宅建の勉強

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 宅建の勉強

 前に宅建の勉強について、聞かれたので、書きます。

 1 過去問題集を5年分、買います。

 2 問題と解答を確認します。

 3 理解できたなら、次の問題に進みます。

 4 理解できないなら、テキストを10回読みます。

 5 それで、理解できたなら、次の問題に進みます。

 6 それでも、理解できないなら、印をつけて、次の問題に進みます。

 7 一通り、終ったら、印の問題にチャレンジする。

 8 過去問の答えを全部網羅したノートをテキストを見て作成する。

 9 かなり、歪なノートが完成。

 10 ノートに繰り返し出てる、あるいは、法則性がある問題の答え

   を、間違えたら、落ちます。

 11 たまに、しか出ないのに、テキストが多いのは、

   ×でも合否の影響は薄いかも・・・。

 

 
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2012年9月30日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:その他

信用毀損とアパートローン

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 信用毀損とアパートローン

 

 信用毀損・・・・

 法定耐用年数超の資産を持っている事。

 法定耐用年数超の残存融資期間がある借入がある事。

 

 東京在住で、地方の物件の取得する場合。

 本店と支店のある地方銀行から、融資を受ける場合。

 

 信用毀損の状態だと融資を受けるのが、難しいと思います。

 

 アパートローンで、融資を受ける予定の人は、

 法定耐用年数-経過年数・・・融資期間

 上記の融資期間に合う物件を探すのも・・・。

 

 法定耐用年数を意識した物件の場合は、将来、売却すると仮定して

 その時に、アパートローンがなければ、売却できないと予想されるなら、

 もしかすると、実際の資産価値がないかもしれません。

 

 当然、かなり値段を下げないと、その後の売却が難しいかもしれません。

 

 また、積算等は満たすが、資産の売買時価が低いので、家賃が安い。

 借りる人は、借りて住むか、買って住むか、考えます。

 家賃によっては、家が買えますので・・・。

 

 結果、高い固定資産税に安い家賃で、

  賃貸の運営が難しいかも知れません。  

 
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2012年9月29日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

債務超過と信用金庫

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債務超過と信用金庫

 

 

信用金庫・・・

会社の住所物件の所在地が、営業エリアにある事。

 

特徴として、法定耐用年数は、気にしない事があります。

但し、債務超過は、ダメです。

債務超過・・・

長期の融資期間をとる事により、

物件の資産価値と負債である融資残高を比較した時、

融資残高の方が多い状態。

つまり、全部資産を換金しても、残債を返済できない、

資産状態の事。

 

 信用金庫の特徴

 又、矛盾しますが、法定耐用年数にかかわらず、長期融資25年位

 の融資が可能みたいです。(聞いた話です。)

 融資期間・・・法定耐用年数-経過年数(アパートローン)

 

 但し、その場合は、融資金額を低く評価するのかな?

 又、担保価値を超える融資金額も、金利の上乗せで検討できるかな?

 柔軟に対応してくれそうですが・・・。

 信金の性格(融資の方針)

 が、バラバラなので。基本は、直接聞く事です。

 信用金庫の特徴2

 支払金利は、地方銀行より、少し高い所から始まります。

 注 金利が変わらないケースもあります。その場合は、

   1 周りに多数の銀行がある。

   2 銀行が貸したい人(法人)である。

   上記の場合は、信用金庫でも、金利は安くなる傾向にあります。
 

 債務超過の場合でも、

   融資のしない訳ではありませんが・・・。

 貸借対照表で、全部の資産を時価で 売却 したと仮定して、

 

 外部の金融機関の融資総額を完済

 

 できるかが、カギです。

 ここでも、残債が残ると判断された場合は厳しいかもしれません。

 

 
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2012年9月28日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

しょぼくれんで、新作書きました。

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しょぼくれんで、新作書きました。

 

メルマガ登録されている方は、

たぶん、今週から、週明けにかけて、

配信されると思います。

 

赤字や大きい字が、ダメ?みたいで、現在、修正しているみたい?

