戦略なき投資は失敗する。

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

戦略なき投資は失敗する。

不動産は賃貸事業です。

普通、事業の場合、コンセプトや企画書を作成します。

 

鳥が大事だと思っている言葉があります。

 それは、戦略なき投資は失敗する。 です。

 

一般の事業では

消費者がなぜ、 買う のか?

選ばれる為には どうすれば良い のか?

研究してから、事業始めます。

それでは、賃貸事業はどうでしょうか?

賃貸事業で、大家に家賃を 払う のは入居者です。

なぜ、この物件を入居者は借りるのか?

この質問に明確な答えがでる物件・・・。

融資がつきやすい物件?

たしかに、収益還元法、積算がでれば、融資が出やすいので その不動産を買うのは可能です。

 

融資がつきやすい物件の問題点は?

 

融資が出る物件(入居者が借りる理由が不明な物件)を買う 問題点の一つが

空室が出た場合に 苦労しやすい です。

自分はなぜ、不動産を経営するのか?

お金儲け、不労所得、もちろんOKです。

目的がないと・・・。経営理念がないと・・・。

ですが、それだけだと、運営をしている間に 困難 や 逆境 が訪れた場合

 、きっと 混乱 してしまうのではないのでしょうか?

自分は なぜ不動産 を 経営 するのか?

考えをまとめる事ができれば・・・。ほんの少し、自分に自身がもてるかもしれませんね。

 初心者の方へ 

 参考になれば、幸いです。

 

 
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人生という物語は続く。

 

鳥の個人的な見解です。

 

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2012年9月18日 | コメント/トラックバック(8) |

カテゴリー:賃貸

不動産管理料が否認されるケース 2

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 ケース2です。

参考にしてください。

諸般の事情で、突然非公開になる可能性があります

同族会社に支払った不動産の管理料について、

所得税法第157条《同族会社等の行為又は計算の否認》を適用せず、

同族会社は管理行為を行っていないとして、

所得税法第37条《必要経費》により、

その全額の必要経費算入を認めなかった事例

▼ 裁決事例集 No.71 – 205頁

請求人は、所得税法第157条第1項の適用に当たっては、

経済的合理性を欠く行為や異常な取引形式に基づき、

所得税の負担を不当に減少させる結果となることが要件となるが、

請求人が不動産の管理を本件不動産管理会社に

委託した行為は経済的合理性を欠く行為でも異常な取引形式でもなく、

また、本件管理料は、

本件不動産管理会社に委託した

理業務の内容及び事業規模並びに収益の状況等個々の実態に

応じて算定しており、

恣意性が介入する余地はなく、

不動産収入を得る上での役務の対価として相当な金額であるから、

本件管理料は

不動産所得の金額の計算上必要経費に算入されるべきである旨主張する。

 

これに対し、原処分庁は、

請求人が本件不動産管理会社に管理を委託しているアパート及びマンション

 

(以下「本件賃貸不動産」という。)に係る管理料は、委託する

 

管理業務の程度が異なる

 

にもかかわらず、全ての不動産に一律に不動産年間賃貸料の10%

 

としているが、その算定根拠明らかでなく

 

通常の商取引においては考えられない異常な取引形式あり、

 

また、本件賃貸不動産については、M社等に管理を委託しているにもかかわらず、

 

さらに本件不動産管理会社にも管理を委託する行為は、

 

同社が同族会社であるがゆえになし得る行為

 

であり、純経済人の行動としては

 

極めて合理性を欠く行為であるから、

 

所得税法第157条第1項が適用される旨主張する。

 

しかしながら、本件賃貸不動産については、

[1]本件不動産管理会社の管理業務とされる定期的な清掃業務等は、

別途、M社等の不動産管理会社に委託している管理業務と同一のものであり、

M社等において本来の業務として行われていることから、

当該管理業務を

本件不動産管理会社に委託する

 

客観的必要性は認められないこと

 

[2]本件賃貸不動産の敷地内の看板には、

 

M社等の社名が明示されており、本件不動産管理会

 

賃借人及び第三者窓口等となっている事実は認めら

 

れないこと、

[3]本件不動産管理会社においては、

 

管理業務を実施した記録がなく

 

