出口戦略と光速返し

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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

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 出口戦略と光速返し

 

 

 賃貸は、空室と滞納との闘いです。

         負ければ、破産デス(死)。

 

 出口戦略は、今回は売却とします。

 買う時

 積算

 築15年 1部屋 20㎡が30室

 購入価格 101.000.000円

 土地 20.000.000円

 建物 81.000.000円

 建物の内訳

 RC 200.000円

 200.000×600㎡÷47×32=81.702.127

 この建物を10年後に、光速の人に転売すると仮定する。

 積算

 築25年 1部屋 20㎡が30室

 購入価格 76.000.000円

 土地 20.000.000円

 建物 56.000.000円

 建物の内訳

 RC 200.000円

 200.000×600㎡÷47×22=56.170.212

 光速で買い、光速で売ると仮定

 101.000.000-76.000.000=25.000.000

 25.000.000の損失予定。

 なので、10年間で、積算が、25.000.000円程、

 減少するので・・・。

 10年間で、それ以上の収益があれば、問題なし?

 積算以外にも、魅力があれば、さらに、良しか?

 しかし、大規模修繕に当たれば・・・。

 ???

 

 


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2012年11月30日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

融資 中堅

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 融資 中堅

 

 

 融資の基本は、押さえている前提です。

 

 融資の問題は大きく分けて、2つあります。

 

 1つは、借主の問題です。(物件を含む。)

 

 今回は省略です。

 

 2つは、銀行の問題です。

 

 これに、ついて、触れている記事が少ないので、書きます。

 

 銀行の支店の構造は、みなさん、ご存知だと思います。

 

 一番偉い人は、誰でしょうか?

 支店長様です。

 
 ここから、重要です。

 銀行で、支店長様に、正面から逆らう行員様は、いません。

 

 ここ、重要です。

 面接に出ます。

 

 そう、逆らう行員様は、いないのです。

 何が、言いたいかと言うと・・・。

 

 担当の行員様が、不動産について、詳しければ、

 何とかなる可能性は、ありますが・・・。

 

 担当の行員様が、不動産について、詳しくなければ、

 難しいと思います。

 

 支店長様の方針が、不動産なら、当然に、

 担当者様は、勉強するからです。

 

 次です。

 相手が取り上げたい融資案件か?

 

 支店・担当者様の個別事情により、

 稟議したい案件という物は、あります。

 

 それは、地域なのか?

 

 構造なのか?(木造、鉄骨、RC)

 

 あるいは、資産背景か?

 

 経営能力なのか?

 

 新築?中古?

 

 その辺を上手に会話できれば、

 

 事前交渉は、終了です。

 

 

 
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2012年11月29日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

技術力と信用

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 技術力と信用

 

 

 技術力

     技術は深ければ、深いほど、価値が高いです。

     海より、深い技術力は、実力となり

     ご自身の自信の裏づけとなります。

     今すぐ、即効性がある事柄です。

 

 

 信頼・信用

     言葉にするのは、難しいですが・・・。

     人間の社会では、とても重要な事です。

     人は、普通、信用できる人と一緒に行動したがります。

 

 引き寄せの法則・・・自分と似た人を引き寄せます。

 

 小まとめ

 
 不動産に限らず、儲ける為には、技術の部分が、とても、重要です。

 しかし、信用の部分が、ご自身に欠落していると、

 ご自分と同じ様に、油断のならない人を引き寄せます。

 

 儲かる事は、儲かりますが・・・。

 富を長期的に維持するのは・・・。

 難しいかもしれません。

 

 ご自分の寝込みを、

 ご自分と同じ様に、油断のならない人が襲うかもしれないからです。

 

 信用の部分・・・今すぐに役には、たちません。が

 富がある状態を長期的に維持するには、大切な事です。

 ご自分と同じ様に、信用できる人が、集まってくれるからです。

 

 また、迷い人が、助言を求める時は、その輪の中で、

 信用の部分が、高い人に、自分の話を、聞いてもらいたいものです。

 

 技術が深い人は、なぜ、自分より劣るアイツに、話を聞きたがるのか?

