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両手は2つ
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二つ目の幸せのかたち
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13年5月12日、CFネッツに参加します。
2013年3月25日二本国物語
二本国物語
2013年2月27日賃貸
群馬県の水道水(生水)は、飲まないで下さい。

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両手は2つ

鳥です。

 

両手は2つ

 


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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

オーカミ 今日も暑いなあ

先生   そうですね

 

先生   両手が2つ・・・腕が4本もあるなんて、間違いじゃねえと思った人。正解です。

オーカミ この記事は間違っています。この先を読んでも時間の無駄なので、他の日記を読む事を推奨します。

 

先生   両手が2つ・・・先生が言うなら、もしかしたら、腕が4本あるかも?と思った方・・・。

オーカミ そんなハズないでしょう。日常生活に支障をきたすかも知れませんので、この先を読んで下さい。

 

この先の表現が不適切な点が多々あると思いますが、

 

物語の面白さを増すと個人的に思っていますので、

 

ご理解の上、ご覧下さい。

 

 

 先生   これは、架空世界の話です。

オーカミ  本気にしちゃダメだよ。

 

先生   自分より劣る人と組んで行動する話だよ。

オーカミ 指摘されそうな表現だね。

 

先生   相手が余計な事をしている時、どんな行動をするのか?

オーカミ もちろん、注意するんだよ。当然だよ。

 

先生   正解、注意をする。注意されると不愉快になるよね。そして、問題はさらに悪化していく。

オーカミ 正解しちゃったあ。問題点は、もちろん知っているよ。本気で、争っている姿って、見ていておもしろいじゃん。

 

先生   ありがたいコメント、いただきました。さて、現実の正解は、1つとは、限らないし。

オーカミ 本題いこうか。

 

先生    他の用事を頼む。

オーカミ  正解。終了と言ったら、意地悪かな?

 

先生    劣人は、基本は、1度に1つの事しかできないで、他の用事をしている間は・・・。

オーカミ  余計な事はできない。

 

先生    そう、できないんだ。

オーカミ  なんだ、簡単だ。終了で、即、実践だね。

 

先生   これで、実践すると、オーカミさんの好きな争いが終わらないので、続きを書くよ。

オーカミ ちっ

 

先生   他の用事を頼んでいる人いるが、うまくいかないのは、なぜか

オーカミ 相手が馬鹿だから?

 

先生   話のコシを折ってありがとうございます。劣人が馬鹿なのは、想定内でしょう?

オーカミ ちっ

 

先生   問題を整理してみよう。

問題1    劣人の立場は? 強いのか?弱いのか?

オーカミ 弱い。

 

先生    正解。劣人は、立場が弱いので、自分が生き残る為に、5感が優れている事が多い。

オーカミ  ウサギが物音に反応して逃げるのと似ているねえ。

 

先生    その結果、基本的に感(かん)が鋭(するど)い。

 

よって、指摘された内容の正誤は理解できなくても、

 

発言者の悪意(邪魔者があ)はきちんと理解しています。

 

 

先生 段々、盛り上がってきました・・・。続けて

問題2 劣人の自尊心は? 高いのか?低いのか?

オーカミ 低い

 

先生  正解。劣人扱いされているので、自己評価はとても低い場合が多い。

 

問題1で判明した感の鋭さも合わせて、

 

自分の自尊心が傷つけられていると、

 

感じるとその事は、脳裏に深く刻み込まれ、

 

その先の言葉は忘れてしまうケースが多い。

 

オーカミ 劣人の処理能力(考察力)は、とても低い。一度に1つを忘れずにね。

その結果 劣人に、発言者は、自分の事が嫌いな人と思われてしまう事が多い。

 

嫌いな人の言う事は聞きたくないよね。

 

先生   劣人にきちんと仕事してもらうには?相手の自尊心を傷つけてはいけない。

オーカミ この続きは、後日・・・。

 

先生   腹の黒い先生と、

オーカミ 結論を書かずに終わる性格の悪いオーカミでお送りしました。

 

 

 

人生は長く、世界は広い、肩の力を抜いて、生きてみよう。

人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

 


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2014年8月12日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:二本国物語 外伝

二つ目の幸せのかたち

鳥です。

 

二つ目の幸せのかたち

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

昨日は、プールで、泳いでいました。

最近、段々とあったかくなってきましたね。

 

一つ目の幸せのかたちは・・・。

 

私達(わたしたち)の為に生まれてきてくれて、

 

ありがとう。

 

と他人から感謝される事です。

 

細かい事は、別の日記で書いたと思います。

興味のある方は、探して読んでみるのも・・・。

 

本題

 

二つ目の幸せのかたち

 

架空の人物として、Tさんを登場させます。

 

Tさんは、仕事のできない新卒の社員さんです。

 

Tさんは、上司から、

 

君には、才能がある。

 

もっと、視野を広く持とうよ。

 

若い時は、人が集まる場所に

行った方がいいよ。

 

と、よく、言われていました。

 

イベント事は、あるのですが、本筋から、外れますので、

今回は省略します。

 

今では、考えられないかも、知れませんが・・・。

 

国道346号線(仮称)で、走っている車を会議室から、

 

ぼうっと眺めていました。

(主要な仕事内容です。)

 

Tさんが、いても、いなくても、

 

会社は・・・。

 

