広報車を走らせ、

煮沸してから飲むよう注意を促している。

健康被害などの報告はないという。

 ジアルジアは哺乳動物の腸に寄生し、

感染した動物の糞便(ふんべん)から外に排出される。

河川の水にも動物を介して混入する可能性があるという。

 

 
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2013年2月27日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

黒の空室対策

鳥です。

 

 
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鳥 家賃を安くして、困る人はいますか?

友 大家さん。

鳥 今から、コンサルタント(黒と表示)さんの立場になって、考えてみます。

鳥 黒の立場から知識の乏しい大家に、アドバイスをします。

友 アドバイスするコンサルタントは普通ですね。

 

鳥 黒は、考えます。

 

鳥 助言した時は、満室になり

 

しばらくすると空室なると良いなあと。

 

友 ? 満室の所は、わかりますが。空室の所がよくわかりません。

鳥 1度の助言で満室になり、その後、満室状態が継続する。

鳥 物件が空室だから、空室コンサルタントや、満室コンサルタントに

相談します。ので・・・。

 

鳥 満室状態が継続されると、

 

黒にとっては、都合が悪い、のです。

 

友 なるほど、満室にはなるのだけれども、

 

常に空室になりやすい物件

 

なるように助言をすると?

 

鳥 その通りです。

鳥 そこで、今日の本題です。

鳥 家賃は安いと高いのと、どちらが、空室になりやすいですか?

友 相場もありますが・・・。高い方ですか?

友 家賃が高いので、退去する人の話は聞いた事がありますが。

友 家賃が安すぎるので、退去する話は聞かないですね。

鳥 家賃を安くして、困る人はいますか?

友 大家さんと黒です。

鳥 世の中には、良い人もいれば、悪い人もいます。

 

鳥 大家さんの立場なら、満室継続コンサルタント?

 

に相談するのも有りかもしれませんね。

 

 


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2013年1月28日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

退去しにくい物件は

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退去しにくい物件は・・・、借り手からみてお得な物件です。

それは、家賃の低い物件だと思います。

 

 1 鳥が長期的に借りると仮定した場合

   立地や物件の状態もありますが、

   やはり、自分の収入から、

        逆算して払える家賃があります。

 

 2 次に、相場より安い家賃で住んでいる仮定します。

  そこで、退去の理由を考えます。

 

 2-1 家賃が高いから退去する。

    家賃が安いはずなので違うはずです。

 

 2-2 物件状態が悪いから退去する。

    修繕してあげて下さい。

    直さないと、次に入居してもらえても、同じ理由で退去します。

 

 2-3 大家がキライだから退去する。

    人間関係は大切です。

以上の理由なら、大家サイドの問題で改善の余地があります。

 

 2-4 入居者の卒業、結婚、就職、リストラ。

           入居者の問題です。

    暖かく送り出してあげるのが良いと思います。

 

 3 退去があった場合。

 3-1 退去の立会

           原状回復の大家負担。

 3-2 入居の募集中

           空室期間による機会損失。

 3-3 空室が心配の為に生じる

            コンサルタントやセミナーの費用。

 3-4 入居契約時

            広告料や謝礼。

 

 以上の退去費用家賃の値下げ と比較検討するのも、

 必要かも知れません。

 

 簡単にまとめてみました。

 

 
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2013年1月18日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

在留カード

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在留カード

msn様の記事が大変良い事が、書いてありますので、

引用したいと思います。

 

問題が起きた場合、削除します。

 

これから、外国人を入居させる場合は、

外国人登録証ではなく、

在留カード

 

在留カードの確認が重要ですね。

 

外国人登録証から「在留カード」へ 

3カ月以上の正規滞在者に交付 新制度スタート

2012.7.9 22:15

 昭和27年から60年続いた外国人登録制度を廃止し、

国が正規滞在者のみに身分証「在留カード」を発行する新たな制度が9日、スタート。

不法滞在者を減らしつつ、正規滞在の外国人の利便性を高めるのが狙いだ。

 

 外国人登録制度では、市区町村が「外国人登録証」(外登証)を発行。

在留資格を問わず登録の対象となったため、

不法滞在者も取得でき、不法就労などに利用される問題があった。

 

 新制度では、外登証に代わり、

国が滞在3カ月以上の正規滞在者に在留カードを交付。

在日韓国朝鮮人ら特別永住者には特別永住者証明書を発行する。

また市区町村は住民基本台帳に登載し、外国人にも住民票が交付される。

 

