鳥です。
はじまり
友 今日は、家賃の勉強をしたいです。
鳥 OK。家賃帯は、大きく分けて3つ区分される。
友 ？ どんな、区分ですか？
鳥 月の家賃が下記の様に区分けして考える。 5万未満、5万以上8万未満 8万以上
友 では、1つずつ行きましょう。まずは、月 5万未満から
鳥 月 5万未満の賃貸は、あまり、手をかけない事です。
友 どうしてですか？
鳥 この家賃帯を探している人は、安さ至上主義です。
友 なるほど。もし、カラードアフォンを付けたらどうなりますか？
鳥 内覧、契約に、影響は、ほとんどないでしょう。あれば、良いけど、なくてもかまわない。それよりも、家賃の安い物件で中で、比較的グレードの高い物件を探していますね。
友 なるほど、鳥さんの考えでは、できるだけ安くか、カギだと？
鳥 その通りです。賃料を、安くしても、安定経営できる地盤を作ります。立地等の問題はあるとしても、空室対策としては、合格でしょう。
友 では、月 5万以上8万未満では、どうでしょう？
鳥 一番のお奨めの区分帯ですね。
友 どうしてですか？
鳥 まず、所得層です。一般に家賃の4倍と考えます。
友 どうして、家賃の4倍なのですか？
鳥 銀行の住宅ローンの返済基準を参考に、したからです。今度、銀行の窓口のパンプレットを見て下さいね。
友 そうすると、収入は20万以上～32万未満の人がターゲットですね。なにか、賃貸で借りそうな人が、いっぱい、いそうですね。
鳥 このクラスでは、基本的な事が基準です。
友 カラードアフォンを付けたらどうなりますか？
鳥 難しい質問ですね。鳥は効果が、あると思い付けましたが、時期早々でした。ですが、場所によっては効果があると、思っていますよ。
友 物件しだいですか？
鳥 物件しだいですね。この、区分帯は、探す理由は様々ですが。賃貸経営を、考えるなら、最大公約数も視野に入れて検討します。
友 ？ 具体的には、どうするのですか？
鳥 普通にする事です。
友 地味な答えですね。空室で困った場合はどうしますか？
鳥 空室対策は、また別の機会に勉強しましょうね。
友 では、どの点に注意したら良いのですか？
鳥 コストです。この価格帯で100万のリフォームは無意味ですね。
友 ・・・。厳しい意見ですね。その理由は？
鳥 入居がついて、収支はトントン。空室が解消されなれば・・・。1回更新した後、4年満了で退去。5年目の募集に効果がありますか？
友 使い方による所も大きいと思いますが、原状回復費、清掃費を考えると・・・。あれば、良いけど、直接の効果は期待薄ですね。
鳥 4年で元を回収。緩く見積もって5年だとします。100万だとして。1年で、回収すべき金額は？
友 100万÷5年＝20万
鳥 月で、回収すべき金額は？
友 20万÷12月＝16.666円
鳥 今の家賃に16.000円を、上乗せできますか？
友 ・・・。難しいかも。
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