です。

 

あと、オオカミさんに、ラブレターを書こうかな?と思っています。

題名は、鳥式 戸建融資の攻略法 IN2012

 

パスワードを付けて公開なんて考えています。

 

当初は、年始の頃の集まりや、セミナーで、

話そうと思っていましたが、突然の体調不良や

オオカミさんの話を聞いていて、時間オーバー。

 

まだ、体調は万全では、ないので、長時間の会は、難しいです。

 

まだ、下書きは、していませんが・・・。

 

あと、過去の日記のバージョンUPや

鳥が、相続税を勉強して、そのノウハウの公開したり・・・。

 

など、できれば、良いかな?と思っています。

 

法人所有の不動産。その株券(非上場・同族)相続や譲渡で、

参考になる本、知っていましたら、コメント求む。です。

 

法人税で、参考になる本は、今度、公開するかも?

 

要求能力 エクセルが使える事。

(足し算と引き算がわかる人)

(掛け算と割り算は、たぶん必要ありません。)

 

プロの人は、難しい事を簡単に説明できます。

 

できない場合は・・・。

1 実は、素人で、実務能力がありません。

2 あなたを騙す為、わざと、難しく説明します。

 

上記の事が強く推察されます。

 

 
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2012年9月27日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:その他

融資に積極的な銀行?

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融資に積極的な銀行?

一般にいう意味とは、違います。

各支店には、それぞれの役割を本店より、与えられています。

融資を中心に。

銀行が集める預金額≦銀行が融資する金額

 
預金を集める事よりも、銀行全体の融資先を探す事が優先の支店です。

地方に銀行の本店があり、東京都に支店がある場合など。

一般的には、融資対象企業は、帝国データーバンクに掲載している会社が対象です。

大型案件で、信用、実績もあるなら、このタイプに・・・。

賃貸事業?で帝国データーバンクに掲載されているなら、

可能性があるかも。

預金を中心に。

銀行が集める預金額≧銀行が融資する金額

 

普通の支店です。

鳥の場合、規模が小さいので、こちらのタイプでないと、相手にしてもらえません。

確定申告書を提出を提出している人は多いと思いますが・・・。

融資の審査の合否が出た時に・・・。

余裕があれば、どうすれば、融資が受けやすくなるのか・・・?

属性や格付けは、確定申告書で、決まります。

属性や格付けを上げるには、どうすれば良いのか?

運が強いと、融資担当者との話をしている内に・・・・。

テレパシーで判るようになるかも知れませんね。

最後に

それ以前の問題として、

1 ウソをついている(様な)気がする。

2 重要な事実を隠蔽している(様な)気がする。

3 情報を公開しない。

4 お金について、よくわかっていない。

この場合は、総合的に検討した結果、謝絶される可能性があります。

 

 
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2012年9月27日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

金利を安くするには?

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 金利を安くするには?

 1 多数の金融機関から、与信取引をする。

   銀行は、他の銀行が、どんな条件の融資をしているか、

   興味津々です。

   取引銀行を増やす過程で、自然と金利が下がっていくかも・・・。

 

 2 銀行の方から、融資の打診があった時。

   相手から、融資の話がある時、基本、良い条件での提示です。

 

 
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2012年9月26日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

満室リスク?について、答えて下さい。

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 満室リスク?について、答えて下さい。

 

 ほぼ満室、満室気味、満室の状態で、銀行に行くと・・・。

 担当行員さんから、空室リスクや、家賃下落に ついて よりも

 満室リスク?について、聞かれませんか?

 本や日記に、あまり書いてないので、書きますね。

 満室リスクとは、滞納リスクです。

 普通の滞納は、家賃の滞納なので、昔は、無問題ですが・・・。

 今は、モンスター入居者の登場で・・・。

 滞納者を退去させる費用について、答えて下さい。

 と聞かれる事もあります。

銀行 銀行は、信用できる人や会社に融資しますが・・・。

     担保の保全もします。

銀行 鳥さんは、戸建を信用できる人に賃貸していると思いますが・・・。

     もし、滞納されたら、どうされるのですか?

銀行 もし、退去させるとなると、費用が○○○万円位、かかると

     思いますが、その見積もりがないのですが・・・。

     その点は、どのように、考えていますか?

鳥 問題ないです。

   最初の物件以外は、滞納保証を付けています。

鳥 家賃の滞納保証以外に、退去まで、保証されています。

   なので、見積もる必要は、ありません。

銀行 なぜ、最初の物件は、保証をつけなかったのですか?

