減価償却2

 鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 条件1 法人税の場合です。

 
 大きな経費として計上できるのが、減価償却費です。

 所得が来年、再来年に大きく計上予定の場合、

 法定耐用年数の短い物件を買う事で、

 一度に償却できる減価償却費を大きく計上する事ができます。

 結果、所得を減らす事で節税できます。

 例  木造の建物 1000万円

    減価償却前の所得 500万

    木造の法定耐用年数 22年

    経過年数・・・新築年月日から、登記した日までの期間

    経過年数が10年だと

    法定耐用年数の計算 (22-10)+10×0.2=14 14年

    1000万÷14=71万

    年間の減価償却費は71万です。

    所得の計算 500万-71万=429万

    減価償却後の所得 429万

    

    経過年数が22年だと

    法定耐用年数の計算 (22-22)+22×0.2=4.4 4年

    1000万÷4=250万

    年間の減価償却費は250万です。

    所得の計算 500万-250万=250万

    減価償却後の所得 250万

注 実際の計算は少し、違います。

   簡略したイメージとして表示しています。

購入する立場によってはあえて築年数の古い物件を買う事もありかな?

 

 
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人生は長く、世界は広い、肩の力を抜いて、生きてみよう。

人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

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2013年1月31日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:税金

三原則

 鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

昔、聞いた三原則です。

1 相手の欲しいものを知る。

2 それを手にいれる。

3 それを提供する。

これを融資でみると。

1 銀行の融資したい、人物像、物件、立地を知る。

2 1の条件を満たす。

3 銀行にプレゼンテーションをする。

空室なら

1 入居希望者の探している条件を知る。

2 1の条件を満たす。

3 仲介業者にプレゼンテーションをする。

 

 
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2013年1月30日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:哲学

白と黒の物語 

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

物語を創作してみました。

友達(以下友と表示)

素人大家(以下白と表示)

コンサルタント(以下黒と表示)

 

はじまり

友 ・・・。なんか、エグイですよ。

鳥 とある、どっかの話だよ。最近の流行かな?

友 どんな、内容ですか?

鳥 話は簡単、低金利の物件を長期の融資で引く・・・

友 どっかで、聞いた話ですね。

       もしかして、鳥さん、その方法を非難しているのですか?

鳥 違います。まあ、そう熱くならないで。話の途中だし。

友 話の続きをどうぞ。

鳥 黒が白によく説明しないで、買わせて、

      コンサル料を頂戴するのが、よくある話で・・・

友 違いますね。白はきっと理解して買っていますね。

       億の単位の話で、自分が理解しないで、

       契約書にサインするなんてありえないでしょう。(政治とは無縁です。)

鳥 まあ、そう熱くならないでね。わかりやすく、説明する為なので・・・。

      わかりました。訂正します。説明しています。話を続けて良いですか?

友 どうぞ。

鳥 今後は、コンサルする対象を変更して、

      資産を持ってない人に、焦点を定めます・・・

友 何、バカな事を言っているのですか?

       収入が少なかったり、現金等の資産がなければ、銀行が相手にしないでしょう。

       そんな、無駄な事を黒がする訳ないでしょう!!

鳥 話が途中なので、続けても良いですか?今から、その説明をしますので。

友 どうぞ。

鳥 白の定義をします。

  現在、生活に困っていて、経済的な知識、経験が不足している人と定義します。

  そんな人、今いますか?

友 世の中が、リストラ、不況なので、たくさんいるんでは?

       それが、この話と関係あるんですか?

鳥 まあ、そうあせらないで。

      存在するという前提で話をします。

      今度のケースでは、黒は白に、さらによく説明します。

友 鳥さん、聞いています。

       さっきから、言っているでしょう。

       ちゃんと黒は白に説明していますと。

鳥 もちろん、聞いています。

      さらに、説明しているという部分の続きを話したいのだが、よろしいですか?

友 どうぞ。

黒 変動金利が4%で、将来、もしかしたら、変動金利が8%になるかも知れない。

       そのときは、諦めて破綻するしかないと。

友 変動金利が8%で破綻するかはわからないですが、

       黒は正直で・・・。? 話の流れがよくわからないのですが?

鳥 話を続けますね。

黒 白さん、今の生活はどうですか?

白 今の生活は苦しいです。

黒 将来は、破綻するかもしれませんが、今の生活は良くなります。

       話だけでも、聞いてみませんか?

白 話だけなら。

黒 利回り8%の物件を買います。

       利息は4%で借ります。

       なお、運営経費もありますので・・・。

       そうですね。手残り2%ではどうですか?

       2%でも、1億円の2%は年間200万円、月に直すと16万円です。

白 良い話ですね。

       今の生活が楽になります。

       もし、将来、破綻した場合、私はどうなるのですか?

黒 問題ありません。その時点で、持っているのを失うだけです。

白 ? 私の立場から見ると、問題です。そんなのダメです。

黒 よく、考えてくださいね。この計画がうまくいけば、今の生活は良くなりますか?