もちろん、困りません。

 

他の社員さん達は、もちろん、最前線で働いていました。

(会った事はありませんが・・・)

 

そんなTさんですが、

 

会社からは、大切にされていました。

 

謎です。

 

Tさんの心境は、少しづつ、少しづつ変わっていきました。

 

Tさんは、会社の役に立ちたいと思いました。

いや、ウソですね。

 

本当は・・・。

 

才能がある。才能がある。

 

と終始、言い続けてくれた、

 

この上司の役に立ちたいと思いました。

 

 

やさしくしてくれたから・・・。

 

 

 

才能も実力もない。

 

根拠も、何もないのに・・・。

 

Tさんを、いつも、いつも、

守ってくれたのです。

 

 

やさしくしてくれたから・・・。

 

 

やさしくして、もらったからこそ、

 

このままでは、いけないと

 

Tさんは、思いました。

 

 3ケ月目にTさんは上司に言いました。

 

働きたいと

 

終了

 

色々と、突っ込み所は、あるのだけれども、

今回は、本題から外れるので、省略します。

 

ここで、注目してほしいのは、

Tさんの心情です。

 

Tさんは、思いました。

 

上司さん

 

Tの為に、生まれてきてくれて

 

ありがとう。

 

赤の他人から、ここまで、愛情を注がれることこそ、

鳥は思うのです。

 

二つ目の幸せのかたち

 

だと・・・。

 

つまり・・・。

 

私達(わたしたち)の為に生まれてきてくれて、

 

ありがとう。

 

言われる方が、一つ目の幸せのかたちで、

 

言う方が、二つ目の幸せのかたちだと、

 

鳥は思います。

 

終わり。

 

不動産とは、関係あると思う人は、クリックして下さいね。

普通は、ないと思うかも・・・。

 

 

 

 
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2013年5月10日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:その他

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鳥です。

 

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 お久しぶりです。

 

ブログを再開します。

 

といっても、毎日更新する訳では、ありませんが・・・

 

暇なので、二本国物語 外伝を少し、書こうと思います。

 

これは、不動産とは、関係ないので、パスワードをつけます。

ので、一般の人は閲覧できませんが、気にしないで下さいね。

 

 

最近何をしていたのかと言うと・・・。

 

二本国の新作を書いていた所、

 

お金を受け取って下さい。

 

と、電話がかかってきましたので、ブログを放り出して

 

その案件に取り組んでいました。

 

内容が中途ハンパなので、最初から読み直して、修正してから発表します。

 

さて、自分で、読んでみて、思ったのですが。

 

オーカミさんを、空高く、持ち上げて、

ジェットコースターよりも速く、

奈落の底に突き落とす。

 

そんな感じで書いていくと、後で、読み返すと

面白いと感じました。

 

当然ですが、現実世界で、そんな対応を

 

すれば、反射的にビンタをされてしまうので、

 

よい子の皆は、マネしては、いけません。

 

後、必殺さんのQあんどAも、転写しようと思っています。

 

参考になるだけで、なく、読み物としても面白いと思います。

 

勝ってに、転写するので、問題が起きたら、即、閉鎖します。

 

基本的に内容のある記事は

 

広く紹介していきたいと思います。

 

CFネッツの無料セミナーに参加します。

 

さて、C〇ネ〇ツですが、基本的に日記に書いている人は少ないと思います。

懇親会でも、根強い賛成派反対派がいますので、

話の方向がスグに反れてしまいます。

 

鳥の立場は中立です。

 

鳥の受けている印象ですが、

 

実力の低い人は、C〇ネ〇ツに相談するのは、有りだと思います。

 

というのも、最低限、破綻しそうな提案はしないだろうと思うからです。

 

注 自分が儲ける為なら、騙すのも平気な人は普通にいます。

 

逆に、実力のある人は、C〇ネ〇ツは、少し物足りないのかも

 

知れませんね。

 

話は、分かるし、ちゃんと聞いているので、

 

マシンガンの乱射は、やめて下さいね。

 

注 マシンガンの乱射とは、唾液や唾を話の相手に飛ばす事である。

人間、興奮すると、銃を乱射するみたいである。

 

まあ、そんな所です。

 

 

 
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2013年5月8日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:その他

二本国物語

鳥です。

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

仮想国である二本国(にほんこく)の物語です。

二本国の設定は、少しづつ公開していきます。

まずは、登場人物の紹介です。

オーカミさんです。

彼の職業は、不動産売買業の仲介業者です。

 

重要 人気ブロクランキングのオオカミさんとは、

まったく無関係です。間違っても連絡しないで下さいね。

現在、オオカミさんはお休み中です。

 

まずは、彼の珍道中を聞いて下さい。

1夜 広告を狩るオーカミ

 

鳥を応援したい人の為に

 

 

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2013年3月25日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:二本国物語

群馬県の水道水(生水)は、飲まないで下さい。

 鳥です。

 

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

群馬県の水道水(生水)は、飲まないで下さい。

 

朝日デジタル新聞さんからの転写です。2月27日(水)9時49分配信

都合が悪ければ、突然削除します。

 

群馬県企業局は26日夜、県営浄水場の

県央第一水道(榛東村)で浄水した水道水から、

下痢や腹痛の原因となるおそれがある

病原性原虫「ジアルジア」を検出したと発表した。

同局は給水は止めず、

「生水としては飲まず、煮沸してから飲んでほしい」

と呼びかけている。

 3カ月に1度の定期検査で、

25日午前9時前に採水したサンプル(20リットル)