同社が管理業務を実施したことを客観的に認めるに足る証拠は認められない

ことなどからすれば、同社が本件賃貸不動産に係る管理業務を行ったことを

認めることはできない。

したがって、請求人が本件不動産管理会社に委託した業務は、

いずれも請求人の不動産所得を生ずべき業務遂行上の必要性が認められず、

また、本件不動産管理会社が管理委託契約に基づく業務について履行したことを

客観的に認めるに足る証拠も認められないことから、

本件管理料のうち、請求人の所得税法第37条第1項に規定する

 

不動産所得の金額の計算上必要経費に

 

算入すべき金額は零円とすることが相当であり、

 

所得税法第157条第1項の規定を適用する余地はなく、

 

当事者双方の主張を採用することはできない。

 

平成18年6月13日裁決

 

 
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2012年9月16日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:賃貸

不動産管理料が否認されるケース 1

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 不動産管理料が否認されるケース 1

 条件

個人で所有している。

不動産管理会社に管理料を払い管理を委託している。

節税?の為に同族法人に更に、管理を委託している。

このケースの場合は、管理の実態がないと判断されました。

判断は、特有の事由が含まれていますので、判例は公開されていますので、気になる方は確認をしてみるのも勉強になると思います。裁判所で検索して下さい。

諸般の事情で、突然非公開になる可能性があります

明日、ケース2を(問題がなければ)公開したいと思います。

過去の判断事例です。参考にしてください。

同族会社に対する本件委託業務は、不動産賃貸業の遂行上必要な業務とは認められず、かつ、同族会社が当該業務を履行したとする客観的な資料も認められないことから、請求人が本件契約に基づき不動産管理料を支払ったとしても、必要経費には算入されないとした事例

▼ 裁決事例集 No.55 – 43頁

 本件契約業務の具体的内容を検討すると、[1]当初から不動産管理業務を委託している不動産管理会社との交渉業務等を含む経営全般に関する知的判断業務は、請求人個人の責任と判断において行うべき性質のものであり、同族会社であるH社が当該業務を履行したとする客観的な資料がないこと、[2]その他の業務については、不動産管理会社への委託業務において十分可能であり、当該業務をH社に委託する必要性があるとは認められず、また、H社においてこれらの業務を行ったと認めるに足りる証拠がなく、当該業務を履行するために要した費用の計上も認められないことから判断すると、H社との本件契約業務は本件不動産賃貸業の遂行上必要な業務とは認められず、かつ、履行したとする客観的な資料も認められないことから、請求人が本件契約に基づき本件管理料を支払ったとしても所得税法第37条第1項に規定する必要経費には算入されない。

平成10年2月26日裁決

 

 
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2012年9月15日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:賃貸

金利の上昇と家賃の値上げ

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

金利の上昇と家賃の値上げ

 

最近、家賃を低くしないと契約できないと、言われていますが、 今は金利が低いので、募集家賃を低くしないと決まらないと 言われた事はありますか?

周りに空室がたくさんあるとか、探している人が少ないとかは 聞きますが、低金利だから、とは聞かないですね。

低金利と家賃に関係があると思いますか?

そういわれると、あまり、ないですね。

金利が高くなったとして、家賃を高くしたとしましょう 。どうなりますか?

周りの部屋の家賃も上がっていれば、問題ないですが、 周りに空室がたくさんある状態で、自分の物件だけ、 家賃を上げれば、空室期間が長引くかもしれません。

貸契約を結んでいる既存の入居者さんに金利が上がったので、 家賃をあげます。と実際問題として言えますか?

更新時に、言うにしても、それが退去の引き金になりそうで。 単純に金利が上がっただけでは、値上げはしないかも・・・。

つまり、新規の入居者、既存の入居者も、金利が上がっただけ では、家賃を上げるのは難しい。

その可能性はありますね。

 

 
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2012年9月14日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

空室×仲介×魔法の言葉

鳥です。

 

 
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 はじめに

友 良い物件が、あったら紹介して下さい?とか。

鳥 ・・・。そういう、魔法の言葉はありますが、

効果の程は疑問です。

友 ? どうしてですか?

鳥 逆に、友さんに聞きますが、良い物件とは?

 

相場より、安い物件ですか? 