鳥 最初の物件を買う前は、物件を一つも、持ってない状態なので、

   そこまで、手が回りませんでした・・・。

 

 この時は、そんな質問は、想定外でしたが・・・。

 資料には、キチンと書いていました。

 

 
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2012年9月25日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

今時の単身者とガス会社

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今時の単身者とガス会社

友 昔(2年位前)、聞いた話、そろそろ賞味期間も過ぎたので・・・。

鳥 どんな話?

友 今時の単身者とガス会社の話。

鳥 了解。誇張と脚色を加えて、話をしよう。

鳥 特定されるツッコミは、もちろんナシだよ。友さん。

友 了解。

友 ある情報によると、物件が空室が、どうか、確認するのに・・・。敷地内に入って、ガス栓を調べるとありますが、どう思いますか?

 

鳥 1つは、犯罪ですね。

 

友 犯罪とは?

 

鳥 売主や仲介業者の了承なしに、

 

他人の敷地に入ってはいけませんね

 

友 もし、見つかったらどうなりますか?

 

鳥 見つけたのが、警戒中の警察官の場合、

 

空き巣の下見と見做されますね。

 

鳥 さらに、荷物検査で、工具が、出てきた、場合、

 

おそらく、面倒な事、になる、と思いますね。

 

友 隙が、あれば、空き巣、に入っていた、と。空き巣の未遂犯ですか?

鳥 それも含めて、投資は、自己責任ですね。

鳥 話が脱線したので戻しますよ。

友 ガス栓が開いていないと、空室なのですか?

鳥 鳥も昔は、空室だと思っていました。 しかし、今は事情が少し違う様ですね。

友 もしかして、ガスなしで、生活しているとか?

鳥 その通りです。

鳥 前に、地方は、車社会で、駐車場が必要、という話は覚えていますか?

友 覚えています。

鳥 その後、収入が減って、車がもてなくなり、中心地で、生活するように、なった話は覚えていますか?

友 覚えています。

鳥 派遣社員は、アパートでは、寝るだけ、にする、環境を整えます。派遣会社(派遣先)の方で、派遣社員を、風呂等を入れて、アパートでは、ガスを使わないようにします。

友 なんの為に?

鳥 もちろん、賃金を安くする為に・・・。

友 そこまで、するなら、いっそ、敷地内にアパートを建てたら?

鳥 仕事が亡くなって、派遣を打ち切りたい時・・・。敷地内に、派遣社員が住んでいたら、面倒でしょう・・・。

友 なるほど、派遣の打ち切ると同時に、住居(アパート1棟)も打ち切れば・・・。手間が省けますね。

鳥 ここで、大変なのが、ガス会社さんです。

友 なんで?

鳥 大家さんから、キツイ交渉の末、給湯器等、無償供与で、ガス料金から、回収予定のハズが・・・。

友 ハズが?

鳥 入居が、あっても、ガスを使わないので、資金の回収ができない!!

友 ガス会社さんも大変な時代に突入したんですね。

鳥 保安管理の上、点検に行く事も合わせて考えると・・・。

鳥 大赤字路線かも?

友 普通の入居者さんは、大事にしないといけませんね。

鳥 本当にそう思いますね。

 

 

 
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2012年9月24日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

お客さんは少ないのか?

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 お客さんは少ないのか?

よく、お客さんが少ないので、内覧に結びつかないと聞きますが・・・。

本当にそうなのでしょうか?

話を整理してみましょう。

まず、この話から、

部屋を探す人は少ない→

需要がほとんどない。

持ち物件が空室である、周りに空室がある。→

供給はたくさんある。

入居希望者の心理状態は?

そうすると、部屋を探す人はまず、 条件の良い物件を選ぶ事ができますね。

どんな部屋を探すかな?

お宝物件を探すかも知れませんね?

お宝の条件は? 

家賃が激安だとか?

すぐに、住める事を満たしつつ

  1 家賃の安い物件

  2 立地の良い物件

  を探すのでは?

最近は設備がある、なしで 、内覧や成約に影響を与えるのでしょうか?