を検査した結果、1個体が検出されたという。

水道法の基準では、検出されないことと定められている。

26日分のサンプルからは不検出で、

市町村への給水地点ですべて不検出なら、

27日中にも飲用可能とするという。

 同浄水場は利根川を水源とし、群馬県内の前橋市、

高崎市、吉岡町、榛東村に給水している。

同局は対象市町村と連携し、広報車を走らせ、

煮沸してから飲むよう注意を促している。

健康被害などの報告はないという。

 ジアルジアは哺乳動物の腸に寄生し、

感染した動物の糞便(ふんべん)から外に排出される。

河川の水にも動物を介して混入する可能性があるという。

 

 
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2013年2月27日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

減価償却2

 鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 条件1 法人税の場合です。

 
 大きな経費として計上できるのが、減価償却費です。

 所得が来年、再来年に大きく計上予定の場合、

 法定耐用年数の短い物件を買う事で、

 一度に償却できる減価償却費を大きく計上する事ができます。

 結果、所得を減らす事で節税できます。

 例  木造の建物 1000万円

    減価償却前の所得 500万

    木造の法定耐用年数 22年

    経過年数・・・新築年月日から、登記した日までの期間

    経過年数が10年だと

    法定耐用年数の計算 (22-10)+10×0.2=14 14年

    1000万÷14=71万

    年間の減価償却費は71万です。

    所得の計算 500万-71万=429万

    減価償却後の所得 429万

    

    経過年数が22年だと

    法定耐用年数の計算 (22-22)+22×0.2=4.4 4年

    1000万÷4=250万

    年間の減価償却費は250万です。

    所得の計算 500万-250万=250万

    減価償却後の所得 250万

注 実際の計算は少し、違います。

   簡略したイメージとして表示しています。

購入する立場によってはあえて築年数の古い物件を買う事もありかな?

 

 
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2013年1月31日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:税金

三原則

 鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

昔、聞いた三原則です。

1 相手の欲しいものを知る。

2 それを手にいれる。

3 それを提供する。

これを融資でみると。

1 銀行の融資したい、人物像、物件、立地を知る。

2 1の条件を満たす。

3 銀行にプレゼンテーションをする。

空室なら

1 入居希望者の探している条件を知る。

2 1の条件を満たす。

3 仲介業者にプレゼンテーションをする。

 

 
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人生という物語は続く。

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2013年1月30日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:哲学

白と黒の物語 

鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

物語を創作してみました。

友達(以下友と表示)

素人大家(以下白と表示)

コンサルタント(以下黒と表示)

 

はじまり

友 ・・・。なんか、エグイですよ。

鳥 とある、どっかの話だよ。最近の流行かな?

友 どんな、内容ですか?

鳥 話は簡単、低金利の物件を長期の融資で引く・・・

友 どっかで、聞いた話ですね。

       もしかして、鳥さん、その方法を非難しているのですか?

鳥 違います。まあ、そう熱くならないで。話の途中だし。

友 話の続きをどうぞ。

鳥 黒が白によく説明しないで、買わせて、

      コンサル料を頂戴するのが、よくある話で・・・

友 違いますね。白はきっと理解して買っていますね。

       億の単位の話で、自分が理解しないで、

       契約書にサインするなんてありえないでしょう。(政治とは無縁です。)

鳥 まあ、そう熱くならないでね。わかりやすく、説明する為なので・・・。

      わかりました。訂正します。説明しています。話を続けて良いですか?

友 どうぞ。

鳥 今後は、コンサルする対象を変更して、

      資産を持ってない人に、焦点を定めます・・・

友 何、バカな事を言っているのですか?

       収入が少なかったり、現金等の資産がなければ、銀行が相手にしないでしょう。

       そんな、無駄な事を黒がする訳ないでしょう!!

鳥 話が途中なので、続けても良いですか?今から、その説明をしますので。

友 どうぞ。

鳥 白の定義をします。

  現在、生活に困っていて、経済的な知識、経験が不足している人と定義します。

  そんな人、今いますか?

友 世の中が、リストラ、不況なので、たくさんいるんでは?

       それが、この話と関係あるんですか?

鳥 まあ、そうあせらないで。

      存在するという前提で話をします。

      今度のケースでは、黒は白に、さらによく説明します。

友 鳥さん、聞いています。

       さっきから、言っているでしょう。

       ちゃんと黒は白に説明していますと。

鳥 もちろん、聞いています。

      さらに、説明しているという部分の続きを話したいのだが、よろしいですか?

友 どうぞ。

黒 変動金利が4%で、将来、もしかしたら、変動金利が8%になるかも知れない。

       そのときは、諦めて破綻するしかないと。

友 変動金利が8%で破綻するかはわからないですが、

       黒は正直で・・・。? 話の流れがよくわからないのですが?

鳥 話を続けますね。

黒 白さん、今の生活はどうですか?

白 今の生活は苦しいです。

黒 将来は、破綻するかもしれませんが、今の生活は良くなります。

       話だけでも、聞いてみませんか?

