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二本国物語
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退去しにくい物件は

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

退去しにくい物件は・・・、借り手からみてお得な物件です。

それは、家賃の低い物件だと思います。

 

 1 鳥が長期的に借りると仮定した場合

   立地や物件の状態もありますが、

   やはり、自分の収入から、

        逆算して払える家賃があります。

 

 2 次に、相場より安い家賃で住んでいる仮定します。

  そこで、退去の理由を考えます。

 

 2-1 家賃が高いから退去する。

    家賃が安いはずなので違うはずです。

 

 2-2 物件状態が悪いから退去する。

    修繕してあげて下さい。

    直さないと、次に入居してもらえても、同じ理由で退去します。

 

 2-3 大家がキライだから退去する。

    人間関係は大切です。

以上の理由なら、大家サイドの問題で改善の余地があります。

 

 2-4 入居者の卒業、結婚、就職、リストラ。

           入居者の問題です。

    暖かく送り出してあげるのが良いと思います。

 

 3 退去があった場合。

 3-1 退去の立会

           原状回復の大家負担。

 3-2 入居の募集中

           空室期間による機会損失。

 3-3 空室が心配の為に生じる

            コンサルタントやセミナーの費用。

 3-4 入居契約時

            広告料や謝礼。

 

 以上の退去費用家賃の値下げ と比較検討するのも、

 必要かも知れません。

 

 簡単にまとめてみました。

 

 
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人生は長く、世界は広い、肩の力を抜いて、生きてみよう。

人生という物語は続く。

鳥の個人的な見解です。

 

 

 

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2013年1月18日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

大切な事

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 大切な事。     

 大家として鳥が大切だと思っている事があります。

 1つは、感情。 もう1つは信頼です。

1 感情

1-1 怒りに任せて怒鳴ったり、八つ当たりをしない。

    自分の感情をコントロールし、冷静な判断をする。

    大きな判断をする前に 不安 や 恐怖 はいつもあると思います。が

    結果の利益と責任は自分にあります。

    感情に左右されない(同じ条件なら、同じ判断をする。)で

    冷静に判断できるように心がけています。

2 信頼

2-1 意見を言ったり、相手を注意する前に

   自分が相手に 信頼 されているかを自分の胸に聞いてみます。

2-2 例え、正しくても・・・。

   相手の信頼がないと思われる状態で

   素直に指摘すれば、関係が悪化するおそれがあります。

2-3  全てを一人でできる。のなら、

    言いたい事を

    言いたい時に

    言ってかまわないと思います。

2-4 人の心を理解し、

    人の気持ちを動かす事ができれば、

    より良い人間関係を築く事ができると思います。

 

 
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2013年1月17日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:哲学

調査の紙 1枚

鳥です。
 
 


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 現地調査前

 

物件調査をする前に、外観写真の載っているA4を1枚用意する。

 1枚なのは、後で見返すのに2枚だと、ジャマだからである。

 1 物件の外観が載っている。

  一人で見るので、対象物件を特定するのに必要です。

 2 正確な住所がわかっている。

  一人で行くので、場所がわからなければたどり着けません。

 3 できれば、住宅地図があると便利。

  表札から、物件を特定できます。

 当日

 1 見た日の年月日、曜日、時間、天気を書きます。

   これは、後で見直した時に思い出しやすくする為です。

 2 物件にくるまでの道の印象を書きます。

  前回にも書きましたが、後で未来の入居者が家族を車に乗せて

  見にくる可能性があります。その時に影響があります。

 3  駐車場から道路に車が出やすいかみます。

   入居の決定権は奥様が持っていることがあります。

   自分の使いずらい物件の評価は当然落ちます。

 4 外壁や屋根を見ます。

   見た瞬間キレイでなければ、100万を概算経費としてカウントします。

 5 物件価格は事前に載っていますが、いくらで貸せるか考えます。

   その価格と根拠を書いておきます。

   後で見直した時に、ヒラメク事があります。

 6 物件調査を30ケ所します。

  そうすると、インターネット上では、高い、安いだけですが、

  実際に現地調査すると、価格の割りに高い、安いが感じてきます。

 

大家としての底力が段々上がってきます。

 

 
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2013年1月16日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:物件調査

お金と時間

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 初心者の方へ

投資できるのは?