家賃によると思います。

また経営をしていればわかると思いますが

従業員に対しては、給料を払いますね。(店の売上にかかわらず)

賃貸仲介の会社で、従業員が5人いる会社なら

 1人につき30万の売上はほしいので

 30万×5=150万の売上(仲介成約金額)があると予想できます。

 家賃が5万の物件なら

 150万÷5万=30件

 月に最低30件は賃貸仲介が成立していると思いますよ。

 

 
成約対象物件に自分の物件が、

 

入ってないのかも知れませんね。

 

 
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2012年9月23日 | コメント/トラックバック(10) |

カテゴリー:賃貸

懇親会と態度

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懇親会と態度

最初に

 

鳥が思うに、不動産を買うか迷っているなら、

 

懇親会に参加しても お金の無駄使いに終わると思います。

 

不動産は

株式や債券と違い、買った後から、様々な問題があります。

買うという前提で

そこから生じる事を話題にすると良いかも。

初心者の方や、懇親会に知り合いが少ない方は

 名刺(携帯のメールアドレスの手書でも可)

 販売図面(買うつもりがなくても良い)

 を持って行くべきです。

 

そして、販売図面について、

 

相手に意見を聞くべきです。

 

普通、 物件を持っていない人より、物件を持っている人 の方が

具体的なアドバイスができます。

管理を全て外注している大家さんより、自主管理の大家さん の方が

具体的なアドバイスができます。

不動産を1つ持っている大家さんより、不動産を複数持っている大家さん の方が

具体的なアドバイスができます。

 

話の仕方の一つとして 自分の話をします。

買いたい事、問題点や疑問点。

相手の話を聞きます。

相手の話から、学ぶ事はたくさんありますね。

相手に質問しない。

質問は関係が親しくなってからです。

 

鳥が感じた事として、

初対面の人に根堀り葉堀り聞かれるのは  大嫌い です。

  
知りたい事は

自分の話をする時に、話題を事前に考えて懇親会に 望めば、全て、聞けると思います。

あと、大切なのは、

 

これはと思った人は、

 

追い払われても、会うたび、 会うたび、話しかける事です。

 

鳥も昔・・・。

 

だけど、みたいに追い払われた事がありました。

 

相手の心理状態をよく考えました。

 なるだけ、相手の近くに座り、会話を聞いていました。(自習)

 相手との友好度を高める為に・・・。

なるだけ、相手の近くに座り、会話を聞いていました。(自習)

 

相手に自分の名前を覚えてもらえれば、

 

友好度高くなります。

 

人間関係は、いつの時代もテーマ(悩み)です。

追い払われた時にダメだと思うのか?

 

うまく行かない方法見つけた と思うのか?

 

今度は違う方法でアプローチするのか?

 

この ちいさな違い は、

 

あとで 大きな結果 になるかもしれませんね。

 

 
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2012年9月22日 | コメント/トラックバック(8) |

カテゴリー:哲学

なぜ、鳥なのか?

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たまに、ハンドルネームがなぜ鳥なのか?

聞かれる事があります。

昔に決めた事なので、あまり覚えていませんが、

思い出して書いてみたいと思います。

鳥。と決めたのは、

本名を明かさず、不動産等の考え方を、 話をした複数の相手から、の様な人ですね。と言われたのが、  きっかけだったと思います。

キャッシュフローゲーム

少し前に、金持ち父さん、貧乏父さんのキャッシュフローゲームに 参加していた時期がありました。その時の話です。

中略(話の前段、中身は省略)

鳥は、大切な お金 を 賭けて、勝 はしたくない。

勝負は

勝ちと負けが半々でけるとするから。

勝勝を希望

勝って利益がでるのも良い(計画通り)

負ければ、保険金を貰いたいです。(不測の事態なら)

大損、損をしない。 

どちらにしても、損をしない取引が良い。

勝負ではなく、勝勝を希望します。

例えば、家賃の場合は

保証会社をつけます。

勝って利益

滞納がなければ、家賃を受け取ります。

負けて保険金 

滞納があれば、即日、代位弁済してもらい、家賃を受け取ります。

 

競売の期間入札の最高落札後

 例えば、競売で前の売主が住んでいる場合は

負けて保険金

売主が、住むと選択した場合は、 保証会社をつけて賃貸する。

 勝って利益

 売主が、退去すると選択した場合は、 明け渡し同意書や動産の放棄書にサインを貰い、退去してもらう。

大切なのは?