白 話だけなら。

黒 利回り8%の物件を買います。

       利息は4%で借ります。

       なお、運営経費もありますので・・・。

       そうですね。手残り2%ではどうですか?

       2%でも、1億円の2%は年間200万円、月に直すと16万円です。

白 良い話ですね。

       今の生活が楽になります。

       もし、将来、破綻した場合、私はどうなるのですか?

黒 問題ありません。その時点で、持っているのを失うだけです。

白 ? 私の立場から見ると、問題です。そんなのダメです。

黒 よく、考えてくださいね。この計画がうまくいけば、今の生活は良くなりますか?

白 今の生活は良くなります。でも、将来が・・・。

黒 一つずついきましょう。今の生活は良くなるで良いですね。

白 はい、今の生活は良くなります。

黒 将来ですが、入ってくるお金を全部、使わずに、現金で持っておくのです。

        破綻しても、現金があれば、大丈夫でしょう?

 破綻後は、その現金で、生活するのですね。

黒 そうです。

債権者が取り立てにきますが、その現金は、あなたの命です。

 

文字通り、命懸けで隠して下さい

 

現在、失うものがなく、月16万入ってくる。

 

将来は、月16万を失うだけです

 

今、得られるものと、将来、失うものを天秤に賭けて、考えてください。

 

等価交換です。何か得るには、同等の対価が必要です。

 

なんのリスクも負わずに

 

今の生活が良くなる訳ないでしょう!!

 

白 うまくいくでしょうか?

黒 まかせて下さい。

友 ・・・。仮に、買い手、売り手、仲介の同意を得られても・・・。

      そうだ、そうだ、こんなの銀行が納得するハズがない。

      銀行が融資をしないので、この取引は不成立に終わる。

      これは、鳥さんのデマではなくて、都市伝説ですか?

鳥 逆に、友さんに質問します。

      銀行サイドの同意を取りつけたら、この取引は成立しますか?

友 ・・・。銀行が同意するなら。成立しますね。

 

 
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2013年1月29日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:哲学

黒の空室対策

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鳥 家賃を安くして、困る人はいますか?

友 大家さん。

鳥 今から、コンサルタント(黒と表示)さんの立場になって、考えてみます。

鳥 黒の立場から知識の乏しい大家に、アドバイスをします。

友 アドバイスするコンサルタントは普通ですね。

 

鳥 黒は、考えます。

 

鳥 助言した時は、満室になり

 

しばらくすると空室なると良いなあと。

 

友 ? 満室の所は、わかりますが。空室の所がよくわかりません。

鳥 1度の助言で満室になり、その後、満室状態が継続する。

鳥 物件が空室だから、空室コンサルタントや、満室コンサルタントに

相談します。ので・・・。

 

鳥 満室状態が継続されると、

 

黒にとっては、都合が悪い、のです。

 

友 なるほど、満室にはなるのだけれども、

 

常に空室になりやすい物件

 

なるように助言をすると?

 

鳥 その通りです。

鳥 そこで、今日の本題です。

鳥 家賃は安いと高いのと、どちらが、空室になりやすいですか?

友 相場もありますが・・・。高い方ですか?

友 家賃が高いので、退去する人の話は聞いた事がありますが。

友 家賃が安すぎるので、退去する話は聞かないですね。

鳥 家賃を安くして、困る人はいますか?

友 大家さんと黒です。

鳥 世の中には、良い人もいれば、悪い人もいます。

 

鳥 大家さんの立場なら、満室継続コンサルタント?

 

に相談するのも有りかもしれませんね。

 

 


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2013年1月28日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:賃貸

黒の計画

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黒の計画

はじまり

友 鳥さん、儲け話があるんですけど、興味ありますか?

鳥 興味ない。

友 ・・・。

鳥 話はそれだけ?

友 どうして、興味がないんですか?

鳥 逆に、友さんに聞くけど、本当に儲かる話を、どうして他人にするんですか?

友 ?  どういう意味ですか?

鳥 本当に儲かるなら、誰にも教えず、一人でやれば良いのでは?

話を持ってきたコンサルタントを(以下黒)と定義します。

黒の立場で考えます。なぜ、友さんに話を持ってきたのですか?

友 友を騙す為?

鳥 正解です。黒は友を騙す為、儲け話を持ってきたと定義します。

友 その定義から、なにがわかるのですか?

鳥 ビジネスで損する話に興味ありますか?友さん、興味ありますか?

友 友が損するんですよね?友が損する話に興味ないよ。 さよなら。

鳥 ビジネスで儲かる話に興味ありますか?友さん、興味ありますか?

友 興味あります。教えてください。

黒 アホが一人、ひっかかった。しめしめ。

友 ・・・。

鳥 儲け話は、まあ、こんなもんですね。簡単に儲かる話は、

 

簡単に損をする可能性が極めて高い ですね。

 

さらに、友さんに質問します。

 

その取引に友さんにしかできない、何か がありますか?

 

友 いや、ないね。誰でもできると。

鳥 誰でもできます。誰でもできるので、早く始めないと損しますとか?

友 ・・・。後学の為に、鳥さんなら、どう解釈しますか?

鳥 まず、この黒は何かを、売りたいんだね。

友 そうですね。少し、考えるとわかりますね。

鳥 次に、早く始めないと損しますとか?から一般に広まると供給サイドは急拡大し、需給バランスが崩れて、儲からなくなる。

友 そうなりますね。他人の儲け話に本当に興味ないんですか?