白 今の生活は良くなります。でも、将来が・・・。

黒 一つずついきましょう。今の生活は良くなるで良いですね。

白 はい、今の生活は良くなります。

黒 将来ですが、入ってくるお金を全部、使わずに、現金で持っておくのです。

        破綻しても、現金があれば、大丈夫でしょう?

 破綻後は、その現金で、生活するのですね。

黒 そうです。

債権者が取り立てにきますが、その現金は、あなたの命です。

 

文字通り、命懸けで隠して下さい

 

現在、失うものがなく、月16万入ってくる。

 

将来は、月16万を失うだけです

 

今、得られるものと、将来、失うものを天秤に賭けて、考えてください。

 

等価交換です。何か得るには、同等の対価が必要です。

 

なんのリスクも負わずに

 

今の生活が良くなる訳ないでしょう!!

 

白 うまくいくでしょうか?

黒 まかせて下さい。

友 ・・・。仮に、買い手、売り手、仲介の同意を得られても・・・。

      そうだ、そうだ、こんなの銀行が納得するハズがない。

      銀行が融資をしないので、この取引は不成立に終わる。

      これは、鳥さんのデマではなくて、都市伝説ですか?

鳥 逆に、友さんに質問します。

      銀行サイドの同意を取りつけたら、この取引は成立しますか?

友 ・・・。銀行が同意するなら。成立しますね。

 

 
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2013年1月29日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:哲学

黒の空室対策

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鳥 家賃を安くして、困る人はいますか?

友 大家さん。

鳥 今から、コンサルタント(黒と表示)さんの立場になって、考えてみます。

鳥 黒の立場から知識の乏しい大家に、アドバイスをします。

友 アドバイスするコンサルタントは普通ですね。

 

鳥 黒は、考えます。

 

鳥 助言した時は、満室になり

 

しばらくすると空室なると良いなあと。

 

友 ? 満室の所は、わかりますが。空室の所がよくわかりません。

鳥 1度の助言で満室になり、その後、満室状態が継続する。

鳥 物件が空室だから、空室コンサルタントや、満室コンサルタントに

相談します。ので・・・。

 

鳥 満室状態が継続されると、

 

黒にとっては、都合が悪い、のです。

 

友 なるほど、満室にはなるのだけれども、

 

常に空室になりやすい物件

 

なるように助言をすると?

 

鳥 その通りです。

鳥 そこで、今日の本題です。

鳥 家賃は安いと高いのと、どちらが、空室になりやすいですか?

友 相場もありますが・・・。高い方ですか?

友 家賃が高いので、退去する人の話は聞いた事がありますが。

友 家賃が安すぎるので、退去する話は聞かないですね。

鳥 家賃を安くして、困る人はいますか?

友 大家さんと黒です。

鳥 世の中には、良い人もいれば、悪い人もいます。

 

鳥 大家さんの立場なら、満室継続コンサルタント?

 

に相談するのも有りかもしれませんね。

 

 


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2013年1月28日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

黒の計画

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黒の計画

はじまり

友 鳥さん、儲け話があるんですけど、興味ありますか?

鳥 興味ない。

友 ・・・。

鳥 話はそれだけ?

友 どうして、興味がないんですか?

鳥 逆に、友さんに聞くけど、本当に儲かる話を、どうして他人にするんですか?

友 ?  どういう意味ですか?

鳥 本当に儲かるなら、誰にも教えず、一人でやれば良いのでは?

話を持ってきたコンサルタントを(以下黒)と定義します。

黒の立場で考えます。なぜ、友さんに話を持ってきたのですか?

友 友を騙す為?

鳥 正解です。黒は友を騙す為、儲け話を持ってきたと定義します。

友 その定義から、なにがわかるのですか?

鳥 ビジネスで損する話に興味ありますか?友さん、興味ありますか?

友 友が損するんですよね?友が損する話に興味ないよ。 さよなら。

鳥 ビジネスで儲かる話に興味ありますか?友さん、興味ありますか?

友 興味あります。教えてください。

黒 アホが一人、ひっかかった。しめしめ。

友 ・・・。

鳥 儲け話は、まあ、こんなもんですね。簡単に儲かる話は、

 

簡単に損をする可能性が極めて高い ですね。

 

さらに、友さんに質問します。

 

その取引に友さんにしかできない、何か がありますか?

 

友 いや、ないね。誰でもできると。

鳥 誰でもできます。誰でもできるので、早く始めないと損しますとか?

友 ・・・。後学の為に、鳥さんなら、どう解釈しますか?

鳥 まず、この黒は何かを、売りたいんだね。

友 そうですね。少し、考えるとわかりますね。

鳥 次に、早く始めないと損しますとか?から一般に広まると供給サイドは急拡大し、需給バランスが崩れて、儲からなくなる。

友 そうなりますね。他人の儲け話に本当に興味ないんですか?