 お金と時間だけです。
 

回収できるのは?

 お金だけです。
 
 

回収できないのは?

過ぎ去った時間は回収できません。

 

物件を買うのをためらうのは?

物件を買うには大金がかかるので、中々、決断できません。

それが、普通の感覚です。

お金を回収できなければ、大損してしまいます。

 

それなら、時間を投資してみては?

物件を見るのに必要なのは、交通費(小額のお金)と時間です。

まずは、

 

現地に物件を見に行くのに、

 

時間を投資してみては?

 

 


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2013年1月15日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:哲学

3夜 節税を語るウーサギ

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3夜  節税を語るウーサギ

 

仮想国である二本国(にほんこく)の物語です。

 

二本国の設定

 

新キャラ ウーサギ 登場

 

オーカミ  今日はウーサギさんを紹介するよ。

ウーサギ  ウーサギです。よろしくお願いします。

 

オーカミ  彼は、初心者の大家さんです。

ウーサギ  そうでーす。

 

オーカミ  主食は、キャベツ。

ウーサギ  えっ?

 

オーカミ  小学生が、毎週、餌やりと掃除をしているそうだ。

ウーサギ  ちょっと・・・。

 

オーカミ  それと、適度にかまってあげないと、孤独とストレスで、

       死んでしまうとか。

ウーサギ  オーカミさんヒドイです。

 

オーカミ   は?こんなに、兎(ウサギ)を思いやる心があるのに・・・。

ウーサギ   ウサギじゃないです。 ウーサギです。人間です。

 

設定終了

 

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

 

ウーサギ   オーカミさん、もうすぐ、所得税の納税の時期ですね。

オーカミ    それが、どうかしたの?

 

ウーサギ   昔、聞いた様な話なのですが・・・。

オーカミ    じれったいなあ?最初に所得税とか、言っているで、税金の話?

 

ウーサギ  そうです。

オーカミ   そうか、それなら、オーカミより、重要な話がある。

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

のみんなは、本気にしては、いけません。  

 

ウーサギ   ・・・。

オーカミ    注意喚起、終了。話の続きをどうぞ。

 

ウーサギ   よく、皆さん、税務調査とか、節税とかに興味あると思いますが?

オーカミ    きっと、興味あると思うよ。でも、オーカミは、不動産専門だから・・・。

 

ウーサギ   不動産専門だから・・・?

オーカミ    そう、不動産専門だから、税金の事は、よくわからないです。

 

ウーサギ   オーカミの良い所を、また、一つ、見つけました。

オーカミ    どんな所?

 

ウーサギ   ナチュラル(自然)にうそをつける所です。

         知らないと、うっかり、信じてしまいそうです。

オーカミ    ・・・。泥付きの生ニンジンを食いたいの?

 

ウーサギ   うそ、つきました。 いじめないで下さい。   

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

ウーサギ   いくつか、ありますが、今日は、一般の人が、真似しにくい所から

            大きな会社では、経営とか、利益とか、ある程度、制御して運営

            しています。

 

オーカミ   ・・・。それって昔話した内容じゃ、ないよね

 

ウーサギ  もちろん、オーカミさんでない人から聞いた話です。

 

ウーサギ  税務署は、所得隠しをすると、一般に調査対象に

        上がってきますよね?

オーカミ   当たり前の話で、ツッコミ所がありません。(話を)続けて。

 

ウーサギ  これを、財力と権力で、

 

    合法的に回避する方法です。

 

オーカミ    あら、不思議、初めて聞きました。続きをどうぞ。

 

ウーサギ  今回は、銀行さんに登場してもらい、金利で調整する方法です。

オーカミ   おもしろそうな話だね。それから?