鳥 いいですか。簡単に儲かる話なら、相手だよ。

 

特殊な要因があるなら、その人だけができて

 

他の人にはできないよつまり、内容がどちらでも、

 

鳥は儲からないよ。

 

友 結論、鳥さんは、儲け話に興味がない。ですね。

鳥 その通りです。例外もありますが・・・。

 

 
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人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

 

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2013年1月27日 | コメント/トラックバック(6) |

カテゴリー:哲学

内覧の調査

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

いろいろな物件を見て、気になる物件は内覧します。

玄関・・・

地盤沈下しやすい(発見しやすい)ので、注意して見ます。

クラックの大きいのが見える。

なんとなく、歪んでいる。

なんとなく、水平でない。

玄関の中の隅が、なぜか隙間がある。

家の周り 

外壁の隙間

窓の隙間

コーキングが切れてないかな?

破羽根板? 痛んでないか?

下地が痛んでいる場合、修繕できない場合がある。

(予算を考えて、できない。)

屋根   

瓦なら良し。

コロニアルなら、塗装している場合は注意する。

下手な人がすると、雨水の道を塗りつぶして、雨水が地面に落ちず、雨水が屋根に留まり、そこから、屋根に染込み、雨漏りする可能性がある。

注意してみる。

洗濯機置き場とお風呂場の入り口

床下の感触が変。

お風呂場の入り口付近が腐食している。

補修可能なので、10万位見ておく。

床下   

基礎(四角いの)の上に柱があるのを確認する。

たまに宙に浮いている物件がある。

地面が陥没していないか?

新築時に廃材を埋めた場合、20年で腐食し、地面に空洞化し、地盤沈下になるかも。

地面の状態。 

砂の状態は良い。

土の場合、水分がある。

風呂場の配管の施工に問題がある。

雨漏りしている。

水はけが悪い。

普通の白蟻は

好む。

床下の木部を指で押して潰れたら

白蟻が住んでいる可能性があるかも。
     

天井裏  

木部が濡れてないか確認する。

水は家の中に入ってはいけないよ。

 

 
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2013年1月26日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:物件調査

第5夜 のうえんについて語るオーカミ

鳥です。

 


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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

第5夜 のうえんについて語るオーカミ

 

オーカミ  今日は、のうえんについて情報交換しよう。

ウーサギ  たまには、良いですね。

 

都市伝説 のうえん 開幕

 

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

 

  のうえん都市伝説なので、

 

  探さないで下さい

   

                                 byオーカミ

 

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

のみんなは、本気にしては、いけません。 

 

 

オーカミ  任意売却を仲介する時に、たまに、売主さんが住んでいますよね。

ウーサギ  うん、あると思うよ。

 

オーカミ  その時、売主さんに、どうしてもらえれば、良いと思いますか?

ウーサギ  状況にも、よると思いますが、退去してもらうのでは?

 

オーカミ  正解。段々とのうえんの話に近づいてきましたね。

ウーサギ ?どういう事。

 

オーカミ  ここで、重要な事は、売主退去先先に確保している事である。

ウーサギ  なるほど、業者さんの方で、確保していれば・・・。

 

オーカミ           そう、売主を説得するだけで、退去のメドが立ちます。

(疑心暗鬼な)ウーサギ  でも、そこに、大きな落とし穴あるよね。ね?

 

(邪悪な)オーカミ     さあて?どんな問題があるのかなあ?

(疑心暗鬼な)ウーサギ  だって、さあ、売主さんが、お金を払う約束して、

                払えなくての任意売却なんでしょ?

 

オーカミ           その通り、今後、売主は、賃借人となって住むんだよ。

(疑心暗鬼な)ウーサギ ・・・。はっきり言うと

         不良入居者の予備軍だよね?

 

(邪悪な)オーカミ        チッ。気づいたか。

(聞き耳をたてる)ウーサギ  今、チッ。と言ったよね。ね?

 

 

(言い訳する)オーカミ   さすがは、マイフレンドのウーサギさん。

                  お目(お耳)が高いです。  

(疑心暗鬼な)ウーサギ ・・・。それほどでも。

               もしかして、ウーサギの事騙そうとしているの?

 

ここから、ポイズンブレスが始まります。

 

体調の良い方のみ、読んでくださいね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

オーカミ           じゃ、これから、のうえんの話をします。

(疑心暗鬼な)ウーサギ ?さっきの退去先の話は?

 

オーカミ           退去先の建物の称号というか

                二つ名がのうえんなんだよ。

(興味津々な)ウーサギ へえ、そうなんだ。

 

(邪悪な)オーカミ     簡単にいうと、約束を守れなかった社会のクズを

                無審査で、入居させる事ができれば、良いんだよね?       

(疑心暗鬼な)ウーサギ だから、その考えが、危険なんだってばあ・・・。

 

オーカミ            ok,ok、大丈夫。  

(疑心暗鬼な)ウーサギ  どうして?     

 

オーカミ           だって。業者所有のアパートじゃないからだよ。

(興味津々な)ウーサギ !! どういう事?

 

(邪悪な)オーカミ      最近、不動産凍死コメンテーター様のおかげで、

                       サラリーマン凍死家様が増えてきました。

(興味津々な)ウーサギ   それで?