 これまで出入国や在留期間の情報は法務省入国管理局が、

居住地や世帯情報は市区町村がバラバラに管理していたが、

今後は市区町村と入管を専門回線で結び、

入管が情報を一元管理する。

 

 適法な滞在者の在留期間は上限を3年から5年に延長したほか

出国してから1年以内の再入国は原則的に許可を不要とするなど、

緩和措置がとられた。

 

 交付初日は、

全国で通常数分のカードの発行に数十分かかるシステムトラブルが起きた。

 ■新しい在留管理制度 

平成21年7月に成立した

改正入管難民法と改正住民基本台帳法の施行に伴う新制度。

正規滞在の外国人に対する

「在留カード」の交付と住民票登録が主な柱となっている。

ICチップ付きの在留カードには

氏名、国籍などの情報のほか、

在留資格や期間、就労の可否が明記され、不法就労者を一目で見分けられる。

 

外国人の入居者様に関心のある大家さんで、鳥の記事が参考になった人の為に

 


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2013年1月10日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

失敗凍死家を読んで

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失敗凍死家を読んで

 

 

 

新聞の関係者に敬意を評します。

毎回、大変良い記事を書いていると思います。

 

今回、記事の内容を論評していましたので、便乗してみました。

 

鳥の記事の内容は、事実よりも、面白みを優先して書いてあります。

ので、いくつか、事実と相違がある旨、あらかじめ、表記しておきます。

 

この記事を読んで、思う所がありました。

 

まずは、その記事の内容は下記です。

少し、伏字にします。

 

不動産投資専門〇〇対策コンサルタント」の〇〇 〇〇さんは、

  • 3人とも通じて言えるのが、積極的な押しが欲しかったと思います。
  • 今回のモニターさんは、そういったマメな連絡がなかった。
  • 行動のタイミングがもっと早ければよかったと思います。
  • そのへんを上手くやっていただきたい。 

と、うまくいかなかった理由を参加者の態度のせいにしています。

 

鳥 結論として、コンサルタントがいても、

 

いなくても関係なし。

 

鳥 大家に力があれば、1人で、勝ってに、

 

問題を解決するし、力がなければ、

 

コンサルがいても、空室は拡大する?

 

という事でしょうか?

 

鳥 結果が出せなくても、それは、

 

大家の責任デス)。

 

しかし、3人参加して、全員がだらだらを続けたということは、

不動産投資専門〇〇対策コンサルタント」としての力量を

疑われても仕方がないのではないでしょうか。

 

鳥 プロの仕事として、一般に、依頼人が

 

抱えている問題を解決します。

 

普通は依頼人の選択の余地は、ありません。

 

依頼人馬鹿だから、仕事を受けない。

 

という、事は、通常ありません。

 

鳥 それに、対して、今回は、

 

コンサルタントが依頼人を選別しています。

 

   ここ、重要です。試験にでます。

 

鳥 宣伝も兼ねて、記事を掲載していると

 

推測されるので、コンサルタントにとって、

 

都合の良い人選が行われている

 

はずデス(死)。

 

鳥 そんな、お約束の展開になるはずが、

 

結果は、惨敗デス)。

 

それでいて最後には、

3人とも共通して言えるのは、もう満室になるのは見えています。

って、いい加減だなぁ、と思いました。

 

鳥 やる事 なす事 裏目に出ても、

 

満室は、目前です。の

 

その根拠を聞くのは、

 

野暮というものでしょう!!!

 

 

 

 

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鳥の個人的な見解です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし、この大家さんとしての人生は、

 

完結するかもしれませんね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

えっ このコンサルタントの人生

 

終わりじゃないの

 

 

そんな、危険な発言は、削除します。

 

 

 
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2012年12月17日 | コメント/トラックバック(13) |

カテゴリー:賃貸

現金

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 現金

 

 

 銀行に借入を、申し込む時、現金が必要です。

 

 普通、まったく、金のない人に、

 銀行が融資をする事は、基本、ありません。

 

 定期積立も同じです。

 金額が僅少でも、お金の管理が、できる人と見えます。

 

 この文章の流れから、すると、融資の話と見えますが・・・。

 実は、募集の話です。

 

 入居募集に、

 礼金 0

 敷金 0

 で募集すれば、反響があります。が

 

 上記の考えで行けば、銀行が謝絶する人です。

 お金を持たずに申し込みを・・・。

 
 フルローンでの融資は、今でも可能です。

 しかし、資産背景がある人だけ。だと思います。

 

 0・0で、募集する時、資産背景のない人に、

 部屋を貸した場合、お金の問題が発生する確率は高くなります。

 
 色々、試すと、いろんな結果で、楽しめます。?