 

 疑問に思う人もいると思いますが。それは・・・。

 相談者を、騙す事は、ナイと直感でわかるから。だと思います。

 

 信用の高い人で、その事業が、その地域の幸福度の上昇に貢献

 していると、同じ様に、信用の高い人に認知され始めると、

 上に、上に、押し上げてくれるものです。

 

 不思議な現象ですが・・・。

 

 


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2012年11月28日 | コメント/トラックバック(6) |

カテゴリー:哲学

光速デス(死)

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 光速デス(死)

 

  経営の舵取りについて。

  鳥の個人的な感想を書きます

 

  不動産の評価額の高い物件は・・・。

  融資が受けやすいです。

 

  光速です。

 

  それは、取得時には、時価より高い不動産取得税を課され・・・。

  物件の保有時には、時価より高い固定資産税を課され・・・。

 

  破綻のしやすさも・・・。

  光速デス(死)

 

  良い点、悪い点を加味した上で・・・。

   RCの取得をできると良いですね。

 

 


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2012年11月27日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:哲学

定期積金

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 定期積金

 前は、定期積金は、キライでした。

 融資を受けたくて・・・。

 下心ありありで・・・。

 
 そう、思われるのが イヤ でした。

 最初から、自分の立場を低くしてしまうだけでなく、

 卑屈な自分を見てしまうようで・・・。

 

 しかし、今は違います。

 定期積金は、した方が良いと思います。

 
 1 定期積金をする銀行は選びます。

   どこでも、良いという訳では、ありません。

   原則、物件から、最短距離の銀行です。

 

    物件が、田中市(仮称)にある場合。

   銀行の本支店が、田中市にある事。

   本支店が、田中市に複数ある場合は、

 

  物件に一番近い支店を選ぶ事。

 

   説明します。

   攻略本によれば、支店を替えれば

 

    融資の結果が変わります。と

 

  鳥もその通りだと思います。

 

  しかし、ここで、考えてほしい事があります。

 

   それは、銀行の営業範囲に ついて です。

  
    営業範囲を定めているのは、

 

  少なくなってしまった行員さんに、

 

  効果的に働いてもらう為です。

 

   支店から遠くなれば、時間もかかります。

   遠いので、比較対象できる融資事案が少なくなります。

   まして、その住所が、同行の他の支店が

 

    近いとなれば・・・。

 

     その地域を統括する統括支店長から、

 

    みれば、おもしろくありません

 

    近い支店が、担当するべきだと、

 

    普通、考えます。

 

   鼻につくと、この人に関しては、

   融資案件の決裁権支店長から、

 

                本店決済に変更○○○・・・。

     話が、かなり、脱線しましたので戻します。

 

    定期積金をする事で、3つ事がわかります。

 

 1つめは、5年の定期積金です。

  普通なので、説明を省略をします。

 

 2つめは、満期のない定期積金です。

 これは、融資の担保と見ていると。

 お客さんに有利な商品ではないので、ご利用される方は・・・。

 
 3つめは、ATMでは、なく、手書き?です。

 他の場所で、聞いたのですが・・・。

 これは、銀行の戦略の一つなのか?

 
 人は、頻繁に会う人に好感を持ち、友好的になる傾向が、あります。

 
 融資案件の情報を、かなり前から手にいれる・・・。

 経営状態の生の情報を手にいれる・・・。

 

 銀行の本音は、見せずに・・・。

 相手に好感を持ってもらい、今と未来の情報を手に入れる事・・・。

 

 決算書と試算表から、過去の成績がわかり、

 それに、今と未来の情報を足すと、

 融資をして良い相手なのか?

 

 判断の材料に・・・。

 まとめると・・・。

 

 定期積金をする事で、融資相談でなく、経営相談をします。

 まずは、今の自分の状況を、良く、相手に理解してもらう事です。

 

 そして、行員さんが、下した意見に、反論するのではく、従う事です。

 貸さないと言われたら・・・。

 1 本人がおバカ過ぎて、怖くて貸せない。

 

 鳥の感覚では、1番多いと思います。

 経営能力を磨きましょう。

 
 2 地元の人でないから・・・。

 

 あなたが、信用できない。

 もしもの時に、連絡がとれずに。

 逃げられるのでは。

 信用される人になりましょう。

 信頼される人になりましょう。

 

 貸せる場合。

 

 この位なら、稟議書に書けるよ。と言われたら。

 その金額の物件を探して、まず、1つ買い。

 その銀行と取引を開始しましょう。

 