 

ウーサギ  金利は、一般に短期で借りると安く、長期で借りると高くなります。

オーカミ   当たり前の話で、ツッコミ所がありません。(話を)続けて。

 

ウーサギ  簡単な例を上げて説明すると、

        短期金利を1%、長期金利を3%とします。

 

  年度の開始前に来年度の予測に

    

  基づいて、借換をします。

 

                   それを、来年利益がでそうな年度なら、

       長期金利の比重を高めます。

    結果、経費が増大し、所得が減ります。

 

          同じ、論法で、来年度、利益が減少しそうなら、

        短期金利の比重を高めます。

      結果、経費が減少し、所得が増大します。

 

     事業年度の開始前から、

  

  利益と所得と納税額が、ほぼ、確定です。

 

オーカミ      なるほど、取引相手が、銀行なら、

       税務署も、難しい判断を・・・。

 

ウーサギ 金利も含めて取引条件は、民間同士の話し合いできまりますから・・・。

 

オーカミ  財力で、銀行との取引が可能なのは、わかった・・・。

          きっと、なぜ、銀行が取引に応じるのかが、権力の話なのだろう?

 

ウーサギ ピンポーン正解です。その話は、長くなるので、今日はこの辺で。

オーカミ  なるほど、銀行を巻き込む節税は、一般の人には、ほぼ、無理だよね。

 

重要 異世界のオオカミさんとは、

 

まったく関係ありません。

 

この話は、二本国の話であり、実在する

 

いかなる団体とも関係ありません。

 

 

この話は、架空の世界の話であり、よい子

 

のみんなは、本気にしては、いけません。

 


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2013年1月14日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:二本国物語

減価償却費

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減価償却費

条件1 

 法人の場合です。

条件2 

木造(法定耐用年数22年)

条件3 

購入時、築22年以上

条件4 

1~3を満たす、簡易計算後の法定耐用年数は4年

大きな経費として計上できるのは?

 減価償却費です。

所得が来年、再来年に大きく計上予定の場合

上記の物件を買えば、減価償却費を大きく計上できるので、 所得を減らす事で節税できます。

 例 1000万の建物で法定耐用年数が4年の場合

1000万÷4=250万(イメージです。)年間に250万の減価償却費を計上できます。

注意1 

 所得税は違います。

注意2 

 購入した年は期間按分です。

注意3 

 個別案件は税理士又は税務署に相談して下さい。
 
 


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2013年1月14日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:税金

中古資産の耐用年数

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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 
 国税庁の内容です。
中古物件を取得したときに、役に立つます。
法人用です。
 

 中古資産の耐用年数

No.5404 中古資産の耐用年数 [平成21年4月1日現在法令等] 
中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数 は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。
 
 ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額(中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいいます。)の50%に相当する金額を超える場合には、耐用年数の見積りをすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。

 また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、次の簡便法により算定した年数によることができます。

 ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の取得価額の50%に相当する金額を超える場合には、簡便法により使用可能期間を算出することはできません。

(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産

 その法定耐用年数の20%に相当する年数

(2) 法定耐用年数の一部を経過した資産

 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数

 なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。

(注) 中古資産の耐用年数の算定は、その中古資産を事業の用に供した事業年度においてすることができるものですから、その事業年度において耐用年数の算定をしなかったときは、その後の事業年度において耐用年数の算定をすることはできません。

計算例

 法定耐用年数が30年で、経過年数が10年の中古資産の簡便法による見積耐用年数

(計算)

(1) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数

 30年-10年=20年

(2) 経過年数10年の20%に相当する年数

 10年×20%=2年

(3) 耐用年数

 20年+2年=22年

(耐令3、耐通1-5-1~4)

 
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2013年1月13日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:税金

無借金と経営破綻

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無借金と経営破綻

 

一般企業の法人の話です。

 
? 無借金なら、経営が安定する と、考えている人

 

がいると思いますが・・・。

実際は、無借金の方が経営破綻しやすいのです。

 

説明します。

経営が破綻するのは・・・。

支払わなければ、ならない時に・・・。

 

払えない時に、破綻します ・・・。

 

 ・ 仕入の支払(無借金でも、支払義務あり)

 ・ 外注費の支払(無借金でも、支払義務あり)

 ・ 人件費の支払(無借金でも、支払義務あり)

 ・ 借入金の元本と利息の支払(無借金なら、支払義務なし)

 

 もう一度、言います。

経営が破綻するのは・・・。

支払わなければ、ならない時に・・・。

 

払えない時に、破綻します・・・。

 

 ・ 仕入の支払(無借金でも、支払義務あり)

 ・ 外注費の支払(無借金でも、支払義務あり)

 ・ 人件費の支払(無借金でも、支払義務あり)

 ・ 借入金の元本と利息の支払(無借金なら、支払義務なし)

 

赤字だろうと、債権の回収に失敗しようと、

普通預金に1億円、10億円、あれば・・・。

普通は、支払う事が、できます。

 

もう一度、言います。

 

赤字だろうと、債権の回収に失敗しようと、

普通預金に1億円、10億円、あれば・・・。

普通は、支払う事が、できます。

 

ここ、重要です。

 

社長や、財務担当役員に、なった時に、試験に出ます。

会社が破綻する。のは、下記の内、どちらですか?

