地震保険の過去の支払額

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負ければ、破産デス(死)。

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 地震保険の過去の支払額

 日本損害保険協会のコピーです。

災 害 名 発生年月日 支払保険金

(億円)

 1  兵庫県南部地震(阪神・淡路大震災) 1995年1月17日 783億円

 2  芸予地震 2001年3月24日 169億円

 3  福岡県西方沖を震源とする地震 2005年3月20日 163億円
 
 4  平成16年新潟県中越地震 2004年10月23日 146億円

 5  十勝沖地震 2003年9月26日 59億円

 6  福岡県西方沖を震源とする地震 2005年4月20日 52億円

 7  鳥取県西部地震 2000年10月6日 29億円

 8  宮城県北部を震源とする地震 2003年7月26日 22億円

 9  宮城県沖を震源とする地震 2003年5月26日 19億円

 10  平成19年能登半島地震 2007年3月25日 18億円

 ※日本地震再保険株式会社調べ

 (ただし、「平成19年能登半島地震」は損保協会調べ)

 

 
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人生という物語は続く。

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2012年10月31日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:保険

減価償却はすべきです。

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減価償却はすべきです。

法人の話です。

なぜ、減価償却をすべきなのか? 

融資を銀行(バンク)で受けるという前提です。

信用保証協会

信用できる決算書という意味で・・・。

申込書に、財務諸表が、中小企業の会計に関する指針に適合しているか、

2択の選択肢があります。

この、中小企業の会計に関する指針で。

減価償却は経営状況により、任意に行うことなく、

継続して規則的な償却を行ったか。

という質問に対し、YESに○をつける必要がある為です。

 

まとめ

適合すれば、金利を安くする等、

保証協会としては、法人企業に、

減価償却費を償却限度額まで、して決算書を作成してほしい

という意図が見えてきます。

 銀行

初対面では、確定申告書を、初めにみます。

そこで、減価償却をしていなければ、

そこで、審査が終了になる銀行もあります。

一般の銀行

継続して、審査する銀行も次年度から、減価償却費を償却限度額

まで、する様に求めてきます。

減価償却をすると、実質は、債務超過では、ないか?

キャッシュフロー

また、キャッシュフローは、当期損益+減価償却で見るので・・・。

減価償却をしても、しなくても結果は同じです。

 

 
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2012年10月30日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:税金

丁稚奉公

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 丁稚奉公

 

昔、不動産仲介会社で、物件入力をしました。

クズ物件、ゴミ物件、客物件。

客物件を自社のホームページに登録します。

 

今は、繁忙期なので、手間がかかる、高収益の物件より、

早期契約の物件が、優先します。

 

クズ物件・・・割安でない。特徴がない。会社から遠い。

 

 但し、大家さんが直接持ってきた物件は除く。

 

 お客さんが、仲介を希望した場合は、案内します。が

 それを上回る条件の客物件も、同時に紹介します。

 

 上回る条件・・・借り手から見て好条件の物件です。

 

ゴミ物件・・・物件に問題はありません。

 

管理会社がダメです。

 

1 ノウハウを駆使し、お客さんのハートを鷲掴みしたのに、

  管理会社が電話に出ない為に、

 

空室確認が出来ず内覧できない。

 

 2 募集条件賃貸契約の条件が違う。

 

  お客さんが、それを理由にキャンセルする。

 

 3 管理会社が、入居者のクレームの電話に出ない。

   文句が、客付けの会社に来る。
   
 4 1-3の状態が、日常茶飯事の為、紹介しずらい。

   特に電話にでないのは、一番ダメ。

 

 
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2012年10月29日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

銀行で、融資を受けるには・・・。

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 銀行で、融資を受けるには・・・。

 

紹介者がある場合。

紹介者の書面がある場合です。

 

銀行の立場になって考えると、そこら辺の通行人が、

突然、お金を借りたいと言っても、普通、貸しませんね。

 

最初の難関をクリアーするには・・・。

東京都に在住なら、

東京都保証協会審査してもらうのも・・・

 

1250万円までなら、債務者が返済不能になった場合、

東京都保証協会が、100%の代位弁済してくれます。

これは、銀行の立場から考えると、非常に良い条件です。

 

設備資金だと、融資期間は、10年です。

この点をクリアーした計画書が必要です。

一般的に、物件の利回りでの返済は無理があります。

 

この辺は、鳥の今までの日記や、本、情報を総合的に考えて・・・。

これからの大家にとって、重要な能力を挙げるとすると・・・。

 