 

 瞬間満室経営が目的の人。

 

  入居期間の長期化を目指す人。

 

  売却を視野に入れて募集する人。

 

 

 同じ物件でも、経営者によって

 

 募集条件は、かなり変わります。

 

 なんとなく、書いてみました。

 

 

 


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2012年12月16日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

距離の測定

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 距離の測定

 

 

 

 物件の表記の1つに駅からの距離があります。

 今は、パソコンで、計測するのですね。

 

1 Google MAP

 

2→ルート・乗換案内

 

3→ 出発点、目的地住所を入力

 

4→人マーク

 

 結構、簡単に出来ますので、

 

 確認の意味も含めて

 

 試してみては?

 

 
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2012年12月12日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

必殺大家さん 生活保護受給者の家賃滞納

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必殺大家さん 生活保護受給者の家賃滞納

 

 

生活保護受給者の家賃滞納

 

 

 大変、参考になると思いますので、

 

是非、彼の日記を読んでみて、下さいね。

 

参考になったら、

 

必殺さんのクリック

 

 よろしくお願いします。

 

 妄想劇場 開始

 

 鳥   セミナーは午後からですが、お昼はどうされたのですか?

 

必殺  オオカミさんが、ラーメンを奢ってくれたよ。

 

鳥    良いオオカミさんですね。 ラーメンがお好きなのですか?

 

必殺   ラーメンも好きだか、今日の気分は日本食かな?

 

鳥    日本食というと、お寿司ですか?

 

必殺   それじゃー 普通で、ひねりがないねえ・・・。

 

鳥     というと?

 

必殺   日本オオカミ定食 かな?

 

鳥    日本オオカミは、昔に、絶滅したと思いますが・・・。

 

鳥    それに、そんな定食、聞いた事ないですよ?

 

必殺  オオカミなら、日本にいるじゃん。

 

鳥   ?

 

オオカミ  必殺さん、会場の準備が整いました。

 

必殺  そいじゃあ、一つ始めるかあ。

 

注  この後、人気ブロガーのオオカミさんを、必殺さんが、

 

   食べたのかは、鳥と読者の秘密です。

 

   結果は、セミナー後のオオカミさんのブログを・・・。

 

妄想劇場 終了

 

妄想は、鳥の脳内の出来事で、

現実の存在する方とは、一切関係ありません。 

 

本題

 

さて、今回は、必殺さんの記事をまとめてみます。

 

滞納者に、督促状を送りますが、

 

必殺さんは、ここで、注意事項を述べています。

 

それは・・・。

 

転送不要

 

です。

 

ここを、くわしく見てみましょう。

 

もし、転送不要を書いて以内場合、どうなるか考えてみましょう?

 

1 滞納者が、物件の居住している場合

 

  この場合は、影響ありません。

 

2 滞納者が、大家に黙って、引越しをしている場合

 

  これは、影響あります。

 

  転送不要を書いていないと、新住所に転送されてしまい、

  大家は、滞納者の現在の住所を把握する事ができません。

 

次に

 

転送不要

 

 で、督促状が返送された場合を見てみましょう。

 

 今度は、転送不要を消して再度、送ります。どうなるのでしょうか?

 

1 滞納者が転送手続きをしている場合。

 

  大家としては、わかりません。

 

  数日して、返送されなければ、きっと、届いているのでしょう。

 

2 滞納者が転送手続きをしていない場合。

 

  督促状が返送されて来ます。

 

次は、大家としてどんな行動するのでしょうか?

 

気になる方、

 

必殺さんの記事を読んで下さいね。

 

あと、必殺さんのクリックも

 

よろしくお願いします。

 

 

 

 

 

 

 

備考 郵送で、住民票を取得するには

 

 

 

 

郵送で取得に必要な書類は

 

1、賃貸借契約書のコピー

 

2、住民票申請用紙

(規定のものでも自己作成でもOK)

 

3、申請者の身分証明書

(賃貸借契約者(貸主)の免許証コピーなど)

 

4、返信用封筒(80円切手を貼って)

 

5、住民票発行手数料(郵便為替)

 

 

 

 


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2012年12月9日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

反社会的勢力の排除

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 反社会的勢力の排除

 鳥は、すっかり、忘れていました・・・。

 23年10月1日以降の賃貸契約書には、盛り込みました。

 

  以前から、入居されている方にも、説明しましたが・・・。

      鳥のストレートな聞き方が、きっと・・・。

 

 鳥     すいません、暴力団ですか?