 

× 借入金がある時

○ 普通預金が無くなって、支払いができない時

 

会社を経営する時に、細心の注意を払わないといけないのは・・・。

普通預金残高です。

 

結論

借入金を増やしてでも、

普通預金を充実している会社の方が、

 

無借金で、普通預金が欠乏している会社より、

経営は安定するのです。

 

毎月の支払いを気にする様では、

 

経営に支障が生じます。

 

 
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2013年1月12日 | コメント/トラックバック(8) |

カテゴリー:哲学

本物?偽者?

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本物?偽者?

 

本物・・・今さら説明は、不要ですね。本物には、価値がある。

 

      と、考えている人は、全体の70%位は、いるのかな?

 

 同じ・・・本物でも偽者でも、価値が同じなら、結果が同じなら、

 

      同等価値がある。

 

      この目利きができると、この世で、

 

      生き残る確率が高くなる

 

        と思います。えてして、本物は高いです。

      代用品で、可能なら、それを流用するのも・・・。

 

 偽者・・・偽者の方価値がある。

 

      という考えは、最近知りました。

 

      まず、本物は、ただ、存在するだけで、

      生きているだけで、重宝されやすいです。

   

        それに、対して偽者は、本物を研究し、本物を真似

      しなければ、なりません。

 

      そう、努力している分だけ、気持ちの分だけ、

      本物より、価値があるという話です。

 

      反対意見として、ブランドの偽造OKなのか、

 

      と聞かれれば、当然ダメです。

 

      あくまで、法律範囲内で。

       良心に恥じない範囲内の話です。

 

      4月からの新入社員は、全員、偽者です。

 

      本物である先輩社員の模倣から、

 

      全ては、始まります。しかし、でも、

 

      同じ結果、同じ時間、同じコストなら、

 

      本物より、偽者である新入社員

 

        のほうが、価値があると思うのは、鳥だけでしょうか?

 

 

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2013年1月11日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:哲学

在留カード

鳥です。

 

 

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在留カード

msn様の記事が大変良い事が、書いてありますので、

引用したいと思います。

 

問題が起きた場合、削除します。

 

これから、外国人を入居させる場合は、

外国人登録証ではなく、

在留カード

 

在留カードの確認が重要ですね。

 

外国人登録証から「在留カード」へ 

3カ月以上の正規滞在者に交付 新制度スタート

2012.7.9 22:15

 昭和27年から60年続いた外国人登録制度を廃止し、

国が正規滞在者のみに身分証「在留カード」を発行する新たな制度が9日、スタート。

不法滞在者を減らしつつ、正規滞在の外国人の利便性を高めるのが狙いだ。

 

 外国人登録制度では、市区町村が「外国人登録証」(外登証)を発行。

在留資格を問わず登録の対象となったため、

不法滞在者も取得でき、不法就労などに利用される問題があった。

 

 新制度では、外登証に代わり、

国が滞在3カ月以上の正規滞在者に在留カードを交付。

在日韓国朝鮮人ら特別永住者には特別永住者証明書を発行する。

また市区町村は住民基本台帳に登載し、外国人にも住民票が交付される。

 

 これまで出入国や在留期間の情報は法務省入国管理局が、

居住地や世帯情報は市区町村がバラバラに管理していたが、

今後は市区町村と入管を専門回線で結び、

入管が情報を一元管理する。

 

 適法な滞在者の在留期間は上限を3年から5年に延長したほか

出国してから1年以内の再入国は原則的に許可を不要とするなど、

緩和措置がとられた。

 