 最後に。

 頻繁に会うと友好的になるのは、行員も同じです。

 

 ○○支店長○○の肩書きの人は、冷静に、観察しますが・・・。

 

 一般の行員は、友好度が、上がれば上がる程、

 自行の稟議書の攻略の材料を・・・。

 

 現役の行員が、自行の融資状況は、良くわかっていますので・・・。

 大人なので、会話は成立させますが、無理な議案は、丁重に・・・。

 

 経営相談を通じて、自身の経営能力(融資に関して)が、高まると

 思います。

 

 5 10 15 20 25 30日 等の忙しい日を避けて、相談すると・・・。

 良いかもしれません。

 
 ※ 友好度・・・ 

 

本人と人格と資産背景を総合的に考慮します。

 

 原則、両方、高くないとダメです。それと、連絡がとりやすい人。

 結論の早い人。

 


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2012年11月26日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

家賃と融資 補足

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 家賃と融資 補足

 前回は、滞納保証を付けたケースを掘り下げてみてきましたが・・・。

 今回は、滞納保証を付けないケースを見てみます。

 
 金融機関の想定される質問に、

 家賃が滞納されたら、

 

 どうやって返済するのですか?

 

 この質問に、的確に解答し、不安を解消すれば、1歩、前進です。

 鳥の感覚で、ダメな解答では、

 

 入居者と仲良くします。です。

 

 この解答だと、入金がないので、

 

 返済遅延の可能性を、行員は考えます。

 

 鳥の感覚で、OKな解答例は・・・。

 自分は、以前、銀行に勤務して、

 

 仕事の1つとして、返済遅延者から、

 

 債権を回収してきました。

 

 今回、仮に、滞納が発生しても、

 

 前職の経験を活かして家賃を回収しますので、

 

 問題ありません。

 

 行員 具体的にどうやって回収しましたか?

 大家 ○○××

 行員 OK。問題ないですね。

 他には、

 自分は、以前、不動産管理部門で、

 

 勤務していました。

 

 滞納者との、対応は、日常業務です。

 

 必要なら、裁判も自力で、できます。

 

 注・・・大家は、管理会社に貸している。

     管理会社が、入居者に貸している。

     当事者なら、自力で、裁判可能。

 行員 具体的にどうやって回収しましたか?

 大家 ○○××

 行員 OK。問題ないですね。

 他にも、あると思いますが、

 結論

 問題が起きた時に、

 

 解決するシステムがある。かです。

 

 
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2012年11月25日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

家賃と融資

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 家賃と融資

  中堅大家以上が対象です。

 今回は、複合の話題なので、うまく、説明できないかも知れません。

 

 鳥は、今まで、事業は、相手の立場を考慮する事が大切と、

 色々な話題で、話してきました。

 前置き終了。

 

 家賃と滞納保証の是非。

 滞納保証をする必要がない派。

 大家の立場の損益のみで、論争をしています。

 

 滞納保証をする必要がある派。

 大家の立場の損益のみだけでは、ありません。

 

 物件に融資をしている金融機関の立場も考慮しています。

 融資をする立場では、元本+利息の返済原資を気にします。

 

 今回の場合は、家賃です。

 空室の場合は、しょうがないとしても・・・。

 

 ※サブリースが、対策ですが・・・。鳥は、推奨しません。

 

 上級大家さんは、効果的に活用しているみたいですが・・・。

 かけだし大家さんでは、

 

 骨まで、しゃぶられるかも・・・。

 

 入居中で、滞納や夜逃げで、

 返済に支障をきたしてほしくは、ありません。

 

 融資審査の時に、その辺の気遣いは、

 事業性融資の場合、融資金額に、影響があるかも知れません。

 

 返済原資に、大家さんが、配慮しないなら、

 

 金融機関は、保全対策として、

 

 融資金額の引下げ等をするのが、普通です。

 

 その辺りも考慮していると・・・。

 融資交渉も・・・。

 注意・・・滞納保証すれば、融資金額が、

 

         上がる訳では、ありません。

 