 

積算より時価が安い物件ですか?

 

物件価格が1000万以下の物件ですか?

 

買う人にとって、良い物件は、色々ありますので・・・。

もっと、条件を、絞った方が良いでしょうね。

友 ・・・。一般的なアドバイスとしては、どんなものがありますか?

鳥 元付けの物件か、指値のできる物件とか?

レインズに載っている物件は3割、指値が通らないと

紹介しない業者さんとか・・・。

話が脱線したので、戻しますよ。

友 今日は、なんの話?

鳥 空室に、ついて、です。

今までは、大家の視点で視てきましたが、

今度は仲介の立場で、視てみます。

前提条件として、大家サイドに、問題がないとします。

友さんに、質問です。

仲介さんは、内覧希望者に家賃について、どう聞きますか?

友 お探しの家賃は、いくらでしょうか?

鳥 そうですね。そんな所ですね。

友 ? なにか、まずいのですか?

鳥 まずくは、ないですか?こう聞いたら、どうでしょうか?

 

お探しの家賃の、

 

上限は、いくらですか?

 

友 ? 同じじゃないですか?

鳥 内覧希望者さんは、収入から、逆算して、家賃を決めています。

友 それで?

鳥 家賃の上限を超えての契約成立は、ありません。

友 なるほど。家賃の上限がわかれば、家賃による、ミスマッチが減りそうですね。

鳥 その通りです。家賃の上限がわかれば、

それ以下の家賃の範囲内で、お奨め物件を紹介します。

友 内覧希望者さんの視点で見て、本当に良い物件なら・・・。

内覧から成約まで、一気に、いけそうですね。

鳥 内覧希望者さんが、本気で探している人なら・・・。

1度の内覧で、決まるかもしれませんね。

次です。自分の物件を営業の人が、直接見てるケースです。

友 ? 条件はそれだけですか?

鳥 その営業の人が、自分である程度、判断できること。

友 そうすると?

鳥 例えば、礼金0 敷金0(ここは、条件を統一する。)で、

家賃をいくらにしたら、安いと感じますか?と聞いてみる。

友 なるほど、どこまで、条件を緩和すれば、反応が良くなるか、わかりますね。

鳥 空室が1~3室位なら、粘るのもあり、と思いますが、

 

空室が4室以上なら、機会損失も考えた方が良いですね。

 

友 機会損失とは、何ですか?

鳥 例えば、今、12月で、11月が空室だとすると、

今後、努力しても、11月分の家賃は、回収できない。

友 例をあげると?

鳥 10室、空室があり、半年、空室が続いている。

1室の相場の家賃が5万円で、家賃を4万にすれば、すぐ契約できるとする。

機会損失は、5万円×10室×6ケ月=300万円

しかし、家賃の減額を受け入れれば、

収入 4万円×10室×6ケ月=240万円

機会損失-収入=300万-240万円=60万円

機会損失を60万に減少できます。

友 大幅に家賃を下げるのも、1つの手段ですね。

鳥 空室が、多く、長期戦の予感がするなら、早めの決断も・・・。

 

 
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2012年9月4日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

家賃帯について

 鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

はじまり

友 今日は、家賃の勉強をしたいです。

鳥 OK。家賃帯は、大きく分けて3つ区分される。

友 ? どんな、区分ですか?

鳥 月の家賃が下記の様に区分けして考える。 5万未満、5万以上8万未満 8万以上

友 では、1つずつ行きましょう。まずは、月 5万未満から

鳥 月 5万未満の賃貸は、あまり、手をかけない事です。

友 どうしてですか?

鳥 この家賃帯を探している人は、安さ至上主義です。 

友 なるほど。もし、カラードアフォンを付けたらどうなりますか?

鳥 内覧、契約に、影響は、ほとんどないでしょう。あれば、良いけど、なくてもかまわない。それよりも、家賃の安い物件で中で、比較的グレードの高い物件を探していますね。

友 なるほど、鳥さんの考えでは、できるだけ安くか、カギだと?

鳥 その通りです。賃料を、安くしても、安定経営できる地盤を作ります。立地等の問題はあるとしても、空室対策としては、合格でしょう。

友 では、月 5万以上8万未満では、どうでしょう?

