空室×仲介×魔法の言葉

 
<h4><span style=”font-size: large;”> はじめに</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　良い物件が、あったら紹介して下さい？とか。</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　・・・。</span><span style=”font-size: large;”>そういう、魔法の言葉はありますが、</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>効果の程は疑問です。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　？　どうしてですか？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　逆に、友さんに聞きますが、良い物件とは？</span></h4>
<h4> </h4>
<h4><span style=”font-size: large;”><span style=”font-size: xx-large;”>相場より、安い物件</span>ですか？　</span></h4>
<h4> </h4>
<h4><span style=”font-size: large;”><span style=”font-size: xx-large;”>積算より時価が安い物件</span>ですか？</span></h4>
<h4> </h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>物件価格が<span style=”font-size: xx-large;”>1000万以下の物件</span>ですか？</span></h4>
<h4> </h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>買う人にとって、良い物件は、色々ありますので・・・。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>もっと、条件を、絞った方が良いでしょうね。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　・・・。</span><span style=”font-size: large;”>一般的なアドバイスとしては、どんなものがありますか？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　元付けの物件か、指値のできる物件とか？</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>レインズに載っている物件は3割、指値が通らないと</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>、</span><span style=”font-size: large;”>紹介しない業者さんとか・・・。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>話が脱線したので、戻しますよ。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　今日は、なんの話？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　空室に、ついて、です。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>今までは、大家の視点で視てきましたが、</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>今度は仲介の立場で、視てみます。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>前提条件として、大家サイドに、問題がないとします。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>友さんに、質問です。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>仲介さんは、内覧希望者に家賃について、どう聞きますか？</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　お探しの家賃は、いくらでしょうか？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　そうですね。そんな所ですね。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　？　なにか、まずいのですか？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　まずくは、ないですか？こう聞いたら、どうでしょうか？</span></h4>
<h4> </h4>
<h4><span style=”font-size: xx-large;”>お探しの家賃の、</span></h4>
<h4> </h4>
<h4><span style=”font-size: xx-large;”>上限は、いくらですか？</span></h4>
<h4> </h4>
<span style=”font-size: large;”>友　？　同じじゃないですか？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　内覧希望者さんは、収入から、逆算して、家賃を決めています。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　それで？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　家賃の上限を超えての契約成立は、ありません。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　なるほど。</span><span style=”font-size: large;”>家賃の上限がわかれば、家賃による、ミスマッチが減りそうですね。</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　その通りです。</span><span style=”font-size: large;”>家賃の上限がわかれば、</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>それ以下の家賃の範囲内で、</span><span style=”font-size: large;”>お奨め物件を紹介します。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　内覧希望者さんの視点で見て、本当に良い物件なら・・・。</span>

<span style=”font-size: large;”>内覧から成約まで、一気に、いけそうですね。</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　内覧希望者さんが、本気で探している人なら・・・。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>1度の内覧で、決まるかもしれませんね。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>次です。自分の物件を営業の人が、直接見てるケースです。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　？　条件はそれだけですか？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　その営業の人が、自分である程度、判断できること。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　そうすると？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　例えば、礼金0　敷金0（ここは、条件を統一する。）で、</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>家賃をいくらにしたら、安いと感じますか？と聞いてみる。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　なるほど、どこまで、条件を緩和すれば、反応が良くなるか、</span><span style=”font-size: large;”>わかりますね。</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　空室が1～3室位なら、粘るのもあり、と思いますが、</span></h4>
<h4> </h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>空室が4室以上なら、<span style=”font-size: xx-large;”>機会損失</span>も考えた方が良いですね。</span></h4>
<h4> </h4>
<span style=”font-size: large;”>友　機会損失とは、何ですか？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　例えば、今、12月で、11月が空室だとすると、</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>今後、努力しても、11月分の家賃は、回収できない。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　例をあげると？</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　10室、空室があり、半年、空室が続いている。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>1室の相場の家賃が5万円で、家賃を4万にすれば、</span><span style=”font-size: large;”>すぐ契約できるとする。</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>機会損失は、5万円×10室×6ｹ月＝300万円</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>しかし、家賃の減額を受け入れれば、</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>収入　4万円×10室×6ｹ月＝240万円</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>機会損失－収入＝300万-240万円＝60万円</span></h4>
<h4><span style=”font-size: large;”>機会損失を60万に減少できます。</span></h4>
<span style=”font-size: large;”>友　大幅に家賃を下げるのも、1つの手段ですね。</span>
<h4><span style=”font-size: large;”>鳥　空室が、多く、長期戦の予感がするなら、</span><span style=”font-size: large;”>早めの決断も・・・。</span></h4>