 交付初日は、

全国で通常数分のカードの発行に数十分かかるシステムトラブルが起きた。

 ■新しい在留管理制度 

平成21年7月に成立した

改正入管難民法と改正住民基本台帳法の施行に伴う新制度。

正規滞在の外国人に対する

「在留カード」の交付と住民票登録が主な柱となっている。

ICチップ付きの在留カードには

氏名、国籍などの情報のほか、

在留資格や期間、就労の可否が明記され、不法就労者を一目で見分けられる。

 

外国人の入居者様に関心のある大家さんで、鳥の記事が参考になった人の為に

 


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2013年1月10日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:賃貸

ダメな人に共通する事 自営業偏 不動産賃貸業

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 ダメな人に共通する事 自営業偏 不動産賃貸業

 鳥の立場は、

 不動産賃貸業で、

 不動産投資家ではない。

 

 特徴 1 質問をする。

 

 鳥の個人的な見解だが、

 質問をする人は、必ず、大失敗します。

 

 小学校、中学校、高校、大学は、質問してもかまわないです。

 まだ、子供ですから。

 
 ただ、大学では、質問はバカ扱いされ、単位も、もらえないです。

 

 最低限、聞きたい事を、事前に調べてから、

 

 教授に、聞くのでは?

 

 社会人になると。

 上司に、仕事の質問は、OKですが・・・。

 他部署の人や、面識のない人、

 

 関係の薄い人に、上目 目線から、教えろ、

 

 質問します。といっても

 

 静かに、相手にされないのでは?

 

 質問をする人は、必ず、大失敗します。

 

 では、どうすれば、良いのか?

 
 事前に調べて、自分の仮説を話して、

 

 相手の意見を聞く。

 

 会話中でも、自分が無知で、相手に見識があると思えば、

 謙虚な姿勢も大切です。

 また、有利だから、やる。

 

 不利だから、やらない。

 

 という人も、必ず、失敗します。

 

 世の中、良い時もあれば、悪い時も、あります。

 大切なのは、やるのか、やらないかを、

 最初に決める事です。

 

 不動産投資をやった方が良いのか?

 

 と聞かれたら、やらない方が良いと答えます。

 

 戸建賃貸は、修繕費がかかるから?

 

 と聞かれたら、やらない方が良いと答えます。

 

 やるのか、やらないかは、本人の問題です。

 

 ダメ人間に信用は、ありません。

 賃貸事業が、仮に、空室割合に増えた時に、

 人に質問するのが先か?

 それとも、自分で仮説を立てて、問題を解決するのが、先か?

 事業を創める前に、腹をくくってなければ、

 

 大事を見誤ると思います。

 

 
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人生という物語は続く。

 

鳥の個人的な見解です。

 

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2013年1月9日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:哲学

定期積金

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定期積金

 

 前は、定期積金は、キライでした。

 融資を受けたくて・・・。

 下心ありありで・・・。

 
 そう、思われるのが イヤ でした。

 最初から、自分の立場を低くしてしまうだけでなく、

 卑屈な自分を見てしまうようで・・・。

 

  しかし、今は違います。

 定期積金は、した方が良いと思います。

 
 1 定期積金をする銀行は選びます。

   どこでも、良いという訳では、ありません。

 

原則、物件から、最短距離の銀行です。

 

   物件が、田中市(仮称)にある場合。

   銀行の本支店が、田中市にある事。

 

本支店が、田中市に複数ある場合は、

 

物件に一番近い支店を選ぶ事。

 

   説明します。

 

攻略本によれば、支店を替えれば

 

融資の結果が変わります。と

 

鳥もその通りだと思います。

 

しかし、ここで、考えてほしい事があります。

 

   それは、銀行の営業範囲に ついて です。

 

  

営業範囲を定めているのは、

 

少なくなってしまった行員さんに、

 

効果的に働いてもらう為です。

 

   支店から遠くなれば、時間もかかります。

   遠いので、比較対象できる融資事案が少なくなります。

   まして、その住所が、同行の他の支店が

 

近いとなれば・・・。

 

その地域を統括する統括支店長から、

 

みれば、おもしろくありません

 

近い支店が、担当するべきだと、

 

普通、考えます。

 

   鼻につくと、この人に関しては、

 

   融資案件の決裁権支店長から、

 

                本店決済変更○○○・・・。

 

     話が、かなり、脱線しましたので戻します。

 

    定期積金をする事で、3つ事がわかります。

 

 1つめは、5年の定期積金です。

  普通なので、説明を省略をします。

 

 2つめは、満期のない定期積金です。

 これは、融資の担保と見ていると。

 お客さんに有利な商品ではないので、ご利用される方は・・・。

 
 3つめは、ATMでは、なく、手書き?です。

 他の場所で、聞いたのですが・・・。

 これは、銀行の戦略の一つなのか?