 アパートローン等、パッケージローンでは、

 関係ありませんが・・・。

 ※パッケージローン・・・条件が合えば、融資をします。

 光速投資法等。

 家賃つながりで・・・。

 家賃の査定・・・鳥の場合。

 
 個人の場合。期中に取得でない場合。

 1月~12月までの家賃を合計し、12で割ります。

 但し、銀行口座で、入金確認ができる事。

 理由は、問わず、入金がないのは、0と扱う。

 機会的に処理します。

 空室率や、家賃下落率は、無視します。

 この方法なら、誰が、査定しても同じ結論になります。

 単発で、相場より高い家賃を取れても、

 

 空室があれば、評価は、減少します。

 

 

 今回は、滞納保証を付けたケースを掘り下げてみてきましたが・・・。

  次回は、滞納保証を付けないケースを見てみます。

 

 
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2012年11月24日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

どんな人が住んでいますか?2

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 どんな人が住んでいますか?2

 空室には、大きく、2種類、あります。(1例です。)

 

 1つは、空室になりやすい部屋。

 例 単身者用物件。

 

 1つは、空室になりにくい部屋。

 例 ファミリー用物件。

 

 同じ、空室対策でも、

 上記の部屋の借り手の客層は、

 違うハズなので、

 対策も異なった方が良いと思います。

 

 客層を

 

 年齢や

 性別で

 

 区別するのが、

 資料を集めやすいです。が、

 実際は、利用別で、収集し、

 分析した方が、効果がある

 場合もあります。

 

 例 30代女性の場合

 結婚して、お子様がいる女性。

 ファミリー物件を好むかも知れません。

 生活環境を重視するかも。

 

 現役で、働いている女性。

 単身者用物件を好むかも知れません。

 利便性を重視するかも。

 

 部屋の話題に戻ります。

 例えば、

 アパートに、帰って、

 寝るだけの人が、

 そのアパートの大半を

 占めるなら、

 年齢や性別は、

 あまり、重要では、ないかも知れませんね。

 

 本来なら、

 日当たりが良いのは、

 賃貸経営をする上で、

 最重要な点だと

 思いますが、

 この客層には、

 あまり、価値がないかもしれませんね。

 

 むしろ、暗い方を好むかもしれませんね。

 また、夜中に騒ぐ人がいると・・・。

 ケンカが発生するかも知れませんね、

 

 退去しやすい特性がある物件なら、

 長期入居を、いっそ、あきらめるのも・・・。

 

 入居時、大家負担の費用の削減。

 機会損失の期間短縮。

 ※機会損失・・・空室で、収入が0の事。

 

 例 5月が1ケ月空室とする。

 6月以降、どんなに、がんばっても、5月分の家賃は回収できない事。

 の方が・・・。

 

 対策として、現実的かもしれません。

 


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2012年11月18日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

物件調査

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 最近、物件調査の事をよく聞かれますので、

 参考までに書きたいと思います。

 

 戸建賃貸(初心者の場合)

 まず、いろいろなリスクはあっても高利回りを狙うべきです。

 それが、儲かるかどうかは別の次元の話ですが・・・。

 

 なぜなら、やって後悔するなら、後日、知恵として生きる道が

 あると思うからです。

 

 やらなければ、ずっとモンモンとした気持ちを抱えると思います。

 

 さて、ここで、買った後の事を考えて、物件を買うべきだ。

 と主張する意見があります。

 

 本当でしょうか?

 失敗しない為?

 損をしない為?

 

 実際に経営も始めてもない人が、失敗もせず、損もしないで・・・。

 経営できると・・・。本当に、思っているのでしょうか?

 

 現在、ベテラン大家さんが、失敗もせず、損もしないで・・・。

 経営ができていると本当に、思っているのでしょうか?

 

 あなたは、かならず、失敗します。

 あなたは、かならず、損をします。

 これが、現実だと思います。

 
 普通はその事を考慮して、事業は小さく始めます。

 失敗しても、損をしても、修正ができるように・・・。

 

 いくつか、物件を保有する様になったら、中堅クラスになったら・・・。

 

 買う前に、

 買った後の事を考えて、物件を買う事に意味はあると思います。

 

 最初は、不安な事だらけなので、色々、心配するより、

 500万位の物件を、早く買って、運営をする方が・・・。

 鳥は、良いと思っています。

 


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2012年11月17日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:物件調査

お金と時間2

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 鳥のウソに踊らされてないですか?