鳥 いいですか。簡単に儲かる話なら、相手だよ。

 

特殊な要因があるなら、その人だけができて

 

他の人にはできないよつまり、内容がどちらでも、

 

鳥は儲からないよ。

 

友 結論、鳥さんは、儲け話に興味がない。ですね。

鳥 その通りです。例外もありますが・・・。

 

 
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2013年1月27日 | コメント/トラックバック(6) |

カテゴリー:哲学

内覧の調査

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いろいろな物件を見て、気になる物件は内覧します。

玄関・・・

地盤沈下しやすい(発見しやすい)ので、注意して見ます。

クラックの大きいのが見える。

なんとなく、歪んでいる。

なんとなく、水平でない。

玄関の中の隅が、なぜか隙間がある。

家の周り 

外壁の隙間

窓の隙間

コーキングが切れてないかな?

破羽根板? 痛んでないか?

下地が痛んでいる場合、修繕できない場合がある。

(予算を考えて、できない。)

屋根   

瓦なら良し。

コロニアルなら、塗装している場合は注意する。

下手な人がすると、雨水の道を塗りつぶして、雨水が地面に落ちず、雨水が屋根に留まり、そこから、屋根に染込み、雨漏りする可能性がある。

注意してみる。

洗濯機置き場とお風呂場の入り口

床下の感触が変。

お風呂場の入り口付近が腐食している。

補修可能なので、10万位見ておく。

床下   

基礎(四角いの)の上に柱があるのを確認する。

たまに宙に浮いている物件がある。

地面が陥没していないか?

新築時に廃材を埋めた場合、20年で腐食し、地面に空洞化し、地盤沈下になるかも。

地面の状態。 

砂の状態は良い。

土の場合、水分がある。

風呂場の配管の施工に問題がある。

雨漏りしている。

水はけが悪い。

普通の白蟻は

好む。

床下の木部を指で押して潰れたら

白蟻が住んでいる可能性があるかも。
     

天井裏  

木部が濡れてないか確認する。

水は家の中に入ってはいけないよ。

 

 
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2013年1月26日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:物件調査

第5夜 のうえんについて語るオーカミ

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第5夜 のうえんについて語るオーカミ

 

オーカミ  今日は、のうえんについて情報交換しよう。

ウーサギ  たまには、良いですね。

 

都市伝説 のうえん 開幕

 

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

 

  のうえん都市伝説なので、

 

  探さないで下さい

   

                                 byオーカミ

 

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

のみんなは、本気にしては、いけません。 

 

 

オーカミ  任意売却を仲介する時に、たまに、売主さんが住んでいますよね。

ウーサギ  うん、あると思うよ。

 

オーカミ  その時、売主さんに、どうしてもらえれば、良いと思いますか?

ウーサギ  状況にも、よると思いますが、退去してもらうのでは?

 

オーカミ  正解。段々とのうえんの話に近づいてきましたね。

ウーサギ ?どういう事。

 

オーカミ  ここで、重要な事は、売主退去先先に確保している事である。

ウーサギ  なるほど、業者さんの方で、確保していれば・・・。

 

オーカミ           そう、売主を説得するだけで、退去のメドが立ちます。

(疑心暗鬼な)ウーサギ  でも、そこに、大きな落とし穴あるよね。ね?

 

(邪悪な)オーカミ     さあて?どんな問題があるのかなあ?

(疑心暗鬼な)ウーサギ  だって、さあ、売主さんが、お金を払う約束して、

                払えなくての任意売却なんでしょ?

 

オーカミ           その通り、今後、売主は、賃借人となって住むんだよ。

(疑心暗鬼な)ウーサギ ・・・。はっきり言うと

         不良入居者の予備軍だよね?

 

(邪悪な)オーカミ        チッ。気づいたか。

(聞き耳をたてる)ウーサギ  今、チッ。と言ったよね。ね?

 

 

(言い訳する)オーカミ   さすがは、マイフレンドのウーサギさん。

                  お目(お耳)が高いです。  

(疑心暗鬼な)ウーサギ ・・・。それほどでも。

               もしかして、ウーサギの事騙そうとしているの?

 

ここから、ポイズンブレスが始まります。

 

体調の良い方のみ、読んでくださいね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

オーカミ           じゃ、これから、のうえんの話をします。

(疑心暗鬼な)ウーサギ ?さっきの退去先の話は?

 

オーカミ           退去先の建物の称号というか

                二つ名がのうえんなんだよ。

(興味津々な)ウーサギ へえ、そうなんだ。

 

(邪悪な)オーカミ     簡単にいうと、約束を守れなかった社会のクズを

                無審査で、入居させる事ができれば、良いんだよね?       

(疑心暗鬼な)ウーサギ だから、その考えが、危険なんだってばあ・・・。

 

オーカミ            ok,ok、大丈夫。  

(疑心暗鬼な)ウーサギ  どうして?     

 

オーカミ           だって。業者所有のアパートじゃないからだよ。

(興味津々な)ウーサギ !! どういう事?

 

(邪悪な)オーカミ      最近、不動産凍死コメンテーター様のおかげで、

                       サラリーマン凍死家様が増えてきました。

(興味津々な)ウーサギ   それで?