鳥 一番のお奨めの区分帯ですね。

友 どうしてですか?

鳥 まず、所得層です。一般に家賃の4倍と考えます。

友 どうして、家賃の4倍なのですか?

鳥 銀行の住宅ローンの返済基準を参考に、したからです。今度、銀行の窓口のパンプレットを見て下さいね。

友 そうすると、収入は20万以上~32万未満の人がターゲットですね。なにか、賃貸で借りそうな人が、いっぱい、いそうですね。

鳥 このクラスでは、基本的な事が基準です。

友 カラードアフォンを付けたらどうなりますか?

鳥 難しい質問ですね。鳥は効果が、あると思い付けましたが、時期早々でした。ですが、場所によっては効果があると、思っていますよ。

友 物件しだいですか?

鳥 物件しだいですね。この、区分帯は、探す理由は様々ですが。賃貸経営を、考えるなら、最大公約数も視野に入れて検討します。

友 ? 具体的には、どうするのですか?

鳥 普通にする事です。

友 地味な答えですね。空室で困った場合はどうしますか?

鳥 空室対策は、また別の機会に勉強しましょうね。

友 では、どの点に注意したら良いのですか?

鳥 コストです。この価格帯で100万のリフォームは無意味ですね。

友 ・・・。厳しい意見ですね。その理由は?

鳥 入居がついて、収支はトントン。空室が解消されなれば・・・。1回更新した後、4年満了で退去。5年目の募集に効果がありますか?

友 使い方による所も大きいと思いますが、原状回復費、清掃費を考えると・・・。あれば、良いけど、直接の効果は期待薄ですね。

鳥 4年で元を回収。緩く見積もって5年だとします。100万だとして。1年で、回収すべき金額は?

友 100万÷5年=20万

鳥 月で、回収すべき金額は?

友 20万÷12月=16.666円

鳥 今の家賃に16.000円を、上乗せできますか?

友 ・・・。難しいかも。

鳥 背負う金銭的はリスクと、得られるであろう金銭的メリットのバランスしだいですが・・・。

 

 
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2012年9月3日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:賃貸

東京都の水道水に毒入りか?

鳥です。

 

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東京都の水道水に毒入りか?

 

 

以下は記事の転用です。

 

東京都の浄水場でも送水停止 

 

断水の影響なし ホルムアルデヒド

産経新聞 5月20日(日)12時48分配信

 利根川水系の浄水場の
 
 
水道水から有害物質ホルムアルデヒド
 
 
検出された
 
 
問題で、東京都水道局は20日、同じ水系を使う
 
三郷浄水場(埼玉県三郷市)で国の水質基準を超えたとして、
 
同日午前から送水を停止したと発表した。
 
都の浄水場で基準値超えが確認されたのは初めて。
 
送水系統を金町浄水場(東京都葛飾区)などに変更したため、
 
断水などの影響はないという。 水道局によると、同日午前5時、三郷浄水場で採取した水から
 
基準値の1リットルあたり0・08ミリグラムを超える
 
0・099ミリグラムのホルムアルデヒドを検出した。 各家庭に到達されるまでに他の浄水場の水と混合されるため
 
水道水は基準値を下回り安全」と判断。
 
ただ、排出源が特定されていないことなどから、
 
念のため午前9時半に送水を停止した。

 三郷浄水場の給水地域

 
 
足立、葛飾、江戸川、江東、墨田、台東、荒川
 
 
の各区と北区の一部。
 
 
住んでいる人は、不安度上昇中ですね。
 
すぐに、解決すると良いですね。
 
 
単身者世帯は、引越しが、簡単なので、
 
長引くと、もしかして、もしかすると・・・。
 
 
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2012年5月20日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

熱中症

鳥です。
 
暑いですね。
 

鳥はファミリー物件を持っています。

何人かで住んでいます。

 

1人で、住んでいる場合でも、

近くに家族が住んでいます。

 

単身者用の物件で、身寄りのない高齢者がお住みになっている場合、

部屋の中で熱中症で倒れていないか、心配だという声を

去年、他の大家さんから聞きました。

 

今日は、暑いので、その時の会話の記憶がよみがえりました。

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2012年5月18日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

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