相手が、どちらの選択肢を選んでも、困らないように準備します。

 そんな訳で、その時の話をしていた人達から。

 

 海上を飛ぶの様だ。

 

 最悪の状況でも、海面の上を飛んでいる。

 

 (最悪の状況でも、損益分岐点をクリアーしている。)

 

 と、言われましたので。

それ以降にハンドルネームとして

 

  と名乗る様になりました。

 

おしまい。

 

 
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2012年9月21日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:その他

信用と名刺

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 信用と名刺

信用とサラリーマン

サラリーマン(従業員)なら、約束を破っても、 事情があれば、考慮されます。

信用と自営業 

しかし、ビジネスマン(自営業者・経営者)は、約束を破れば、 信用を失います。

 

信用と懇親会 

懇親会で、勤務先の名刺を渡す人がいますが、 個人的にはどうかと思います。

会社の名刺の利用目的 

そもそも、その名刺は会社の取引先に渡す為に支給された物で、 従業員が個人的に使用するために支給された物ではないハズです。

なにが問題?

モラルの問題です。

名刺は自腹で作成してみては?

賃貸事業の経営者を目指しているなら、名刺位、ケチらないで、 作って下さい。

安いものなら、100枚で1000円もしないハズです。

モラルの低い会社は・・・? 

経営者のモラルが低い会社は、いずれ、 組織全体のモラルが低くなっていきます。

モラルと信用 

名刺位、良いじゃないかと思うかもしれません。

しかし、金融機関との関係を考えると・・・。

法令とモラル

金融機関が法令順守を求めるのは、法律すらも守れない人は、 借りた金も返済しないのではないのか?と考えるのでは?

名刺の作り方

名刺の作り方一つで、実力がわかります。

よく、考えるのです。

考えて、考えて、考え抜くのです。

最初から、完璧な名刺はできないと思います。

なので、100枚程度の印刷が良いと思います。

中間目標として、相手の立場をよく考えてみて

申込金融機関が興味を持つ名刺など、 いかがでしょうか?

 

社会では、失策失敗から学びます。

 

失策や失敗を避ける人は、自営業は、向いていないと思います。

 

完璧わかってから

 

行動する自営業の人いないと思うからです。

 

 
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2012年9月20日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:哲学

生き残る大家?

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生き残る大家?

一般の事業は

10%の生き残る組と90%の撤退組に分かれると思います。

事業なので

儲からないと存続できませんし、融資を受けているなら 返済もしないといけませんね。

自分が大家の立場なら、わかると思いますが

管理会社から、 原状回復費用等をボッタクリされたら、腹がたちますよね。

入居者さんも

大家さんから、ボッタクリをされたと感じたら、 きっと腹が立つと思いますね。

賃貸経営の基礎は

家賃収入です。

家賃を払うのは

入居者さんです。

入居者さんの感じ方の問題として

家賃よりも、割安と感じる事が大切 だと思います。

入居者さんの感じ方の問題として、

特別な空間と思うのも良いですね。

最後に

退去予定者さん(滞納者等を除く)から

引越しの連絡を受けた時に

 

転居先に大家さんが物件を持っているか、

 

聞かれる様な経営をしていれ ば、

 

人口が減少しようと周りが空室だらけでも、

 

生き残れるのではないか と思います。

 

 
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人生という物語は続く。

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2012年9月19日 | コメント/トラックバック(6) |

カテゴリー:賃貸

戦略なき投資は失敗する。

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

戦略なき投資は失敗する。

不動産は賃貸事業です。

普通、事業の場合、コンセプトや企画書を作成します。

 

鳥が大事だと思っている言葉があります。

 それは、戦略なき投資は失敗する。 です。

 

一般の事業では

消費者がなぜ、 買う のか?

選ばれる為には どうすれば良い のか?

研究してから、事業始めます。

それでは、賃貸事業はどうでしょうか?

賃貸事業で、大家に家賃を 払う のは入居者です。

なぜ、この物件を入居者は借りるのか?

この質問に明確な答えがでる物件・・・。

融資がつきやすい物件?

たしかに、収益還元法、積算がでれば、融資が出やすいので その不動産を買うのは可能です。

 

融資がつきやすい物件の問題点は?

 

融資が出る物件(入居者が借りる理由が不明な物件)を買う 問題点の一つが

空室が出た場合に 苦労しやすい です。

自分はなぜ、不動産を経営するのか?

お金儲け、不労所得、もちろんOKです。

目的がないと・・・。経営理念がないと・・・。

ですが、それだけだと、運営をしている間に 困難 や 逆境 が訪れた場合

 、きっと 混乱 してしまうのではないのでしょうか?

自分は なぜ不動産 を 経営 するのか?