 

(邪悪な)オーカミ      それと、間抜けな地主を上手く利用します。  

(興味津々な)ウーサギ     そうすると、どうなるの?

 

(邪悪な)オーカミ      凍死家は、欲に目が眩んだ間抜けなので・・・。

                       この物件には、価値があります。とか、

                 何とか言って、うまく丸め込みます。

(興味津々な)ウーサギ  たぶん、ひっかかるね。それからどうするの?

    

(邪悪な)オーカミ      家賃を相場より、高く家賃を設定します。

                 ここで、どの位高い家賃にするのかが、今回の

                      キモです。

(興味津々な)ウーサギ    なるほど、高さに、意味があるですね?

 

(邪悪な)オーカミ      近隣の良心的な仲介さんが、相手にしない

          金額じゃー 

(興味津々な)ウーサギ   なるほど、事実上のオーカミさんの専任物件に・・・。

 

(邪悪な)オーカミ      そう、入居させるの、させないも・・・。

(目を見ていう)ウーサギ    ・・・。オーカミさん。本当に悪(わる)ですね・・・。

 

(邪悪な)オーカミ      仲間内じゃ、のうえんの事を何て呼んでいると思う?

(興味津々な)ウーサギ    ・・・。なんて、呼んでいるの?

 

(邪悪な)オーカミ     収容所とよんでいるよ。  

(興味津々な)ウーサギ  収容所ですか?

 

(邪悪な)オーカミ      あの収容所に、あと何人入るのかとか? 

 

(納得する)ウーサギ       ・・・。まあ、それでも、大家さんは、高い家賃で

                       貸せてオーカミさんに、感謝しているんでしょう?

 

 

(邪悪な)オーカミ      家賃は、募集は高く、契約時は、激安だよ。

                 大家に損はさせねえ。じゃなく・・・。大損させても、

                 逃がさないオーカミ関係をきちんと構築してますので。

 

                 えっへん 

(興味津々な)ウーサギ    最後のおちの のうえんは?

 

オーカミ     NO(ノー)と言えん・・・農園(のうえん)

              売主も退去先について、NO(ノー)と言えん

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

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   探さないで下さい

   

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2013年1月25日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:二本国物語

借家人賠償保険

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鳥 借家人賠償保険についてです。

鳥 誰が、加入しますか?

友 入居者です。

鳥 正解です。

鳥 ただ、大家サイドからも、加入ができます。

友 大家さんの方で、加入したら、保険料が、かかって損では?

鳥 ・・・。

鳥 その通りですが。

鳥 サービスの一環としてです。

鳥 アパート・マンションの場合は、建物について、包括的に加入する事ができる場合もあります。

友 どの、保険会社にも、ありますか?

鳥 ない保険会社もあるかも知れませんね。

鳥 自主管理の場合、2年の賃貸契約が普通です。

鳥 そして、更新(再契約)が、2年ごとにあります。

友 それで?

鳥 大家さんが、事務処理をする場合、大家さんサイドで、火災保険料を負担していれば、火災保険の加入漏れがなくなります。

友 それだけ?

鳥 それ、だけ、です。

鳥 2年事にかかる負担を軽減する事で、退去のきっかけを減らす事ができるかも知れませんね。

 

 
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カテゴリー:保険

黒字?赤字?

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黒字?赤字?

友 もうすぐ、個人の方は、所得税の申告ですね。

鳥 そうですね。

鳥 決算申告は、大きな方向は、2つあります。

友 どんな、方向ですか?

鳥 今後も、買い続けるなら、黒字にして、融資を受けやすくする。もう、買わないなら、赤字にして、節税する。

友 なるほど、今後、どうするかによって、決算書が変わるのですね。

鳥 そうです。但し、粉飾や、脱税を推奨しているのでは、ありません。

鳥 粉飾は、いろいろな意見があると思いますが、まずは、架空取引です。

友 売上の水増しとか?

鳥 不動産賃貸業では、満室以上の売上を計上する事です。

友 現実には、少なさそうですね。

鳥 節税関係では、架空の外注費の計上です。

鳥 不動産賃貸業では、2重計上ですかね。

友 2重計上とは?

鳥 請求書の段階で、経費計上し、現金を支払った時に、経費計上する。

友 1つの取引で、2回、経費計上する事ですね。

鳥 税務調査で、指摘されると、窮地に陥りますね。

友 なるほど、気をつけた方が良いですね。

友 どうして、融資を引く時に黒字が良いのですか?

鳥 利益を出している会社の方が、融資がしやすいからです。

友 経費の処理は、どんな工夫ができますか?

鳥 水道代等を按分して、計上する事ができる。のは、知っていますよね?

友 はい。それで?

鳥 裏を返せば、計上しなくても良い。という事です。

鳥 節税ネタは、他で多数紹介されているので、省略します。

鳥 大切なのは、来年以降、自分は、どうしたいか?です。

 

 


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人生という物語は続く。

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2013年1月24日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:税金

失策する不動産

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

失策する不動産

最初にどんな不動産を買ったほうが、良いのか?