それは、考える力 だと思います。

 

人に聞いた事を鵜呑みにする・・・。

 

淘汰される大家?だと思います。

 

その考える力で、解決して下さい。

 
もう一つの方法は、商工会議所です。

但し、これは、落差が激しいです。

 
鳥の住んでいる地域の商工会議所は、

金利を減免する書類を作成する事ができます。

各銀行の融資担当者とも、話ができます。

 

 

鳥の物件のある商工会議所は、公庫のみです。

普通の銀行とは、つながりが、まったくナイので、

融資に関しては、何もできません。

公庫とは既に、取引関係があり、紹介の必要はありません。

 
大きい話は、与信取引のある銀行でするのが、

 

普通の事業者です。

 
飛び込みで、謝絶。

内容が良いのになんで?と思った方。

1クッション置いてから、本題にはいるのも・・・。

 


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2012年10月28日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:融資

攻略法に対する逆襲か?

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 攻略法に対する逆襲か?

 

 銀行の訪問に感じた事です。

 銀行の支店事に融資の差異は、あるのか?

 支店の担当者事に融資の差異は、あるのか?

 よく聞く話です。

 鳥の年初の銀行訪問の体験談です。

 一般的な法則では、ありません。

 

 銀行の支店事に融資の差異は、あるのか?

 銀行の半分は、ありません。

 それは、なぜか?

 支店に融資権限が、無くなった為です。

 現実に融資相談をするには、

 その地域を統括する支店に相談します。

 

 もちろん、1支店のみです。(電話でわかります。)

 

 支店の担当者によって、融資の差異は、あるのか?

 これは、ありません。

 それは、なぜか?

 人がいない?のです。

 転勤等があれば、別ですが・・・。

 融資関係者は 支店長 副支店長(保全審査長) 融資課長(係長) 担当者

 の4人位です。

 実際に稟議書を書くのは、融資課長(係長) 担当者の2人です。

 が、さらに、70~90%は、担当者1人で書いていそうです。

 
 担当者は、口から、を吹く位忙しそうです。

 

 効率良く、事務処理を、する為に、

 最初の面談は、

 副支店長融資課長(係長)で面談します。

 

 
 面談で、即決します。

 

 合格なら、担当者に引継ぎ、事務処理です。

 

 不合格なら、資料を預からずに、

 

 気持ちよく帰ってもらい

 

 担当者に、余計な仕事させません

 

 これは、鳥の感じた事を書いています。

地域によっては、参考にならない

 

可能性が十分にあります。

 

 
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2012年10月27日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

大家の器

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 大家の器。

 

 

 大家は、

 入居者の気持ちは、酌んでも

 

 入居者顔色を、うかがっては、いけない

 

 

  (社長は、

  社員の気持ちは、酌んでも

 

  社員の顔色を、うかがっては、いけない。)

 

 大家は、

 入居者が、クレーマーに、なったら、

 

 他人、まかせに、しては、いけない。

 
 部屋が、気に入らなければ、

 隣人が、気に入らなければ、

 善良な、入居者は、黙して、去るのみ。

 

 大家の器では、なかっただけです。

 

 大家は、

 仲介者の提案を、聞いて、損失をだしても、

 仲介者の責任を、責めては、ならない。

 提案を受け入れたのは、大家なのだから。

 大家は、

 仲介者に、空室対策の圧力をかけても、

 仲介者を、怒鳴っては、いけない。

 内覧までは、仲介技術だが、

 

 契約までは、物件の責任なのだから。

 

 大家は、

 仲介者が、返事を返さなくても、

 仲介者を、怒鳴っては、いけない。

 
 大家の実力が、

 

 中間管理職として能力が、

 

 低いだけなのだから。

 

 大家の器では、なかっただけです。

 
 
 歌みたいに、作ってみました。

 

 
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2012年10月26日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:哲学

ダメな融資担当者・・・。

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 ダメな融資担当者・・・。

 