 

物件は、買ってからが、スタートです。

 

 融資・・・買うとき融資を引くのか?

    ・・・買った後、共同担保に提供するのか?

    ・・・どの銀行に依頼するのか?

 

 等、頭の中で、グルグル考えるのに、お金はかかりませんね。

 

 物件調査が、今すぐに、役には、立たないかもしれませんが・・・。

 あなたが、真剣なら、いずれかの時点でその体験が

 

 生きる

 

 と思っています。

 


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2012年11月16日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:哲学

長く住んでもらう為に 2

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長く住んでもらう為に 2

最近、思い出した事があります。

 

白 他に、どんな時、退去になりますか?

鳥 住んで見たけど、やっぱり生活しづらい・・・から。かな?

 

白 物件をリニューアルすれば?

鳥 立地による生活環境だから・・・。

 

白 その物件はどうなりますか?

鳥 たぶん、生涯、募集中です。

 

白 前回は立地よりも・・・。家賃でしたが。

 

鳥 今は、家賃が安くて、かつ、立地の良い物件が、ありますので・・・。

白 立地と家賃のバランスも重要だと?

 

鳥 今は、そう思いますね。

 

 
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2012年11月10日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

なぜ、担保を要求するのか?

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 

 

 なぜ、担保を要求するのか?

 とある 信金コンサルタント の 意見より

 

 銀行の融資取引の成立の日は、融資を実行した日ではなく、

 元本と利息を全額回収した日である。

                      by 信金コンサルタント

 

 鳥もこの意見に賛成である。

 普通の銀行は、原則 この立場 を とる事を、

 魂に刻みこんでおく 価値 が あると思います。

 前置き終了。

 

 銀行が、なぜ、担保を要求するのか?

 普通の会社は、損しない為だが、銀行は、少し違います。

 銀行の名が付けば、

  一般の人から、お金を預かり、

 

 利息を付けて返金しています。

 

 なぜ、一般の人は、

 

 銀行にお金を預けるのでしょうか?

 

 1 信頼できるから。

 

 2 一定の金額まで、

 

     元本を保証してくれるから。

 

  では、ないでしょうか?

 銀行は、そのお金を運用して、利息収益を上げて、

 

 預金者に返します。

 

 その為、そのお金の安全性に、注意を払うのです。

 

 銀行の資本金を貸付するのではなく、

 預かったお金を貸付するからです。

 

 この銀行の基本的な立場を理解できずに、

 

 ご自身の都合の良い、事業計画や、

 

 銀行の目利きを主張されても、総合的に

 

 検討した結果、謝絶されるだけだと思うのは、

 

 鳥だけでしょうか?

 

 事業に置いて、相手の立場を考慮する事は、

 

 大切な事です。

 

 担保を提供したくないなら、

 

 同等の対価の提供の話が、

 

 先に来るのでは?

 


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人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

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2012年11月9日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

3年でリタイヤ

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 3年でリタイヤ

 昔、体験談を聞きに行ってきました。

 もちろん、成功体験談です。

 ※本人の感覚です。

 

 鳥の意見は、失敗だと思っています。

 

 購入した人は、初心者、かけだしクラスです。

 表面利回り 9%未満

 新築・・・後日利回りが落ちます。

      積算が買った瞬間に3000万落ち

      (本人評価)

 長期で、融資

 部屋の広さ 15㎡

 東京都 駅から4分(これは、力を感じます)

 自宅を共同担保(後に売却)

 配偶者を連帯保証人

 事実上

 命をかけて運営しています。

 

 新築を買う場合は、利回りや、キャッシュフローに

 目が向いてしまいがちです。

 初心者は・・・。

 

 これは、10件位、売買していていると、

 その他にも、重要な事が、あるハズ・・・。

 と気が付くのでは?

 

 鳥が、新築を買うなら、

 以前にも、日記にも書いている事があります。

 それは、

 建設した値段と同じ位で将来、売れるのか?

 

 5年後?10年後?20年後?

 築年数が重ねても

 欲しがる投資家(凍死家)は、いるのかな?

 

 融資は付きやすいかな?(積算を含む)

 中古物件が低利回りである地域なら、

 新築をする価値があると思いますが、

 中古になると、高利回りになってしまう地域では・・・。

 

 その物件の単体での評価は?