鳥の考えを日記に書こうと思います。
まず、最初に買うという前提なので、

今は不動産を一つも持ってないという前提です。

そこで、一つ指摘したい点があります。

それは必ず 失策をする という事です。

今の鳥は不動産を売買し、賃貸しています。

そこから生じる問題を解決しています。

 

今の鳥なら、

初期の買い方では、買いません。

おそらく、他の方も件数を重ねる事で、いずれかの時点で

最初の取引が失策だと思う日が来るかも知れません。

なので、最初から全財産をつぎ込むのはお勧めしません。

 

 
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2013年1月23日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

最初の戸建

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戸建賃貸(初心者の場合)

高利回り

まず、いろいろなリスクはあっても高利回りを狙うべきです。

儲かるのか?

儲かるかどうかは別の次元の話ですが・・・。

きっと難しいでしょう・・・。

なぜ、挑戦するのか。

なぜなら、やって後悔するなら、後日、知恵として生きる道があると思うからです。

やらなければ、ずっとモンモンとした気持ちを抱えると思います。

実践

具体的には、○ットホームで物件を探します。

なぜ、○ットホームなのか、それは違反広告の場合、不動産業者に○ットホームが制裁を課すからです。

それと、売主から売却依頼を受けてないと広告できない規則があります。

信憑性の高い情報元です。

興味のある物件を見つけました。

そこで、物件の住所の枝番号を聞きます。

枝番号まで聞くとは、物件の住所を正確に聞くという事です。

現地に行こう

次にその物件を実際に見に行き、位置を確認します。

まだ、内覧はしません。きっとこの状態では、スキル的にただ、見るだけで終わるからです。

内覧はどうするの?

内覧をするときは、業者さんと一緒に行きます。

その時、業者と少しでも有利な交渉をするには、大家のレベルを上げてからする方が苦労が少ないと思うからです。

何箇所見るの?

価格を気にせず、周辺30箇所ぐらいの立地を確認します。

道は重要だね。

その時、一回で道に迷わずいける物件と、行けない物件を仕訳します。

これは、後日、賃貸をする時に大問題になるからです。

 

あなたが迷う物件は

 

仲介業者も入居者も迷うからです。

 


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2013年1月22日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:売買

貸借対照表とフルローン

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法人の話です。

なんとなくのイメージですが。

貸借対照表とフルローン

1 内部留保が厚い。

貸借対照表の資本の部で、利益積立金?の額が大きい。

 

2 実質の資本金額が大きい。

資本金役員借入金の合計が大きい。

 

3 個人(確定申告書・所得税)ではなく、

法人(決算・申告書・法人税)である。

 

一般的に、銀行は、法人の決算書を、よく見ているので、理解してもらいやすい。

注 個人の場合、公庫?で1000万の融資を受ければ、それで、足りる為。

それ以上の規模の場合、ほぼ、法人成りの為。

4 銀行の評価よりも、安い時価の物件

注 固定資産税評価額>時価の場合

家賃は、固定資産税評価額ではなく、

 

時価相関関係があるため

 

翌年以降の賃貸経営に、安い家賃に対して、

 

過酷な固定資産税課される場合に留意する。

 

5 3期を比較して、あまり、波がない。

 

波(上下)があると、行員さんは、不安になってきます。

将来の予測が、つきにくい。

多少の逆境は、どの業種にもありますが、なるべく、

経営者の能力で、一定にならしてほしいです

 

物件を売買した年度は除く。

 

たまたまを理由に、返済遅延の空気のある人われるかも。

6 なにもないのに、黒字にならない。(ダメなケース)

注 黒字=当期損益+減価償却費

物件を買ってない年で、

 

利益がなく一般管理費多い

 

見た目上、経営能力(結果責任)がとても低い人と・・・。

これから、がんばる人に融資の検討をするより

行員の立場では、

 

今まで、結果(利益)を出してきた人

 

融資の検討をするのが自然かもしれません。

 
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2013年1月21日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

賃貸併用住宅

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賃貸併用住宅

 

 鳥の意見で、反論には、聞く耳はもちませんと、前ふりをしますね。

 

 入り口・・・建設時

 

 住宅の利点を生かして、住宅ローンが組める。

 

 原則として、住宅に大家が住みます。

 

 住宅ローンなので、

 通常より、大目の融資が引けます。

 

 中間・・・賃貸中、家賃収入

 

 利点・・・自主管理が楽

 欠点・・クレーマーが入居したら、

 

             出会う度に、不快になるかも。

 

 

 出口・・・売却

 

 ここから、本題。

 
 あなたが、売る時に、

 

 別の人が買い手となります。

 

 ※買い手・・・投資家(凍死家)の事です。

 

 ※賃貸経営に興味のない、

 

   一般の人は、買いません。

 

 買い手が住むなら、住宅ローンが組めます。

 問題なし?

 そこで、質問です。

 あなたは、賃貸併用住宅を10棟、

 

  持ちたいですか?