融資がうまく行かないと、

相手を、ダメな融資担当者という人がいますが・・・。

鳥が思うに、ダメな融資担当者は、いないと思います。が

物件の内容が良く、あなた自身に自信があるなら・・・。

下記の方法を試してみるのも・・・。

最初に技術的な面を書きます。

 
その時は、その担当者に、担当者の上司の同席を求めます。

そこで、もう一度、プレゼンテーションをします。

チャンスは一度、時間は10分です。

 
最初の1分間

会社名 本店の住所 事業名。

ダラダラと言わない。あなたと結婚する訳ではないので・・・。

必要があると判断した場合、担当者を通じて、改めて聴きます。

4分 返済方法の説明

今回のキモです。

担当者がNGをだしている状況で、融資を引き出したい場合。

銀行が融資した後、銀行に返済する間に迷惑をかけない事。

返済計画通りに返済できる事。

これは、基本であると同時に、奥義でもあります。

自分に融資しても、返済に支障が無い事を説明します。

1分 敗北条件

思い通りに経営が行かない事は、よくある事で・・・。

その時の責任の取り方。

 
3分 経営資源・・・独自のノウハウ。

手の内を明かしたとしても、

他人が用意にマネできない、

マネしにくいノウハウ。

(ドアホン、クロスはマネできるので、除く)

経営資源が、あるなら、説明する。

 

他の大家にはできないが、

自分ならできる。とか?

 

 

1分 物件の説明。(担当者に説明しているので、概略)

 

話を聞いて、くれた事感謝の気持ちを伝える。

 

たまに、うまく、行くかもしれません。

 

ダメな融資担当者、は、いない、です。

 

ダメな経営者は、いても

 

ダメな社員は、いない

 

のと同じです。

相手に判る言葉で会話する。

システムを構築する。

考える。

等は、経営者がしなければ、ならない事だと思います。

自分の思い通りにならないからといって・・・。

相手をダメ呼ばわりするのは・・・。

大人げないかもしれませんね。

 
今の銀行の融資方針に合わない・・・。

現金がない(現金が少ない)ので、返済能力に不安がある・・・。

黒字でない(黒字が少ない)ので、返済根拠に不安がある・・・。

あなたが信用できない・・・。(支払いの優先順位は、銀行が1番・・・。)

過去と比較して、今、あなたが、扱うには、金額が大き過ぎる・・・。

等が、銀行サイドが、謝絶する理由かもしれませんね。

 

 
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2012年10月25日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:融資

どんな人が住んでいますか?

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どんな人が住んでいますか?

空室には、大きく、2種類、あります。(1例です。)

1つは、空室になりやすい部屋。

1つは、空室になりにくい部屋。

同じ、空室対策でも、上記の部屋の借り手の客層は、違うハズなので、

対策も異なった方が良いと思います。

客層を年齢や性別で区別するのが、

資料を集めやすいです。が、

実際は、利用別で、

収集し、分析した方が、効果がある場合もあります。

例えば、アパートに、帰って、寝るだけの人が、そのアパートの大半を占めるなら、

年齢や性別は、あまり、重要では、ないかも知れませんね。

本来なら、日当たりが良いのは、賃貸経営をする上で、最重要な点だと思いますが、

この客層には、あまり、価値がないかもしれませんね。

むしろ、暗い方を好むかもしれませんね。

 

 
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2012年10月24日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

競売の物件調査

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競売の物件調査

ついでに、競売の物件も調べてみます。

BIt に正確な住所が載っているので、同じ要領で調べます。

近所の人に聞きますか?

 

鳥は近所の人に聞いたりはしません。(面倒だからです。)この辺は好みだと思います。

事実関係

致命的な事実関係は調書に記載されていると思います。

道路から見る事。

当然ですが、勝手に敷地に入ってはいけませんよ。

貸せる状態にするには

いくらかかるのか?

いくらで

貸せそうなのか?

 

いずれ、見ただけで、ピーンとくれば、

 

最高だと思います。

 

 
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2012年10月23日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:物件調査

鳥の魅力

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鳥の魅力

 

しばらく、時間がありましたので、鳥の魅力について

 

考えてみました。

 

1 懇親会

 

とあるセミナー等に参加した時の事です。

 

鳥は、役に立つ話を結構します。(自画自賛です。)

 

ただ、それだけだと、他の人とあまり変わりません。

 

なにが、そんなに、違うのでしょうか?

 

2-1 ハッピーイタイヤ

 

ハッピーイタイヤは、破産や破綻の近道デス(死)

というニアンスの話を鳥から、聞いている人は多いと思います。

 

それは、なぜか?

 

順序が逆だからです。

 

運営(経営)が順調で、結果として、リタイヤする人は、

いると思いますが・・・。

 

その逆は、普通 ないでしょう?