 あまり、お奨めできないと思っています。

 

 その地域の

 中古物件を調べてみます。

 高利回り12%以上なら

 

 鳥なら、躊躇するかも・・・。

 

 部屋の広さ 15㎡

 今の時代で新築でこの広さで、通用すると、

 鳥が思う地域は、

 新宿駅や渋谷駅等の

 メガターミナル駅です。

 
 シュミレーション

 例 新築時

 価格 8000万

 利回り 8%

 10年後

 投資家(凍死家)の  期待利回り10%

 家賃は、新築時より10%減額で・・・。

 家賃 8000万×8%×90%=576万円

 価格 576万円÷10%=5760万円

 差損 8000万-5760万円=2240万円

 家賃 640万円×10=6400万円

 計 -2240万円+6400万円=4160万円(表面利益)

 こんなに、うまくは、いかないですが・・・。

 

 それと、売却する時に、長期で融資を組んでいると、

 売却価格よりも、残債の方が大きい為、

 売主が、資金調達しないと、

 抵当権が、普通、外せません。

 

 ※新築は、融資期間が長くとれる事があります。

 物件をいくつか、買った後なら・・・。

 資産の組み換えも考えられますが・・・。

 

 なぜ?

 この物件を買ったのか?

 本人は、3年でリタイヤするため。

 ※ リタイヤとは、会社を退職する事です。

 鳥の感想ですが・・・。

 3年でリタイヤできるかも知れません。

 別の意味で・・・。

 ※別の意味で・・・賃貸事業の経営に失敗するという意味です。

 


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2012年11月8日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

古きを訪ね、新しきを知る。

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負ければ、破産デス(死)。

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 古きを訪ね、新しきを知る。

 融資関係の話です。

 中堅大家の話です。

 

 普通に事業している会社が、

 融資を申し込む銀行は、既存の取引のある銀行です。

 既存の取引とは、売上の入金仕入れの支払いの取引のある銀行です。

 今までの不動産融資は、既存取引のない銀行に申し込んでいました。

 

 そこで、昔に戻って、

 既存取引のある銀行に融資を申し込むをします。

 

 その為に、家賃の一部を新規の銀行に、入金してみては?

 今後、不動産を買う時に、その銀行に、相談する為に。

 

 古きを訪ね、新しきを知る。

 昔のやり方も良いのでは?

 


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2012年11月7日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

早く空室を埋めるよりも・・・。

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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 

早く空室を埋めるよりも・・・。

 瞬間空室 瞬間満室に、意味はない。

 

 1年という期間で、

 

 家賃の最大化を考える・・・。

 

 買う時はウキウキでしたが、

 その後 運営してみて、

 実は、オレ、間違って買ってしまった?物件の話です。

 
 賃貸条件

 入居者に譲歩する。

 大家に損失が生じる。

 

 起きてしまった事(大家の損失)を、最大限に利用する。

 大家の損は、入居者の得。

 

 入居者に、お得な感情を、入居期間中、抱いてもらう。

 

 物理的な要件 立地、建物 設備

 

 人的な要件  入居者の感情 管理(仲介)会社の感情 近隣の感情

 
 これは、掛け算で考える、

 

 片方が、1より低い と、

 

 結論、運営が、厳しくなります。

  
 この辺のバランス感覚が、

 

 かけだし大家と中堅大家の違いなのかな?

 と最近、感じています。

 

 買う時には、

 両方、1以上の物件が・・・。

 欲しいです。

 

 
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2012年11月6日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

やさしい大家

鳥です。

 

 
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 やさしい大家

 鳥がお会いする人は、やさしい大家さんです。

 

 大きく、分けると、2つのタイプに分かれます。

 最大多数を占めるやさしい大家さん・・・。

 それは、自分にやさしい大家さんです。

 

 話の内容を聞いていると、文章、構成の主語が・・・。

 

 私、自分 大家 です。

 

 部屋の間取り 改装 を聞いていても、

 そうすると、入居付けばかりで・・・。

 

 結論として、お金だけ。

 

 不動産賃貸20年単位の経営です。

 

 
 物件単体で、運営困難な物件は、

 

 基本、売却できません

 
 不動産凍死家の誕生です。

 売ない物件と

 