 

 仮に、持ったとしても、

 

  1棟にしか、住めませんが・・・、

 

 答え・・・  いらない  と答えた人・・・普通です。

 その場合に、あなたが、  売るとき  には、

 買い手は  いない  という事です。

 
 答え・・・ほしいと答えた人・・・ガンガン作りましょう。

 作りとしては、

 1F全部が大家 4LDK

 2Fが1Rが4つ

 としましょう。

 大家が住まない9つについてです。(全部賃貸として利用)

 2Fは単身者用です。

 1Fはファミリー用です。

 家賃

 2Fは想定通りです。

 1Fは、床面積程には、家賃はとれないでしょう。

 
 ここから、買い手は、

 

 引きなおし家賃で、計算して、

 

 低い売却金額を提示します。

 

 全部が、アパートローンなので、

 

 積算に合わせて、低い売却金額を

 

 提示します。

 

 
 買い手が、少なければ、あなたに

 

 対して、強気で交渉してきます。

 

 鳥は、賃貸併用住宅は、反対なのか?

 答えは、内緒です。

 ただ、初心者には、ハードルが高いと思います。

 中堅大家は、この程度の事は、承知の上なので、

 建設するのも、良いと思います。

 (他にアドバンテージがあれば・・・。)

 

 
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2013年1月20日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

不動産の融資の金額はどの位が適当か。

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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

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 不動産の融資の金額はどの位が適当か。

 

 今後、フルローンで、購入を検討している人の場合。

 銀行の預金残高だと思います。

 

例1 預金残高が500万なら、物件価格は500万です。

  それをほぼフルローンで買う事をお勧めします。

 

理由は、フルローンで買う事はできても、

 その状態で利益を出し、賃貸を続けるのはかなり難しいからです。

 

実際には、家賃収入は、

  借入金の返済(元本+利息)で、消えてしまうでしょう。

 

 実際に買って、運用してみるべきです。

 

楽勝なら、

  レバレッジをかけてもっと高い物件を買えば良いですが、

 少しでも、不安があるなら、じっくり考えてみるべきです。

 

大金をかけて失策をした場合、

 その人の人生が狂ってしまう事もあります。

    

また、500万円位の金額なら

   働けば、返せる金額です。

 

資金に余裕のない人が、最初に億を超える物件を、

 

 フルローンオーバーローンで買うと・・・。

 

 どれだけ、スリルのある事がわかると思います。

 

 

 
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2013年1月19日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

第4話  ぞうきんについて語るウーサギ

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第4話  ぞうきんについて語るウーサギ

 

仮想国である二本国(にほんこく)の物語です。

 

ウーサギ 最近、寒いですね。

オーカミ  雪とか、降って、本当に寒いよ。

 

ウーサギ  この時期には、マフラーを付けている人を

          チラホラ、見かけるけど、オーカミさんは

          何か違和感を感じる?

 

オーカミ   違和感?特に感じないよ。首に巻いて、

          暖かいのでは?

 

ウーサギの心の声  尻尾マフラーと言ったら

 

                   きっと、いじめられるかな?

 

オーカミの心の声   この話の流れだと、オーカミの悪口かな?

              そうしたら、雪ウサギのネタで、反撃かな?

 

ウーサギ  うん、気のせいだね。

オーカミ   そうだよね。

 

ウーサギ  最近、税制改正で、法人税が減税

             されるみたいだけど、オーカミさんは、どう思う?

 

オーカミ   ・・・。全然、わかりません。

        逆に聞くけど、どんな影響があるの?

 

ウーサギ  ウーサギの占いによると、大手の企業

 

           かなりの利益の額の

 

     決算発表をすると思うよ。

 

オーカミ   政府の経済政策が成功するんだね。

 

ウーサギ  そうだね。めずらしいね。

 

                        終了

 

ウーサギ   皆さん、わかりました?

         この話題とぞうきんの関係わかった人

            スゴイです。

 

オーカミ   まあ、過去に起きた事を知っていれば・・・。

           余計な事を言うのは・・・。

      

ウーサギ  それでは、解説を始めますね。

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

のみんなは、本気にしては、いけません。

 

ウーサギ  まずは、利益について、減税の年だけに、

           たまたま、大きく利益が出ると、思いますか?

 

オーカミ    そんな馬鹿な話あるわけないじゃん。

          決算上に見えてないだけじゃん。

 

ウーサギ  その可能性は、高そうですね。

 

         次に本題のぞうきんの話です。

 

    利益は、売上-原価-経費なので・・・。

 

オーカミ  なるほど、段々、わかってきたぞ。

ウーサギ  さすが、オーカミさん。経費の話です。

 

オーカミ  雑巾を搾るように、サラリーマン

         をしぼるという訳だね?