考えをまとめる事ができれば・・・。ほんの少し、自分に自身がもてるかもしれませんね。

 初心者の方へ 

 参考になれば、幸いです。

 

 
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2012年9月18日 | コメント/トラックバック(8) |

カテゴリー:賃貸

企画書レベル

鳥です。
 


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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 
最近、思った事です。

物件を企画書レベルで見ていない。

不動産を持ってない人で、買う人に問題があるのでは? と思いました。

不動産は、

一般に高額です。

現金で

買う。としても

融資を引いて

買う。としても

東京都近郊の物件価格は?安めでも・・・。

アパートなら、3000万円位。

マンションなら10,000円位。では?

想定されるリスクとして。

考えられるのは?

 収入面から 

空室 や 家賃の下落

支払いの面から 

入居費用 退去費用 金利の上昇

また、融資を引いて購入したなら

どんな理由があっても、 返済義務がある のは、借りた人 です。

上記の様な事は当然、事業計画に盛り込むべきです。

1000万以上の事業計画なのに、物件を見ていない。

自分で、自身を持って物件を銀行に説明できるようになると・・・。

同じ人、同じ物件でも、違う結果になるのでは?
  

銀行   良い物件ですね。他の物件も見ました?

相談者  いえ、これだけです。

銀行   1つだけですか?なぜ、当社に相談されたのですか?

相談者 融資がつく なら、買おう と思ったので・・・。

銀行  ・・・。

銀行の人は、この人はキチンと返済してくれるか不安に感じるかも知れませんね。

この会話の流れに近ければ、

たぶん、融資は無理だと思うのは、鳥だけでしょうか?

 

 
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2012年9月17日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

不動産管理料が否認されるケース 2

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 ケース2です。

参考にしてください。

諸般の事情で、突然非公開になる可能性があります

同族会社に支払った不動産の管理料について、

所得税法第157条《同族会社等の行為又は計算の否認》を適用せず、

同族会社は管理行為を行っていないとして、

所得税法第37条《必要経費》により、

その全額の必要経費算入を認めなかった事例

▼ 裁決事例集 No.71 – 205頁

請求人は、所得税法第157条第1項の適用に当たっては、

経済的合理性を欠く行為や異常な取引形式に基づき、

所得税の負担を不当に減少させる結果となることが要件となるが、

請求人が不動産の管理を本件不動産管理会社に

委託した行為は経済的合理性を欠く行為でも異常な取引形式でもなく、

また、本件管理料は、

本件不動産管理会社に委託した

理業務の内容及び事業規模並びに収益の状況等個々の実態に

応じて算定しており、

恣意性が介入する余地はなく、

不動産収入を得る上での役務の対価として相当な金額であるから、

本件管理料は

不動産所得の金額の計算上必要経費に算入されるべきである旨主張する。

 

これに対し、原処分庁は、

請求人が本件不動産管理会社に管理を委託しているアパート及びマンション

 

(以下「本件賃貸不動産」という。)に係る管理料は、委託する

 

管理業務の程度が異なる

 

にもかかわらず、全ての不動産に一律に不動産年間賃貸料の10%

 

としているが、その算定根拠明らかでなく

 

通常の商取引においては考えられない異常な取引形式あり、

 

また、本件賃貸不動産については、M社等に管理を委託しているにもかかわらず、

 

さらに本件不動産管理会社にも管理を委託する行為は、

 

同社が同族会社であるがゆえになし得る行為

 

であり、純経済人の行動としては

 

極めて合理性を欠く行為であるから、

 

所得税法第157条第1項が適用される旨主張する。

 

しかしながら、本件賃貸不動産については、

[1]本件不動産管理会社の管理業務とされる定期的な清掃業務等は、

別途、M社等の不動産管理会社に委託している管理業務と同一のものであり、

M社等において本来の業務として行われていることから、

当該管理業務を

本件不動産管理会社に委託する

 

客観的必要性は認められないこと

 

[2]本件賃貸不動産の敷地内の看板には、

 

M社等の社名が明示されており、本件不動産管理会

 

賃借人及び第三者窓口等となっている事実は認めら

 

れないこと、

[3]本件不動産管理会社においては、

 

管理業務を実施した記録がなく

 

同社が管理業務を実施したことを客観的に認めるに足る証拠は認められない

ことなどからすれば、同社が本件賃貸不動産に係る管理業務を行ったことを

認めることはできない。

したがって、請求人が本件不動産管理会社に委託した業務は、

いずれも請求人の不動産所得を生ずべき業務遂行上の必要性が認められず、

また、本件不動産管理会社が管理委託契約に基づく業務について履行したことを

客観的に認めるに足る証拠も認められないことから、

本件管理料のうち、請求人の所得税法第37条第1項に規定する

 