 

(邪悪な)オーカミ      それと、間抜けな地主を上手く利用します。  

(興味津々な)ウーサギ     そうすると、どうなるの?

 

(邪悪な)オーカミ      凍死家は、欲に目が眩んだ間抜けなので・・・。

                       この物件には、価値があります。とか、

                 何とか言って、うまく丸め込みます。

(興味津々な)ウーサギ  たぶん、ひっかかるね。それからどうするの?

    

(邪悪な)オーカミ      家賃を相場より、高く家賃を設定します。

                 ここで、どの位高い家賃にするのかが、今回の

                      キモです。

(興味津々な)ウーサギ    なるほど、高さに、意味があるですね?

 

(邪悪な)オーカミ      近隣の良心的な仲介さんが、相手にしない

          金額じゃー 

(興味津々な)ウーサギ   なるほど、事実上のオーカミさんの専任物件に・・・。

 

(邪悪な)オーカミ      そう、入居させるの、させないも・・・。

(目を見ていう)ウーサギ    ・・・。オーカミさん。本当に悪(わる)ですね・・・。

 

(邪悪な)オーカミ      仲間内じゃ、のうえんの事を何て呼んでいると思う?

(興味津々な)ウーサギ    ・・・。なんて、呼んでいるの?

 

(邪悪な)オーカミ     収容所とよんでいるよ。  

(興味津々な)ウーサギ  収容所ですか?

 

(邪悪な)オーカミ      あの収容所に、あと何人入るのかとか? 

 

(納得する)ウーサギ       ・・・。まあ、それでも、大家さんは、高い家賃で

                       貸せてオーカミさんに、感謝しているんでしょう?

 

 

(邪悪な)オーカミ      家賃は、募集は高く、契約時は、激安だよ。

                 大家に損はさせねえ。じゃなく・・・。大損させても、

                 逃がさないオーカミ関係をきちんと構築してますので。

 

                 えっへん 

(興味津々な)ウーサギ    最後のおちの のうえんは?

 

オーカミ     NO(ノー)と言えん・・・農園(のうえん)

              売主も退去先について、NO(ノー)と言えん

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

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2013年1月25日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:二本国物語

借家人賠償保険

 鳥です。

 

 
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鳥 借家人賠償保険についてです。

鳥 誰が、加入しますか?

友 入居者です。

鳥 正解です。

鳥 ただ、大家サイドからも、加入ができます。

友 大家さんの方で、加入したら、保険料が、かかって損では?

鳥 ・・・。

鳥 その通りですが。

鳥 サービスの一環としてです。

鳥 アパート・マンションの場合は、建物について、包括的に加入する事ができる場合もあります。

友 どの、保険会社にも、ありますか?

鳥 ない保険会社もあるかも知れませんね。

鳥 自主管理の場合、2年の賃貸契約が普通です。

鳥 そして、更新(再契約)が、2年ごとにあります。

友 それで?

鳥 大家さんが、事務処理をする場合、大家さんサイドで、火災保険料を負担していれば、火災保険の加入漏れがなくなります。

友 それだけ?

鳥 それ、だけ、です。

鳥 2年事にかかる負担を軽減する事で、退去のきっかけを減らす事ができるかも知れませんね。

 

 
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2013年1月25日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:保険

黒字?赤字?

鳥です。

 

 
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黒字?赤字?

友 もうすぐ、個人の方は、所得税の申告ですね。

鳥 そうですね。

鳥 決算申告は、大きな方向は、2つあります。

友 どんな、方向ですか?

鳥 今後も、買い続けるなら、黒字にして、融資を受けやすくする。もう、買わないなら、赤字にして、節税する。

友 なるほど、今後、どうするかによって、決算書が変わるのですね。

鳥 そうです。但し、粉飾や、脱税を推奨しているのでは、ありません。

鳥 粉飾は、いろいろな意見があると思いますが、まずは、架空取引です。

友 売上の水増しとか?

鳥 不動産賃貸業では、満室以上の売上を計上する事です。

友 現実には、少なさそうですね。

鳥 節税関係では、架空の外注費の計上です。

鳥 不動産賃貸業では、2重計上ですかね。

友 2重計上とは?

鳥 請求書の段階で、経費計上し、現金を支払った時に、経費計上する。

友 1つの取引で、2回、経費計上する事ですね。

鳥 税務調査で、指摘されると、窮地に陥りますね。

友 なるほど、気をつけた方が良いですね。

友 どうして、融資を引く時に黒字が良いのですか?

鳥 利益を出している会社の方が、融資がしやすいからです。

友 経費の処理は、どんな工夫ができますか?

鳥 水道代等を按分して、計上する事ができる。のは、知っていますよね?

友 はい。それで?

鳥 裏を返せば、計上しなくても良い。という事です。

鳥 節税ネタは、他で多数紹介されているので、省略します。

鳥 大切なのは、来年以降、自分は、どうしたいか?です。

 

 


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2013年1月24日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:税金

失策する不動産

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失策する不動産

最初にどんな不動産を買ったほうが、良いのか?