 売ない物件は、

 

 似ていますが・・・。

 その後の人生に与える影響は、甚大です。

 

 不動産は、取得した時です。

 

 それ以降は、老朽化します。

 

 不動産投資家から不動産凍死家に

 ならなければ・・・。良いのですが・・・。

 

 圧倒的に少数派ですが、稀に、

 他人にやさしい大家もいます。

 

 基本的に、入居者が、

 

 気持ち良く住んでもらう事

 

 主眼に考えています。

 以上。

 

 


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2012年11月5日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:哲学

新築 単身者 条件

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 

 初めに

 鳥が普段、思っている事を書いています。

 

 今まで、色々な不動産を見てきました。

 不動産を買う時、

 大きく、分けて、2つの苦労が、あります。

 買う苦労する。

 

 買った苦労する。

 

 単身者物件は、利便性全てだと思います。

 

 ・ 複線の駅から、歩7分以内

 以上の条件が、満たす事ができないなら、

 後日、苦労すると思います。

 

 ○○コンサルタントの意見を鵜呑みにするのは危険だと思います。

 新築前後は、貸し手として、一番有利な条件で貸せます。

 一般に築年数が、増えるに従って、

 

 家賃は下がる傾向になります。

 

 空室期間が増えます

 

 2~3年経過すれば、新築時の入居者様は

 

 その時新築に移住されます

 

(新築好きな入居者)

 
 複線の駅から、歩7分以内。の更地は高いかも

 

 知れませんが、後日の運営を考えると、

 この条件は死守するべきだと思います。

 

 特定の施設の至近も、言うひとが、いますが、

 

 新築の場合は、反対です。

 

 そこが、撤退したら、どうするのですか

 

 汎用性の低さは、状況が逆転した時に、

 

 自分の首を絞めるかも知れません。

 

 融資期間中撤退されても、大丈夫ですか?

 

 空室が続けば・・・。

 そもそも、他の需要層は、あるのですか

 

 仮に、25年の融資を引く予定なら、

 築20年以上の同等物件の家賃を調査すべきです。

 歩7分以内と歩7分超の賃貸の状況は同じですか?

 結論

 ・ 複線の駅から、歩7分以内。

 鳥の推奨する、単身者用の条件です。

 買うのは、難しいかも知れませんが、

 後日の運営は、比較的楽だと思います。

 

 
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2012年11月4日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

家賃補助

鳥です。

 

 
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 家賃補助

 

   少し前の話です。

 とある、シンポジウムで、

 新築に税金をするより、

 中古に家賃補助をした方が良い。

 という話がありました。

 

 ここまでは、普通です。

 
 その為に、

 大家の声を政治に届ける。と

 

 ・・・。

 政治と税金の使い道で、

 鳥が重要だと、考えている事があります。

 それは、

 公共性があるのか?

 

 一般の国民に対して、共感してもらえるのか?

 

 残念ながら、他の大多数の国民は、

 

 既得権益抗争の1つと思うのではないのか?なあ

 

 と思いました。

 鳥が政策として、打ち出すなら、

 

 そんな言い方はしません。

 

 鳥なら、こう言います。

 新築を買って住む、国民の皆様がおります。

 賃貸住宅を借りて住む、国民の皆様がおります。

 

 今までは、新築を買って住む方に、手厚い助成をしてきました。

 賃貸住宅を借りて住む方には、ほとんど助成をしていきませんでした。

 

 私は思うのです。

 これで、本当に良いのでしょうか?

 

 今後は、賃貸住宅を、借りて住む人にも、

 家賃補助をすべきでは、ないでしょうか?

 

 財源に、増税は、必要ありません。

 

 新築に投入している税金を、

 

 ほんの少し、賃貸で住んでいる人にも、

 

 回してほしいのです。

 

 お金を持っている人は、

 買って住む事も、借りて住む事も両方できます。

 

 選択する余地があるのです。

 

 お金をあまり持ってない人は、

 経済的な事情から、

 

 借りて住む事になるのです。

 

 つまり、

 新築だけに、税金を投入する事は。

 

 お金持ちだけを優遇することになるのです。

 

 家賃補助に、税金を投入する事は。

 

 全員を優遇する事になるのです。

 