不動産所得の金額の計算上必要経費に

 

算入すべき金額は零円とすることが相当であり、

 

所得税法第157条第1項の規定を適用する余地はなく、

 

当事者双方の主張を採用することはできない。

 

平成18年6月13日裁決

 

 
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2012年9月16日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:賃貸

不動産管理料が否認されるケース 1

鳥です。

 

 
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 不動産管理料が否認されるケース 1

 条件

個人で所有している。

不動産管理会社に管理料を払い管理を委託している。

節税?の為に同族法人に更に、管理を委託している。

このケースの場合は、管理の実態がないと判断されました。

判断は、特有の事由が含まれていますので、判例は公開されていますので、気になる方は確認をしてみるのも勉強になると思います。裁判所で検索して下さい。

諸般の事情で、突然非公開になる可能性があります

明日、ケース2を(問題がなければ)公開したいと思います。

過去の判断事例です。参考にしてください。

同族会社に対する本件委託業務は、不動産賃貸業の遂行上必要な業務とは認められず、かつ、同族会社が当該業務を履行したとする客観的な資料も認められないことから、請求人が本件契約に基づき不動産管理料を支払ったとしても、必要経費には算入されないとした事例

▼ 裁決事例集 No.55 – 43頁

 本件契約業務の具体的内容を検討すると、[1]当初から不動産管理業務を委託している不動産管理会社との交渉業務等を含む経営全般に関する知的判断業務は、請求人個人の責任と判断において行うべき性質のものであり、同族会社であるH社が当該業務を履行したとする客観的な資料がないこと、[2]その他の業務については、不動産管理会社への委託業務において十分可能であり、当該業務をH社に委託する必要性があるとは認められず、また、H社においてこれらの業務を行ったと認めるに足りる証拠がなく、当該業務を履行するために要した費用の計上も認められないことから判断すると、H社との本件契約業務は本件不動産賃貸業の遂行上必要な業務とは認められず、かつ、履行したとする客観的な資料も認められないことから、請求人が本件契約に基づき本件管理料を支払ったとしても所得税法第37条第1項に規定する必要経費には算入されない。

平成10年2月26日裁決

 

 
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2012年9月15日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:賃貸

金利の上昇と家賃の値上げ

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金利の上昇と家賃の値上げ

 

最近、家賃を低くしないと契約できないと、言われていますが、 今は金利が低いので、募集家賃を低くしないと決まらないと 言われた事はありますか?

周りに空室がたくさんあるとか、探している人が少ないとかは 聞きますが、低金利だから、とは聞かないですね。

低金利と家賃に関係があると思いますか?

そういわれると、あまり、ないですね。

金利が高くなったとして、家賃を高くしたとしましょう 。どうなりますか?

周りの部屋の家賃も上がっていれば、問題ないですが、 周りに空室がたくさんある状態で、自分の物件だけ、 家賃を上げれば、空室期間が長引くかもしれません。

貸契約を結んでいる既存の入居者さんに金利が上がったので、 家賃をあげます。と実際問題として言えますか?

更新時に、言うにしても、それが退去の引き金になりそうで。 単純に金利が上がっただけでは、値上げはしないかも・・・。

つまり、新規の入居者、既存の入居者も、金利が上がっただけ では、家賃を上げるのは難しい。

その可能性はありますね。

 

 
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2012年9月14日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

売却と出口

鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

鳥 不動産をいくつか、買っていくと、買う、基準が変わっていきます。

鳥 前提条件は、地方物件です。

鳥  友さん、出口を考えて、買っていますか?

友 ? 売却という事ですか?

鳥 売却という点から、考えてみましょう。

鳥 最後まで、物件を、持ち続ける人も、担保価値を考えて、

   売りたい時に、売れる不動産、流動性が、ある、不動産(半動産)

   を、今後買う時は視野に入れるのも有りですね。

友 どういう不動産ですか?

鳥 不動産の価格ですね。仮に3000万としましょう。

友 3000万円の数字はどこから出てきたのですか?