 
 人は、頻繁に会う人に好感を持ち、友好的になる傾向が、あります。

 
 融資案件の情報を、かなり前から手にいれる・・・。

 経営状態の生の情報を手にいれる・・・。

 

 銀行の本音は、見せずに・・・。

 相手に好感を持ってもらい、今と未来の情報を手に入れる事・・・。

 

 決算書と試算表から、過去の成績がわかり、

 それに、今と未来の情報を足すと、

 融資をして良い相手なのか?

 

 判断の材料に・・・。

 まとめると・・・。

 

 定期積金をする事で、融資相談でなく、経営相談をします。

 まずは、今の自分の状況を、良く、相手に理解してもらう事です。

 

 そして、行員さんが、下した意見に、反論するのではく、従う事です。

 貸さないと言われたら・・・。

 

1 本人がおバカ過ぎて、怖くて貸せない。

 

 鳥の感覚では、1番多いと思います。

 経営能力を磨きましょう。

 
2 地元の人でないから・・・。

 

 あなたが、信用できない。

 もしもの時に、連絡がとれずに。

 逃げられるのでは。

 信用される人になりましょう。

 信頼される人になりましょう。

 

 貸せる場合。

 

 この位なら、稟議書に書けるよ。と言われたら。

 その金額の物件を探して、まず、1つ買い。

 その銀行と取引を開始しましょう。

 

 最後に。

 頻繁に会うと友好的になるのは、行員も同じです。

 

 ○○支店長○○の肩書きの人は、冷静に、観察しますが・・・。

 

 一般の行員は、友好度が、上がれば上がる程、

 自行の稟議書の攻略の材料を・・・。

 

 現役の行員が、自行の融資状況は、良くわかっていますので・・・。

 大人なので、会話は成立させますが、無理な議案は、丁重に・・・。

 

 経営相談を通じて、自身の経営能力(融資に関して)が、高まると

 思います。

 

 5 10 15 20 25 30日 等の忙しい日を避けて、相談すると・・・。

 良いかもしれません。

 
 ※ 友好度・・・ 

 

本人と人格と資産背景を総合的に考慮します。

 

 原則、両方、高くないとダメです。それと、連絡がとりやすい人。

 結論の早い人。

 

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2013年1月8日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:融資

生き残ったのは、だあれ?

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生き残ったのは、だあれ?

 

直接の面識はありませんが、参考になると思いますので、

勝ってに引用します。

 

問題が生じた場合は、突然、閉鎖します。

 

内容は沖縄でどんな人が生き残ったかです。

 

下記のサイトの引用です。

 

駅前不動産屋 今日も回りは敵だらけ

 

 

参考になったら、是非、彼のブログまで、

 

出向いていって、クリックしてあげて下さいね。

 

 

はじまり、始まり

 

沖縄の戦争中の話です。中略

 

 7人家族一人も死ぬことなく残った

 

家庭があります。 で私は

 
 
その生き残りの大先輩に

 

こないだ聞いた訳です。

 
 
一家全滅が多い中

 
 
どこへ逃げて助かったんですか? 
 
どこへ逃げたと思います?

 
 
自然豪ですか?

 
 
いいえ

 
 
それともお墓の中?

 
 
いいえ 
 
ではどこに?

 
 
私たちは逃げなかったんです。 
 
どこにも? 
 
はい家の中で普通に生活してました

 
 
まぁそれは運が良かったですね 
 
運がよかったわけではありませんよ。

 
 
?? 
 
おじいさんの判断のおかげです。

 
 
おじいさんは何て?

 
 
米兵が迫って村の人が

日本軍と一緒に逃げる時にこう言ったのです。

 
 
何て?

 
 
米兵は日本兵に向けて弾を撃つから、

日本軍についていかなければ

弾は飛んでこないと 
 
で皆さん家の中に? 
 