 ※公共性・・・できるだけ、大勢の人に影響を与える事

 ※共感・・・積極的に支持してくれる事。

 

 家賃補助を政策として実現したいなら、

 

 弱小勢力で、ある、大家連合軍よりも、

 

 国民軍に属する、入居者に焦点を定めてみるのも。

 

 入居者の賛同と共感を得られれば、

 

 実現の可能性が、1つ前に進むのでは・・・。

 

 
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2012年11月3日 | コメント/トラックバック(6) |

カテゴリー:賃貸

キャシュフローゲーム 裏技

鳥です。

 

 
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 キャシュフローゲーム 裏技

   ゲームがつまらなくなる可能性があります。

 ゲームをした事がない人は読まない事を推奨します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 金持ち○さん、貧乏○さんで、有名なボードゲームです。

 勝利条件

 

 101・・・毎月の支出の2倍?の不労所得を得る事。

 

 ※101・・・最初のゲーム、上級に202の株オプションがあります。

 破産条件

 

 取引が開始中に支払いができない事

 

 サイコロを振って、カードを引いたら、そのカードが、解決するまで、

 銀行から、高金利で、借入できません。

 (※銀行・・・Sルガ銀行が、担保をとった上で、金利4.5%で貸すのに

  対して、この銀行は、

   無担保で、金利10%で貸します。)

 

 裏わざ

 プレイヤーは、ルールに記載していませんが、

 

 無限の信用あります

 

 ゲーム上は、

  銀行に、上限なしで借入できます

 

 そこで、サイコロを振る前に、10万ドル位、借ります。

 その事で、給料日毎に、

 給料を もらうのではなく、払う事になりますが、気にしません。

 

 払うお金は、銀行で融資を受けたお金があります。ので。

 

   小さい取引で、資金を増やす。

 サイコロを振った後に、取引がある時は、小さい取引を選択します。

 小さい取引は、取引金額が小さいだけでなく、

 成功しても、お金が増えるだけで、

 勝利条件の不労所得に関係するカードは、あまりありません。

 そこで、

 株式取引を、取引限界まで、賭けます

 

 株式博打家です。

 

 失敗しても、お金を失うだけです。

 

 失う前に銀行借入を忘れずに・・・。

 

 3回位、当てると、桁違いのお金

 

 入ってきます。成金誕生です。

 

 そのお金で、銀行借入を完済します。

 そのお金で、住宅ローンを完済します。
 
 そのお金で、ツケなどを完済します。

 大きい取引で、不労所得を獲得する。

 次から、取引は大きい取引を選択します。

 不動産です。

 お金が、有り余っているので、全て買います。

 

 勝利条件クリアーです。

 

 
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2012年11月2日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:その他

新築10%と中古10%

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 新築10%と中古10%

 

鳥は、中古の物件は持っています。

鳥は、新築の物件は持っていません。

買うに検討する新築10%には、条件があると思います。

それは、築10年前後の同等物件が、中古10%で売っている地域です。

説明します。

仮に、その地域が、10年後に中古20%の地域だとします。

新築時

 価格 100.000.000円

 家賃 年 10.000.000円

 利回り  10%

これが、10年後、中古20%の地域だすると。

 利回り  20%

 家賃 年 10.000.000円(実際は下がるけど、省略)

 価格  50.000.000円

 資産価値が、50.000.000円程、減少します。

減少した 資産価値 を 家賃 で 回収しているのでは・・・。

 

 
 結論

地方で高利回り(20%)の物件のある地域で、新築10%すると・・・。

他に、捻りがないと・・・。

大変な事になるかも知れません。

逆に、中古物件をいくら探しても10%前後の地域なら、

 築10年たっても、資産価値が、あまり減少しないので・・・。

 10年後に、売却したら、家賃収入分だけ、利益になるかも・・・。

 (税法上は、違います。)

鳥は、臆病なので、

 実際にお会いした(過去形)時に、

 新築、中古、区分・・・。

 どれを、お持ちになっていても、褒めてしまいました。

 
 もしかして、 極秘のノウハウ があって、

 

この程度の理論など、跳ね返してしまう  

 

かも知れないと思っているからです。

 少しだけ・・・。

 大丈夫かな?

 と思いました。

 

 新築に幸あれ。

 

 
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2012年11月1日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:売買

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