 

ウーサギ  会計の知識が、少ないと、話が?と思う人がいると

           思います。

 

大会社は、法人税が減税の年は、

 

がんばって、利益をだします

 

オーカミ  宇宙空間を彷徨っていた利益(売上)を

       地球に呼び戻すだけでなく、

 

経費削減して、利益の額増やします

 

ウーサギ  会社の最大の経費である人件費も例外では、ありません。

オーカミ  給与カットという直球だけでなく、現場の経費の削減も。

 

ウーサギ  マフラーは、暖かいですけど・・・絞めすぎると、首がしまります。

オーカミ   人間扱いの大手の正社員ですら、こんな待遇なので・・・。

 

ウーサギ  それに満たない非正規雇用や、下請けや零細企業は・・・。

オーカミ   昔の人は言いました。

 

      生かさず、殺さず。

 

ウーサギ  今年、サラリーマンは、受難の年かもしれませんね。

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

 

 

まったく関係ありません。

 

 

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

 

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

 

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

 

 

のみんなは、本気にしては、いけません。

 

         

        

 

 

 

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2013年1月18日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:二本国物語

退去しにくい物件は

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退去しにくい物件は・・・、借り手からみてお得な物件です。

それは、家賃の低い物件だと思います。

 

 1 鳥が長期的に借りると仮定した場合

   立地や物件の状態もありますが、

   やはり、自分の収入から、

        逆算して払える家賃があります。

 

 2 次に、相場より安い家賃で住んでいる仮定します。

  そこで、退去の理由を考えます。

 

 2-1 家賃が高いから退去する。

    家賃が安いはずなので違うはずです。

 

 2-2 物件状態が悪いから退去する。

    修繕してあげて下さい。

    直さないと、次に入居してもらえても、同じ理由で退去します。

 

 2-3 大家がキライだから退去する。

    人間関係は大切です。

以上の理由なら、大家サイドの問題で改善の余地があります。

 

 2-4 入居者の卒業、結婚、就職、リストラ。

           入居者の問題です。

    暖かく送り出してあげるのが良いと思います。

 

 3 退去があった場合。

 3-1 退去の立会

           原状回復の大家負担。

 3-2 入居の募集中

           空室期間による機会損失。

 3-3 空室が心配の為に生じる

            コンサルタントやセミナーの費用。

 3-4 入居契約時

            広告料や謝礼。

 

 以上の退去費用家賃の値下げ と比較検討するのも、

 必要かも知れません。

 

 簡単にまとめてみました。

 

 
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2013年1月18日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

大切な事

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 大切な事。     

 大家として鳥が大切だと思っている事があります。

 1つは、感情。 もう1つは信頼です。

1 感情

1-1 怒りに任せて怒鳴ったり、八つ当たりをしない。

    自分の感情をコントロールし、冷静な判断をする。

    大きな判断をする前に 不安 や 恐怖 はいつもあると思います。が

    結果の利益と責任は自分にあります。

    感情に左右されない(同じ条件なら、同じ判断をする。)で

    冷静に判断できるように心がけています。

2 信頼

2-1 意見を言ったり、相手を注意する前に

   自分が相手に 信頼 されているかを自分の胸に聞いてみます。

2-2 例え、正しくても・・・。

   相手の信頼がないと思われる状態で

   素直に指摘すれば、関係が悪化するおそれがあります。

2-3  全てを一人でできる。のなら、

    言いたい事を

    言いたい時に

    言ってかまわないと思います。

2-4 人の心を理解し、

    人の気持ちを動かす事ができれば、

    より良い人間関係を築く事ができると思います。

 

 
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2013年1月17日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:哲学

調査の紙 1枚

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 現地調査前

 

物件調査をする前に、外観写真の載っているA4を1枚用意する。

 1枚なのは、後で見返すのに2枚だと、ジャマだからである。

 1 物件の外観が載っている。

  一人で見るので、対象物件を特定するのに必要です。

 2 正確な住所がわかっている。

  一人で行くので、場所がわからなければたどり着けません。

 3 できれば、住宅地図があると便利。

  表札から、物件を特定できます。

 当日

 1 見た日の年月日、曜日、時間、天気を書きます。

   これは、後で見直した時に思い出しやすくする為です。

 2 物件にくるまでの道の印象を書きます。

  前回にも書きましたが、後で未来の入居者が家族を車に乗せて

  見にくる可能性があります。その時に影響があります。

 3  駐車場から道路に車が出やすいかみます。

   入居の決定権は奥様が持っていることがあります。

   自分の使いずらい物件の評価は当然落ちます。

 4 外壁や屋根を見ます。

   見た瞬間キレイでなければ、100万を概算経費としてカウントします。

 5 物件価格は事前に載っていますが、いくらで貸せるか考えます。

   その価格と根拠を書いておきます。

   後で見直した時に、ヒラメク事があります。

 6 物件調査を30ケ所します。

  そうすると、インターネット上では、高い、安いだけですが、

  実際に現地調査すると、価格の割りに高い、安いが感じてきます。

 

大家としての底力が段々上がってきます。

 

 
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カテゴリー:物件調査

お金と時間

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 初心者の方へ

投資できるのは?

 お金と時間だけです。
 

回収できるのは?

 お金だけです。
 
 

回収できないのは?

過ぎ去った時間は回収できません。

 

物件を買うのをためらうのは?