 入居者  はい。

 

 鳥     ・・・。えーーーーーー。暴力団なの?

 鳥     もう一度、聞きます。

 鳥     暴力団ですか?

 入居者  はい。

 

 鳥     混乱中。頭の中が、段々、白くなっていきます。

 入居者  どうかしましたか?

 鳥     10月から、暴力団には、貸せないのです。

 入居者  そうなのですか。それで。

 鳥     さきほど、暴力団とお聞きましたので?

 入居者  暴力団でないです。

 
 鳥     そうですよね。

 入居者  契約書を読んでいて、適当に返事をしてしまいました。

 鳥     今後は、暴力団では、ないですよね?

        と質問すれば、良いのかな?

 

 
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2012年12月5日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

どんな人が住んでいますか?2

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 どんな人が住んでいますか?2

 空室には、大きく、2種類、あります。(1例です。)

 

 1つは、空室になりやすい部屋。

 例 単身者用物件。

 

 1つは、空室になりにくい部屋。

 例 ファミリー用物件。

 

 同じ、空室対策でも、

 上記の部屋の借り手の客層は、

 違うハズなので、

 対策も異なった方が良いと思います。

 

 客層を

 

 年齢や

 性別で

 

 区別するのが、

 資料を集めやすいです。が、

 実際は、利用別で、収集し、

 分析した方が、効果がある

 場合もあります。

 

 例 30代女性の場合

 結婚して、お子様がいる女性。

 ファミリー物件を好むかも知れません。

 生活環境を重視するかも。

 

 現役で、働いている女性。

 単身者用物件を好むかも知れません。

 利便性を重視するかも。

 

 部屋の話題に戻ります。

 例えば、

 アパートに、帰って、

 寝るだけの人が、

 そのアパートの大半を

 占めるなら、

 年齢や性別は、

 あまり、重要では、ないかも知れませんね。

 

 本来なら、

 日当たりが良いのは、

 賃貸経営をする上で、

 最重要な点だと

 思いますが、

 この客層には、

 あまり、価値がないかもしれませんね。

 

 むしろ、暗い方を好むかもしれませんね。

 また、夜中に騒ぐ人がいると・・・。

 ケンカが発生するかも知れませんね、

 

 退去しやすい特性がある物件なら、

 長期入居を、いっそ、あきらめるのも・・・。

 

 入居時、大家負担の費用の削減。

 機会損失の期間短縮。

 ※機会損失・・・空室で、収入が0の事。

 

 例 5月が1ケ月空室とする。

 6月以降、どんなに、がんばっても、5月分の家賃は回収できない事。

 の方が・・・。

 

 対策として、現実的かもしれません。

 


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2012年11月18日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

長く住んでもらう為に 2

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長く住んでもらう為に 2

最近、思い出した事があります。

 

白 他に、どんな時、退去になりますか?

鳥 住んで見たけど、やっぱり生活しづらい・・・から。かな?

 

白 物件をリニューアルすれば?

鳥 立地による生活環境だから・・・。

 

白 その物件はどうなりますか?

鳥 たぶん、生涯、募集中です。

 

白 前回は立地よりも・・・。家賃でしたが。

 

鳥 今は、家賃が安くて、かつ、立地の良い物件が、ありますので・・・。

白 立地と家賃のバランスも重要だと?

 

鳥 今は、そう思いますね。

 

 
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2012年11月10日 | コメント/トラックバック(2) |

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家賃補助

鳥です。

 

 
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 家賃補助

 

   少し前の話です。

 とある、シンポジウムで、

 新築に税金をするより、

 中古に家賃補助をした方が良い。

 という話がありました。

 

 ここまでは、普通です。

 
 その為に、

 大家の声を政治に届ける。と

 

 ・・・。

 政治と税金の使い道で、

 鳥が重要だと、考えている事があります。

 それは、

 公共性があるのか?

 

 一般の国民に対して、共感してもらえるのか?