鳥 地方銀行が、初めて物件を買う人に融資する金額です。

友 もっと、融資を受けている人もいると思いますが・・・。

鳥 融資を稟議にかける上で、担当者レベルで、無理のない金額です。

鳥 普通の銀行は、不動産だけでなく、一般の事業にも融資しています。

鳥 なので、日常取り扱っている金額を指しています。

鳥 地方によって、かなり異なるので、個々に確認が必要ですね。

友 わかりました。なぜ、その金額が重要なのですか?

鳥 物件を買って保有します。

友 それで。

鳥 その物件を売却したいとします。

鳥 買い手は、現金ですか、融資ですか?

友 融資です。中には、現金の人もいます。

鳥 融資を受けて買う。

鳥 地元の物件を、地元の銀行が、無理なく融資できる物件・・・。

鳥 そんな、物件の方が売却しやすくないでしょうか?

友 なるほど、買う時に、いつか自分が売却する立場を考えて、購入する物件を検討する。ですね。

鳥 物件が現金で売買できる程、小さければ・・・。

鳥 買い手の層が厚くなるので、さらに、流動性が高くなりそうです。

 


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2012年9月10日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

お金の3原則

鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

鳥 今日は、お金の3原則です。

友 何ですか?3原則とは?

鳥 お金は 

  1 稼ぐ

  2 節約

  3 増やす

  の3つのパターンがある。

友 稼ぐ、とは?

鳥 不動産なら、不動産売買ですね。不動産売買は、1回の利益は、大きいので、とても魅力的です。しかし、仕入れた不動産が、予定通りに売却できなかったり、リーマンショック等の社会情勢の変化の為、値下がりする等のリスクがあります。

友 鳥さんは、不動産売買には反対ですか?

鳥 中古の売買には反対。新築の売買には、賛成です。

友 なぜ、中古の売買には、反対なのですか?

鳥 築年数の問題です。自分は良いとしても、その物件を何年後に売却する場合に、次に買う人が融資に苦労するのでは?

友 なるほど、新築に賛成なのは、次に買う人が、築浅なので、融資がつきやすいからですか?

鳥 その通りです。ただ、新築は、一般に金額が大きくなるので、初心者には、お奨めしませんね。

友 どんな人がお奨めですか?

鳥 すでに、賃貸物件をいくつか持っている人。一般的なトラブルは解決できる人。新築は融資は受けやすいです。ので、自身の資産状況が、債務超過になっていない人。

友 中堅から、ベテラン向けですか?

鳥 そうですね。最初から、新築でも良いのですか・・・。債務超過になりやすいので、初心者には、お奨めしませんね。

友 節約とは?

鳥 不動産なら、リフォームで節約が一般的ですね。

友 なるほど。セルフリフォームがお奨めですか?

鳥 ・・・。セルフをお奨めするのは、専業大家等で、比較的時間のある人自宅と物件の距離が、あまり離れていない人ですね。

友 鳥さんはリフォームはされますか?

鳥 あまり、しませんね。

友 ・・・。鳥さんの節約は何ですか?

鳥 その分野に長けていて、良心的な人と見つけるかな?

友 増やすとは?

鳥 不動産賃貸ですね。増やすとは。基本的に、お金にお金を生ませるですね。不動産をするに行うのに、多額の資金があれば、有利になります。その反面、現金のない人が不動産に参加するのは、非常に危険だと思っています。

友 フルローンを組めればどうですか?

鳥 フルローンは、現金があればある程、組みやすくなります。例を挙げましょう。1億円の物件あるとします。

鳥 Aは現金が100万円 Bは現金が200億円あるとします。友さんに質問します。友さんが、銀行なら、どちらに融資しますか?

友 もちろん、Bですね。仮にAの人がフルローンを組んだらどうなりますか?

鳥 デフォルトになる、可能性が高くなりますね。友さんに質問です。

どういう時、デフォルトに、なりますか?

 

友 支出の方が収入より多くなった時です。

 

鳥 違いますね。

 

友 ? では、どういう時ですか?

鳥 支出する金額が、預金口座より、

 

大きくなった時です。

 

鳥 一時的に収支が赤字になっても、それを、フォローする現金が、あれば、デフォルトには、なりません。話を戻しますね。

鳥 不動産賃貸の王道は、お金に、お金を、生ませる事です。

友 お金の少ない人は、どうしたら、良いですか?

鳥 総額 5000万以下で、地方で経営する事をお奨めしますね。

 

 
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2012年9月7日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:哲学

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