物件を買うには大金がかかるので、中々、決断できません。

それが、普通の感覚です。

お金を回収できなければ、大損してしまいます。

 

それなら、時間を投資してみては?

物件を見るのに必要なのは、交通費(小額のお金)と時間です。

まずは、

 

現地に物件を見に行くのに、

 

時間を投資してみては?

 

 


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2013年1月15日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:哲学

3夜 節税を語るウーサギ

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3夜  節税を語るウーサギ

 

仮想国である二本国(にほんこく)の物語です。

 

二本国の設定

 

新キャラ ウーサギ 登場

 

オーカミ  今日はウーサギさんを紹介するよ。

ウーサギ  ウーサギです。よろしくお願いします。

 

オーカミ  彼は、初心者の大家さんです。

ウーサギ  そうでーす。

 

オーカミ  主食は、キャベツ。

ウーサギ  えっ?

 

オーカミ  小学生が、毎週、餌やりと掃除をしているそうだ。

ウーサギ  ちょっと・・・。

 

オーカミ  それと、適度にかまってあげないと、孤独とストレスで、

       死んでしまうとか。

ウーサギ  オーカミさんヒドイです。

 

オーカミ   は?こんなに、兎(ウサギ)を思いやる心があるのに・・・。

ウーサギ   ウサギじゃないです。 ウーサギです。人間です。

 

設定終了

 

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

 

ウーサギ   オーカミさん、もうすぐ、所得税の納税の時期ですね。

オーカミ    それが、どうかしたの?

 

ウーサギ   昔、聞いた様な話なのですが・・・。

オーカミ    じれったいなあ?最初に所得税とか、言っているで、税金の話?

 

ウーサギ  そうです。

オーカミ   そうか、それなら、オーカミより、重要な話がある。

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

のみんなは、本気にしては、いけません。  

 

ウーサギ   ・・・。

オーカミ    注意喚起、終了。話の続きをどうぞ。

 

ウーサギ   よく、皆さん、税務調査とか、節税とかに興味あると思いますが?

オーカミ    きっと、興味あると思うよ。でも、オーカミは、不動産専門だから・・・。

 

ウーサギ   不動産専門だから・・・?

オーカミ    そう、不動産専門だから、税金の事は、よくわからないです。

 

ウーサギ   オーカミの良い所を、また、一つ、見つけました。

オーカミ    どんな所?

 

ウーサギ   ナチュラル(自然)にうそをつける所です。

         知らないと、うっかり、信じてしまいそうです。

オーカミ    ・・・。泥付きの生ニンジンを食いたいの?

 

ウーサギ   うそ、つきました。 いじめないで下さい。   

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

ウーサギ   いくつか、ありますが、今日は、一般の人が、真似しにくい所から

            大きな会社では、経営とか、利益とか、ある程度、制御して運営

            しています。

 

オーカミ   ・・・。それって昔話した内容じゃ、ないよね

 

ウーサギ  もちろん、オーカミさんでない人から聞いた話です。

 

ウーサギ  税務署は、所得隠しをすると、一般に調査対象に

        上がってきますよね?

オーカミ   当たり前の話で、ツッコミ所がありません。(話を)続けて。

 

ウーサギ  これを、財力と権力で、

 

    合法的に回避する方法です。

 

オーカミ    あら、不思議、初めて聞きました。続きをどうぞ。

 

ウーサギ  今回は、銀行さんに登場してもらい、金利で調整する方法です。

オーカミ   おもしろそうな話だね。それから?

 

ウーサギ  金利は、一般に短期で借りると安く、長期で借りると高くなります。

オーカミ   当たり前の話で、ツッコミ所がありません。(話を)続けて。

 

ウーサギ  簡単な例を上げて説明すると、

        短期金利を1%、長期金利を3%とします。

 

  年度の開始前に来年度の予測に

    

  基づいて、借換をします。

 

                   それを、来年利益がでそうな年度なら、

       長期金利の比重を高めます。

    結果、経費が増大し、所得が減ります。

 

          同じ、論法で、来年度、利益が減少しそうなら、

        短期金利の比重を高めます。

      結果、経費が減少し、所得が増大します。

 

     事業年度の開始前から、

  

  利益と所得と納税額が、ほぼ、確定です。

 

オーカミ      なるほど、取引相手が、銀行なら、

       税務署も、難しい判断を・・・。

 

ウーサギ 金利も含めて取引条件は、民間同士の話し合いできまりますから・・・。

 

オーカミ  財力で、銀行との取引が可能なのは、わかった・・・。

          きっと、なぜ、銀行が取引に応じるのかが、権力の話なのだろう?

 

ウーサギ ピンポーン正解です。その話は、長くなるので、今日はこの辺で。

オーカミ  なるほど、銀行を巻き込む節税は、一般の人には、ほぼ、無理だよね。

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

のみんなは、本気にしては、いけません。

 


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人生は長く、世界は広い、肩の力を抜いて、生きてみよう。

人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

 

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2013年1月14日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:二本国物語

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