 

 残念ながら、他の大多数の国民は、

 

 既得権益抗争の1つと思うのではないのか?なあ

 

 と思いました。

 鳥が政策として、打ち出すなら、

 

 そんな言い方はしません。

 

 鳥なら、こう言います。

 新築を買って住む、国民の皆様がおります。

 賃貸住宅を借りて住む、国民の皆様がおります。

 

 今までは、新築を買って住む方に、手厚い助成をしてきました。

 賃貸住宅を借りて住む方には、ほとんど助成をしていきませんでした。

 

 私は思うのです。

 これで、本当に良いのでしょうか?

 

 今後は、賃貸住宅を、借りて住む人にも、

 家賃補助をすべきでは、ないでしょうか?

 

 財源に、増税は、必要ありません。

 

 新築に投入している税金を、

 

 ほんの少し、賃貸で住んでいる人にも、

 

 回してほしいのです。

 

 お金を持っている人は、

 買って住む事も、借りて住む事も両方できます。

 

 選択する余地があるのです。

 

 お金をあまり持ってない人は、

 経済的な事情から、

 

 借りて住む事になるのです。

 

 つまり、

 新築だけに、税金を投入する事は。

 

 お金持ちだけを優遇することになるのです。

 

 家賃補助に、税金を投入する事は。

 

 全員を優遇する事になるのです。

 

 ※公共性・・・できるだけ、大勢の人に影響を与える事

 ※共感・・・積極的に支持してくれる事。

 

 家賃補助を政策として実現したいなら、

 

 弱小勢力で、ある、大家連合軍よりも、

 

 国民軍に属する、入居者に焦点を定めてみるのも。

 

 入居者の賛同と共感を得られれば、

 

 実現の可能性が、1つ前に進むのでは・・・。

 

 
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人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

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2012年11月3日 | コメント/トラックバック(6) |

カテゴリー:賃貸

丁稚奉公

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 

 丁稚奉公

 

昔、不動産仲介会社で、物件入力をしました。

クズ物件、ゴミ物件、客物件。

客物件を自社のホームページに登録します。

 

今は、繁忙期なので、手間がかかる、高収益の物件より、

早期契約の物件が、優先します。

 

クズ物件・・・割安でない。特徴がない。会社から遠い。

 

 但し、大家さんが直接持ってきた物件は除く。

 

 お客さんが、仲介を希望した場合は、案内します。が

 それを上回る条件の客物件も、同時に紹介します。

 

 上回る条件・・・借り手から見て好条件の物件です。

 

ゴミ物件・・・物件に問題はありません。

 

管理会社がダメです。

 

1 ノウハウを駆使し、お客さんのハートを鷲掴みしたのに、

  管理会社が電話に出ない為に、

 

空室確認が出来ず内覧できない。

 

 2 募集条件賃貸契約の条件が違う。

 

  お客さんが、それを理由にキャンセルする。

 

 3 管理会社が、入居者のクレームの電話に出ない。

   文句が、客付けの会社に来る。
   
 4 1-3の状態が、日常茶飯事の為、紹介しずらい。

   特に電話にでないのは、一番ダメ。

 

 
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2012年10月29日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

どんな人が住んでいますか?

鳥です。

 

 
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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

どんな人が住んでいますか?

空室には、大きく、2種類、あります。(1例です。)

1つは、空室になりやすい部屋。

1つは、空室になりにくい部屋。

同じ、空室対策でも、上記の部屋の借り手の客層は、違うハズなので、

対策も異なった方が良いと思います。

客層を年齢や性別で区別するのが、

資料を集めやすいです。が、

実際は、利用別で、

収集し、分析した方が、効果がある場合もあります。

例えば、アパートに、帰って、寝るだけの人が、そのアパートの大半を占めるなら、

年齢や性別は、あまり、重要では、ないかも知れませんね。

本来なら、日当たりが良いのは、賃貸経営をする上で、最重要な点だと思いますが、

この客層には、あまり、価値がないかもしれませんね。

むしろ、暗い方を好むかもしれませんね。

 

 
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2012年10月24日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

入居申込用紙 他の物件では、なく

鳥です。

 

 
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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 入居申込用紙 他の物件では、なく

 

普通の入居申込用紙は、

名前、生年月日、住所、収入までは、資料を見て、ある程度、スラスラ書けます。

しかし、前の物件の退去理由は、

比較的後ろ向きだと、個人的に思っています。(入居希望者様も書きズラいのかな?)