鳥の考えを日記に書こうと思います。
まず、最初に買うという前提なので、

今は不動産を一つも持ってないという前提です。

そこで、一つ指摘したい点があります。

それは必ず 失策をする という事です。

今の鳥は不動産を売買し、賃貸しています。

そこから生じる問題を解決しています。

 

今の鳥なら、

初期の買い方では、買いません。

おそらく、他の方も件数を重ねる事で、いずれかの時点で

最初の取引が失策だと思う日が来るかも知れません。

なので、最初から全財産をつぎ込むのはお勧めしません。

 

 
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2013年1月23日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

最初の戸建

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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

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戸建賃貸(初心者の場合)

高利回り

まず、いろいろなリスクはあっても高利回りを狙うべきです。

儲かるのか?

儲かるかどうかは別の次元の話ですが・・・。

きっと難しいでしょう・・・。

なぜ、挑戦するのか。

なぜなら、やって後悔するなら、後日、知恵として生きる道があると思うからです。

やらなければ、ずっとモンモンとした気持ちを抱えると思います。

実践

具体的には、○ットホームで物件を探します。

なぜ、○ットホームなのか、それは違反広告の場合、不動産業者に○ットホームが制裁を課すからです。

それと、売主から売却依頼を受けてないと広告できない規則があります。

信憑性の高い情報元です。

興味のある物件を見つけました。

そこで、物件の住所の枝番号を聞きます。

枝番号まで聞くとは、物件の住所を正確に聞くという事です。

現地に行こう

次にその物件を実際に見に行き、位置を確認します。

まだ、内覧はしません。きっとこの状態では、スキル的にただ、見るだけで終わるからです。

内覧はどうするの?

内覧をするときは、業者さんと一緒に行きます。

その時、業者と少しでも有利な交渉をするには、大家のレベルを上げてからする方が苦労が少ないと思うからです。

何箇所見るの?

価格を気にせず、周辺30箇所ぐらいの立地を確認します。

道は重要だね。

その時、一回で道に迷わずいける物件と、行けない物件を仕訳します。

これは、後日、賃貸をする時に大問題になるからです。

 

あなたが迷う物件は

 

仲介業者も入居者も迷うからです。

 


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2013年1月22日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:売買

貸借対照表とフルローン

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法人の話です。

なんとなくのイメージですが。

貸借対照表とフルローン

1 内部留保が厚い。

貸借対照表の資本の部で、利益積立金?の額が大きい。

 

2 実質の資本金額が大きい。

資本金役員借入金の合計が大きい。

 

3 個人(確定申告書・所得税)ではなく、

法人(決算・申告書・法人税)である。

 

一般的に、銀行は、法人の決算書を、よく見ているので、理解してもらいやすい。

注 個人の場合、公庫?で1000万の融資を受ければ、それで、足りる為。

それ以上の規模の場合、ほぼ、法人成りの為。

4 銀行の評価よりも、安い時価の物件

注 固定資産税評価額>時価の場合

家賃は、固定資産税評価額ではなく、

 

時価相関関係があるため

 

翌年以降の賃貸経営に、安い家賃に対して、

 

過酷な固定資産税課される場合に留意する。

 

5 3期を比較して、あまり、波がない。

 

波(上下)があると、行員さんは、不安になってきます。

将来の予測が、つきにくい。

多少の逆境は、どの業種にもありますが、なるべく、

経営者の能力で、一定にならしてほしいです

 

物件を売買した年度は除く。

 

たまたまを理由に、返済遅延の空気のある人われるかも。

6 なにもないのに、黒字にならない。(ダメなケース)

注 黒字=当期損益+減価償却費

物件を買ってない年で、

 

利益がなく一般管理費多い

 

見た目上、経営能力(結果責任)がとても低い人と・・・。

これから、がんばる人に融資の検討をするより

行員の立場では、

 

今まで、結果(利益)を出してきた人

 

融資の検討をするのが自然かもしれません。

 
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2013年1月21日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:融資

賃貸併用住宅

鳥です。

 
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賃貸併用住宅

 

 鳥の意見で、反論には、聞く耳はもちませんと、前ふりをしますね。

 

 入り口・・・建設時

 

 住宅の利点を生かして、住宅ローンが組める。

 

 原則として、住宅に大家が住みます。

 

 住宅ローンなので、

 通常より、大目の融資が引けます。

 

 中間・・・賃貸中、家賃収入

 

 利点・・・自主管理が楽

 欠点・・クレーマーが入居したら、

 

             出会う度に、不快になるかも。

 

 

 出口・・・売却

 

 ここから、本題。

 
 あなたが、売る時に、

 

 別の人が買い手となります。

 

 ※買い手・・・投資家(凍死家)の事です。

 

 ※賃貸経営に興味のない、

 

   一般の人は、買いません。

 

 買い手が住むなら、住宅ローンが組めます。

 問題なし?

 そこで、質問です。

 あなたは、賃貸併用住宅を10棟、

 

  持ちたいですか?

 

 仮に、持ったとしても、

 

  1棟にしか、住めませんが・・・、

 

 答え・・・  いらない  と答えた人・・・普通です。

 その場合に、あなたが、  売るとき  には、

 買い手は  いない  という事です。

 
 答え・・・ほしいと答えた人・・・ガンガン作りましょう。

 作りとしては、

 1F全部が大家 4LDK

 2Fが1Rが4つ

 としましょう。

 大家が住まない9つについてです。(全部賃貸として利用)

 2Fは単身者用です。

 1Fはファミリー用です。

 家賃

 2Fは想定通りです。

 1Fは、床面積程には、家賃はとれないでしょう。

 
 ここから、買い手は、

 

 引きなおし家賃で、計算して、

 

 低い売却金額を提示します。

 

 全部が、アパートローンなので、

 

 積算に合わせて、低い売却金額を

 

 提示します。

 

 
 買い手が、少なければ、あなたに

 

 対して、強気で交渉してきます。

 

 鳥は、賃貸併用住宅は、反対なのか?