今回は、その話は省略します。

 

2-2 心の傷

 

上記の考えを持っている人が、大なり、小なり、

心に傷(深い傷)を負っています。(鳥の感覚です。)

 

彼らの心情は、生きるのは辛いでしょうか?

 

今までの人生で、我慢できない事を、世間体や親の期待等で、

我慢し続けた結果なのでしょうか?

 

やりたい事をやらずに我慢して、  今、生きています。

やりたくない事をやって我慢して、今、生きています。

 

話を聞いていると、そんな印象を持ちます。

 

不動産賃貸事業をしたい訳では、

 

ないのです。

 

やりたい事があるなら、在職中に、やれば、

いいのではないでしょうか?

 

3 鳥の魅力

 

鳥は、懇親会等で、

上記の人と会う事があります。

 

不動産とは、関係ナッシングですが、

まずは、心に刺さった棘(とげ)を、

 

相手の話を聞く事で、

 

その棘を抜いていきます。

 

だいだい、初対面の人は、この辺で、

 

時間終了です

 

4 最初の売買

 

ある程度、心の整理ができている人は、

売買や賃貸を通じて、自分の責任がとれる範囲内で、

事業をしたらと、提案します。

 

5 死んでいる?

 

もし、相談者が、今、死んでいるとしたら、

後悔や悔いのある人生だけで、死んでしまっている状態です。

 

そんな人生、受け入れられる

 

ハズないジャンでしょうか?

 

まるで、神様?に反抗しているみたいです。

 

6 加速する懇親会

 

鳥が相談に値する人間だと、鑑定結果が、でると・・・。

今まで、モジモジしていた人は、豹変します。

 

マシンガンの様に、早口で、喋りはじめます。

 

人間は、10分だって待ってくれない。

 

そんな、感じ(勢い)で、話かけてきます。

 

7 成仏するには?

 

かの人が、成仏するには、

 

やり残した事

 

を自分が納得するまで、行動する事です。

 

結果は、そんなに、重要では、ないのです。

 

全力を尽くす。

 

ほとんどの場合は、それで、解決します。

 

不動産の場合は・・・。

ある程度、成功しないと行けないので、

多少、行動が、複雑になります。

 

8 ありがとう

 

最後に、この世界に感謝の気持ちを持って

 

ありがとうと言える人生を送る事ができたら、

 

人生という物語は、最高なのでは、ないでしょうか?

 

その練習として、懇親会の最後に、

 

鳥さんに会えて本当に良かった。

 

とたまに、言われます。

 

9 蛇足

 

さて、鳥と懇親会と出会う事で、

相談者の感情は、かなり激しく上下します。

 

メインのセミナーの内容

 

を忘却させる事は、たまに、あります。

それは、現実にどんな状況か、皆さん、想像できますか?

 

主催者の目の前です。

 

相談者  今日は、セミナーに来た甲斐がありました。

相談者  今日は、鳥さんに、会う為に、〇〇〇〇から来た様なものです。

 

相談者  セミナーの内容は、

 

    忘れてしまいましたが・・・。

 

鳥と握手しながら、話しかけてきます。

 

鳥は、主催者の視線が気になります。

 

きっと、相談者は、頭が、一杯、いっぱい なのでしょうか?

 

終わり。

 

 
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カテゴリー:大家の会

入居申込用紙 他の物件では、なく

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 入居申込用紙 他の物件では、なく

 

普通の入居申込用紙は、

名前、生年月日、住所、収入までは、資料を見て、ある程度、スラスラ書けます。

しかし、前の物件の退去理由は、

比較的後ろ向きだと、個人的に思っています。(入居希望者様も書きズラいのかな?)

角度を変えたヒアリング?として

 

他の物件では、なく、

 

私の物件に申込をしたのは、

 

なぜ、ですか?

 

また、その時、決め手になったのは、どの点でしょうか?

と、直接、今、この瞬間に、私に、お金を、払うかもしれない人に、無料で、聞くのは、どうでしょうか?

他の物件では、なく  の一文を入れる事で、

他の物件に申込をせず、

 

私の物件に申し込んだ理由がわかりますね。

 

投資家さんが、物件を買う時は、

複数の金融機関に、打診しますが、

入居希望者の、入居申込は、

普通、1つ(単独)です。

他の空家と、比較、された場合の

優位性がわかります。

やっぱり、大家として、どうして、

 

他の物件ではなく

 

私の物件を選んでもらえたのか、興味深々ですね。(鳥だけですか?)