角度を変えたヒアリング?として

 

他の物件では、なく、

 

私の物件に申込をしたのは、

 

なぜ、ですか?

 

また、その時、決め手になったのは、どの点でしょうか?

と、直接、今、この瞬間に、私に、お金を、払うかもしれない人に、無料で、聞くのは、どうでしょうか?

他の物件では、なく  の一文を入れる事で、

他の物件に申込をせず、

 

私の物件に申し込んだ理由がわかりますね。

 

投資家さんが、物件を買う時は、

複数の金融機関に、打診しますが、

入居希望者の、入居申込は、

普通、1つ(単独)です。

他の空家と、比較、された場合の

優位性がわかります。

やっぱり、大家として、どうして、

 

他の物件ではなく

 

私の物件を選んでもらえたのか、興味深々ですね。(鳥だけですか?)

 

2つめに

 

決め手になったのは

 

の一文を入れる事で、あなたの物件の長所が、はっきり、と、浮かび、あがりますね。

今後の対策にきっと役立つのでは?

2つの文の、内容の書き方で、色々、わかる事もあると、思いますね。

 

 
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2012年10月22日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

入居審査

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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

いろいろ、あると思いますが・・・。

大家さんが、直接、入居希望者さんと会う事?

 

会ってもわからない?

わからなくても良いのです。

普通の人は、躊躇しませんが・・・。

 

人によっては、躊躇するみたいです。

 

特に、ペット、外国人、連帯保証人が身内外。

申込書で、何か、おかしいと感じたら、面接を条件に。

なんとなく、その後、連絡なしに・・・。

 

 
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2012年10月1日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

満室リスク?について、答えて下さい。

鳥です。

 

 
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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 満室リスク?について、答えて下さい。

 

 ほぼ満室、満室気味、満室の状態で、銀行に行くと・・・。

 担当行員さんから、空室リスクや、家賃下落に ついて よりも

 満室リスク?について、聞かれませんか?

 本や日記に、あまり書いてないので、書きますね。

 満室リスクとは、滞納リスクです。

 普通の滞納は、家賃の滞納なので、昔は、無問題ですが・・・。

 今は、モンスター入居者の登場で・・・。

 滞納者を退去させる費用について、答えて下さい。

 と聞かれる事もあります。

銀行 銀行は、信用できる人や会社に融資しますが・・・。

     担保の保全もします。

銀行 鳥さんは、戸建を信用できる人に賃貸していると思いますが・・・。

     もし、滞納されたら、どうされるのですか?

銀行 もし、退去させるとなると、費用が○○○万円位、かかると

     思いますが、その見積もりがないのですが・・・。

     その点は、どのように、考えていますか?

鳥 問題ないです。

   最初の物件以外は、滞納保証を付けています。

鳥 家賃の滞納保証以外に、退去まで、保証されています。

   なので、見積もる必要は、ありません。

銀行 なぜ、最初の物件は、保証をつけなかったのですか?

鳥 最初の物件を買う前は、物件を一つも、持ってない状態なので、

   そこまで、手が回りませんでした・・・。

 

 この時は、そんな質問は、想定外でしたが・・・。

 資料には、キチンと書いていました。

 

 
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2012年9月25日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

今時の単身者とガス会社

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

今時の単身者とガス会社

友 昔(2年位前)、聞いた話、そろそろ賞味期間も過ぎたので・・・。

鳥 どんな話?

友 今時の単身者とガス会社の話。

鳥 了解。誇張と脚色を加えて、話をしよう。

鳥 特定されるツッコミは、もちろんナシだよ。友さん。

友 了解。

友 ある情報によると、物件が空室が、どうか、確認するのに・・・。敷地内に入って、ガス栓を調べるとありますが、どう思いますか?

 

鳥 1つは、犯罪ですね。

 

友 犯罪とは?

 

鳥 売主や仲介業者の了承なしに、

 

他人の敷地に入ってはいけませんね

 

友 もし、見つかったらどうなりますか?

 

鳥 見つけたのが、警戒中の警察官の場合、

 

空き巣の下見と見做されますね。

 

鳥 さらに、荷物検査で、工具が、出てきた、場合、

 

おそらく、面倒な事、になる、と思いますね。

 

友 隙が、あれば、空き巣、に入っていた、と。空き巣の未遂犯ですか?