 答えは、内緒です。

 ただ、初心者には、ハードルが高いと思います。

 中堅大家は、この程度の事は、承知の上なので、

 建設するのも、良いと思います。

 (他にアドバンテージがあれば・・・。)

 

 
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2013年1月20日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:売買

不動産の融資の金額はどの位が適当か。

鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 不動産の融資の金額はどの位が適当か。

 

 今後、フルローンで、購入を検討している人の場合。

 銀行の預金残高だと思います。

 

例1 預金残高が500万なら、物件価格は500万です。

  それをほぼフルローンで買う事をお勧めします。

 

理由は、フルローンで買う事はできても、

 その状態で利益を出し、賃貸を続けるのはかなり難しいからです。

 

実際には、家賃収入は、

  借入金の返済(元本+利息)で、消えてしまうでしょう。

 

 実際に買って、運用してみるべきです。

 

楽勝なら、

  レバレッジをかけてもっと高い物件を買えば良いですが、

 少しでも、不安があるなら、じっくり考えてみるべきです。

 

大金をかけて失策をした場合、

 その人の人生が狂ってしまう事もあります。

    

また、500万円位の金額なら

   働けば、返せる金額です。

 

資金に余裕のない人が、最初に億を超える物件を、

 

 フルローンオーバーローンで買うと・・・。

 

 どれだけ、スリルのある事がわかると思います。

 

 

 
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2013年1月19日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

第4話  ぞうきんについて語るウーサギ

鳥です。

 

 
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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

第4話  ぞうきんについて語るウーサギ

 

仮想国である二本国(にほんこく)の物語です。

 

ウーサギ 最近、寒いですね。

オーカミ  雪とか、降って、本当に寒いよ。

 

ウーサギ  この時期には、マフラーを付けている人を

          チラホラ、見かけるけど、オーカミさんは

          何か違和感を感じる?

 

オーカミ   違和感?特に感じないよ。首に巻いて、

          暖かいのでは?

 

ウーサギの心の声  尻尾マフラーと言ったら

 

                   きっと、いじめられるかな?

 

オーカミの心の声   この話の流れだと、オーカミの悪口かな?

              そうしたら、雪ウサギのネタで、反撃かな?

 

ウーサギ  うん、気のせいだね。

オーカミ   そうだよね。

 

ウーサギ  最近、税制改正で、法人税が減税

             されるみたいだけど、オーカミさんは、どう思う?

 

オーカミ   ・・・。全然、わかりません。

        逆に聞くけど、どんな影響があるの?

 

ウーサギ  ウーサギの占いによると、大手の企業

 

           かなりの利益の額の

 

     決算発表をすると思うよ。

 

オーカミ   政府の経済政策が成功するんだね。

 

ウーサギ  そうだね。めずらしいね。

 

                        終了

 

ウーサギ   皆さん、わかりました?

         この話題とぞうきんの関係わかった人

            スゴイです。

 

オーカミ   まあ、過去に起きた事を知っていれば・・・。

           余計な事を言うのは・・・。

      

ウーサギ  それでは、解説を始めますね。

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

のみんなは、本気にしては、いけません。

 

ウーサギ  まずは、利益について、減税の年だけに、

           たまたま、大きく利益が出ると、思いますか?

 

オーカミ    そんな馬鹿な話あるわけないじゃん。

          決算上に見えてないだけじゃん。

 

ウーサギ  その可能性は、高そうですね。

 

         次に本題のぞうきんの話です。

 

    利益は、売上-原価-経費なので・・・。

 

オーカミ  なるほど、段々、わかってきたぞ。

ウーサギ  さすが、オーカミさん。経費の話です。

 

オーカミ  雑巾を搾るように、サラリーマン

         をしぼるという訳だね?

 

ウーサギ  会計の知識が、少ないと、話が?と思う人がいると

           思います。

 

大会社は、法人税が減税の年は、

 

がんばって、利益をだします

 

オーカミ  宇宙空間を彷徨っていた利益(売上)を

       地球に呼び戻すだけでなく、

 

経費削減して、利益の額増やします

 

ウーサギ  会社の最大の経費である人件費も例外では、ありません。

オーカミ  給与カットという直球だけでなく、現場の経費の削減も。

 

ウーサギ  マフラーは、暖かいですけど・・・絞めすぎると、首がしまります。

オーカミ   人間扱いの大手の正社員ですら、こんな待遇なので・・・。

 

ウーサギ  それに満たない非正規雇用や、下請けや零細企業は・・・。

オーカミ   昔の人は言いました。

 

      生かさず、殺さず。

 

ウーサギ  今年、サラリーマンは、受難の年かもしれませんね。

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

 

 

まったく関係ありません。

 

 

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

 

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

 

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

 

 

のみんなは、本気にしては、いけません。

 

         

        

 

 

 

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人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

 

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2013年1月18日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:二本国物語

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