 

2つめに

 

決め手になったのは

 

の一文を入れる事で、あなたの物件の長所が、はっきり、と、浮かび、あがりますね。

今後の対策にきっと役立つのでは?

2つの文の、内容の書き方で、色々、わかる事もあると、思いますね。

 

 
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2012年10月22日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

貸借対照表と融資

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貸借対照表と融資

法人の話です。

貸借対照表は、重要です。

なぜなら、設立から、期末までの累計が載っているからです。

現金・・・

見栄えが、悪いので、普通預金に入金しましょう。

この金額が、100万、1000万とか、だと、金庫にあるのですか?

そのお金があれば、融資は不要ですね?とか

ツッコミが、はいるので、注意しましょう。

売掛金・・・

賃貸事業では、前家賃制度が主流なので・・・。

この金額があるのは、家賃の滞納をしめしています。

A4に理由、対策をまとめるのは、経営者の準備として・・・。

貸付金・・・

不良債権です。設立時では、資本金のごまかしに・・・。

事業中では、使途不明の時に使われやすいです。

一般的には、資産価値 0円と評価され、担当者の心証を悪くします。

消耗品等・・・

期中に買ったが、使用しなかった物。

一般的には、資産価値 0円と評価されます。

大量購入、自己リフォームの方に多そうです。

折角の機会なので、A4の紙に技術をまとめ、

アピールするのを忘れずに。

仮払金・・・

期中に仮に払った金額です。

一般的には、資産価値 0円と評価され、担当者の心証を悪くします。

自分の会社なのに、決算整理後なのに、使途不明では・・・。

理由が、あるなら、事前にA4の紙にまとまるのも・・・。

前払い費用・・・

換金性がないので・・・。

火災保険の長期、一括払いで、生じるかも・・・。

一般的には、資産価値 0円と評価されます。

土地と建物・・・

銀行独自の基準で評価します。

既存の物件の評価は、手間をかけずに、評価したい為。

固定資産税評価額で、代用されるケースもあります。

資産を、減額評価されても、資産超過なら、

融資は受けやすいかもしれませんね。

 

 
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人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

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2012年10月3日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

公認?融資コンサルタント

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

物件を買う場合

ほとんどの人は、銀行に融資依頼をすると思います。

たぶん、知りたいのは

物件価格に対して、

どの位、融資金額がでるか?

 

返済期間?

 

金利?

 
個別の案件は、人と物で、見ていきますが・・・。

今回は人の話です。

銀行には、大きく分けて、2つあります。

既に、借入があり、与信取引がある銀行です。

 

借入がなく、新たに、与信取引をしたい銀行です。

 

鳥は、融資のプロではありませんが・・・。

相談には、2種類あるみたいです。

1つは、みなさん、ご存知の融資相談です。

 

決算書と物件資料で、審査する為の相談です。

もう1つは、経営相談です。

 

融資は、が、重要な要素です。

人の評価致命的に悪いと、審査は、そこで、終了です。

人と物の両方が、バランスよく、良くないと、審査は難しいです。

経営相談

既存の取引がある銀行が、あるなら、試算表を持って、銀行を訪ねます

重要 

個人情報の保護の観点から、試算表の持参を謝絶する銀行?があるみたいです。

その時は、試算表は持ち帰るので、銀行の立場で、コメントがほしいと・・・。交渉かな?

決算書や試算表から、基本的な解釈の方法や、この経営状態なら、

おおよそ、融資金額の規模として・・・。

たぶん、この位が妥当とか・・・。今の営業範囲は・・・。

もし、聞く事ができたら・・・。

その銀行で、融資を受けたいなら、

 

担当者の好みの物件を・・・。

 

現在、買いたい物件が、ないから、

 

銀行には行けないではなく。

 

買いたい物件がなくても、

 

既存の銀行なら、訪ねる事ができるかも?

 

人の面をクリアーすれば、あとは、物件しだいでは?

 

公認?融資コンサルタントは、現役の融資担当者だと思います。

 

 
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2012年10月2日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

入居審査

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

いろいろ、あると思いますが・・・。

大家さんが、直接、入居希望者さんと会う事?

 

会ってもわからない?

わからなくても良いのです。

普通の人は、躊躇しませんが・・・。

 

人によっては、躊躇するみたいです。

 

特に、ペット、外国人、連帯保証人が身内外。

申込書で、何か、おかしいと感じたら、面接を条件に。

なんとなく、その後、連絡なしに・・・。

 

 
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人生という物語は続く。

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2012年10月1日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

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