鳥 それも含めて、投資は、自己責任ですね。

鳥 話が脱線したので戻しますよ。

友 ガス栓が開いていないと、空室なのですか?

鳥 鳥も昔は、空室だと思っていました。 しかし、今は事情が少し違う様ですね。

友 もしかして、ガスなしで、生活しているとか?

鳥 その通りです。

鳥 前に、地方は、車社会で、駐車場が必要、という話は覚えていますか?

友 覚えています。

鳥 その後、収入が減って、車がもてなくなり、中心地で、生活するように、なった話は覚えていますか?

友 覚えています。

鳥 派遣社員は、アパートでは、寝るだけ、にする、環境を整えます。派遣会社(派遣先)の方で、派遣社員を、風呂等を入れて、アパートでは、ガスを使わないようにします。

友 なんの為に?

鳥 もちろん、賃金を安くする為に・・・。

友 そこまで、するなら、いっそ、敷地内にアパートを建てたら?

鳥 仕事が亡くなって、派遣を打ち切りたい時・・・。敷地内に、派遣社員が住んでいたら、面倒でしょう・・・。

友 なるほど、派遣の打ち切ると同時に、住居(アパート1棟)も打ち切れば・・・。手間が省けますね。

鳥 ここで、大変なのが、ガス会社さんです。

友 なんで?

鳥 大家さんから、キツイ交渉の末、給湯器等、無償供与で、ガス料金から、回収予定のハズが・・・。

友 ハズが?

鳥 入居が、あっても、ガスを使わないので、資金の回収ができない!!

友 ガス会社さんも大変な時代に突入したんですね。

鳥 保安管理の上、点検に行く事も合わせて考えると・・・。

鳥 大赤字路線かも?

友 普通の入居者さんは、大事にしないといけませんね。

鳥 本当にそう思いますね。

 

 

 
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2012年9月24日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

お客さんは少ないのか?

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 お客さんは少ないのか?

よく、お客さんが少ないので、内覧に結びつかないと聞きますが・・・。

本当にそうなのでしょうか?

話を整理してみましょう。

まず、この話から、

部屋を探す人は少ない→

需要がほとんどない。

持ち物件が空室である、周りに空室がある。→

供給はたくさんある。

入居希望者の心理状態は?

そうすると、部屋を探す人はまず、 条件の良い物件を選ぶ事ができますね。

どんな部屋を探すかな?

お宝物件を探すかも知れませんね?

お宝の条件は? 

家賃が激安だとか?

すぐに、住める事を満たしつつ

  1 家賃の安い物件

  2 立地の良い物件

  を探すのでは?

最近は設備がある、なしで 、内覧や成約に影響を与えるのでしょうか?

家賃によると思います。

また経営をしていればわかると思いますが

従業員に対しては、給料を払いますね。(店の売上にかかわらず)

賃貸仲介の会社で、従業員が5人いる会社なら

 1人につき30万の売上はほしいので

 30万×5=150万の売上(仲介成約金額)があると予想できます。

 家賃が5万の物件なら

 150万÷5万=30件

 月に最低30件は賃貸仲介が成立していると思いますよ。

 

 
成約対象物件に自分の物件が、

 

入ってないのかも知れませんね。

 

 
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2012年9月23日 | コメント/トラックバック(10) |

カテゴリー:賃貸

生き残る大家?

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生き残る大家?

一般の事業は

10%の生き残る組と90%の撤退組に分かれると思います。

事業なので

儲からないと存続できませんし、融資を受けているなら 返済もしないといけませんね。

自分が大家の立場なら、わかると思いますが

管理会社から、 原状回復費用等をボッタクリされたら、腹がたちますよね。

入居者さんも

大家さんから、ボッタクリをされたと感じたら、 きっと腹が立つと思いますね。

賃貸経営の基礎は

家賃収入です。

家賃を払うのは

入居者さんです。

入居者さんの感じ方の問題として

家賃よりも、割安と感じる事が大切 だと思います。

入居者さんの感じ方の問題として、

特別な空間と思うのも良いですね。

最後に

退去予定者さん(滞納者等を除く)から

引越しの連絡を受けた時に

 

転居先に大家さんが物件を持っているか、

 

聞かれる様な経営をしていれ ば、

 

人口が減少しようと周りが空室だらけでも、

 

生き残れるのではないか と思います。

 

 
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2012年9月19日 | コメント/トラックバック(6) |

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