そうです 
 
 
 
引用終了

 

政府の言う事を聞いた人は・・・。

 

日本兵と一緒に撃たれて死んでしまいました。

日本兵に撃たれて死んでしまいました。

自殺して、死んでしまいました。

 

ソード・フィッシュ

 

自分の頭で考えて、

 

行動した人だけが

 

家族全員、無傷で

 

生き残りました。

 

相手が政府・知識人・鳥?の

言う事だろうと、まずは、疑い、検証してみましょう。

 

自分の人生です。

最高におもしろい物語(人生)を創作して下さい。

 

 

 最後まで、お読みになりましたら

是非、

 

駅前不動産屋 今日も回りは敵だらけ

 

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よろしくお願いします。

 

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2013年1月7日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:哲学

最後の保有状態

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最後の保有状態

 

さて、いろんな人が、いろんな媒体で、いろんな事を

言っています。

 

今度は、角度を代えて、書いてみます。

 

最後の保有状態

 

最後の状態は、

 

固定資産税価格 200.000.000円

実質利回 7%

年間収入 14.000.000円

保有資産の種別 資産価値のある不動産

抵当権のない不動産を所有

 

普通の人なら、この位で、充分だと思います。

 

なので、この状態に最終的になる様に、売買していきます。

 

1 資産価値のある不動産

 

話を聞いていて、鳥が返り討ちにするパターンが

多いので、最初に説明します。

 

不動産には、大きく分けて、2つの性質があります。

賃貸業なので、

 

1-1 収益性、家賃収入

1-2 資産性 売却益

 

です。

 

最初は、経験なし、収入なし。の状態から創めますので、

当然に収益性不動産から、初めていきます。

 

但し、保有不動産が、全部が、収益性不動産だと、

非常に不安定な状態になります。

 

相続など、急に現金化したい時に、

 

売りに出した時に、

 

本当に売れるのか?

いつ売れるのか?

幾らで売れるのか?

 

予測がしづらいからです。

 

1-1-1 収益性 これは、不動産の収益性に着目します。

但し、気をつけなければ、ならないのは、

居住用不動産と事業用不動産は違うと言う事です。

 

事業用、店舗、事務所、ホテル、旅館、倉庫等。

 

1-1-2 融資が違います。

サラリーマンで、居住用不動産に、

アパートローンや、住宅ローンなどの

パッケージローンを使う事はできますが、

 

一般に、事業用不動産には、

 

使う事はできません。

 

居住用の1Fを店舗や事務所に改造する事は、

容易いですが、その結果、資産の価値は激減するのは、

覚悟して下さいね。

 

次に買う人の融資の問題が生じる為です。

 

 

1-1-3 客付け

 

鳥は、事業用の経験は、ありません。

 

ただ、居住用は、建物の整備と家賃の価格のバランスで、

だいだいできるものですが・・・。

 

事業用物件は、立地が強く影響します。

 

また、水道管や排水など、口径を大きくしないと

いろいろ不都合な事が起きます。

 

無理な物件は、無理というのも、事業用物件の特徴です。

 

事業用物件は、ダメだと言っている訳ではないです。

勘違いしないで下さいね。

 

最初から、事業用の査定をして、問題なければ

創めれば良いのです。

 

(融資はどうでしょうか?)

 

事業用物件は、結果を出し続けている人限定で、

通常、相談に応じてくれます。

 

1-2-1 資産性の不動産

 

さて、最近買った本の著者に反論するようで、

恐縮ですが・・・。

 

著者は、石渡さんです。

 

彼は、土地値以下で、買う事を主張していますが、

鳥の個人的な見解で、大変恐縮ですが、

 

只の収益性の物件です。

 

1-2-2 時価と評価

 

さて、鳥の定義する資産性不動産ですが、

基本的に、人が欲しがる物件です。

 

その為、通常、物件の価格は、積算価格より、大きくなります。

重要なので、もう一度、言います。

 

物件の価格は、積算価格より、大きくなります。

 

人が欲しがる物件なので、売却に出せば、3ケ月以内に

売却できます。

 

その時の景気や流れもあるので、絶対ではないですが・・・。

 

勿論、そんな物件なので、収益性は低いです。

 

大金を運用する時は、

その収益性よりも、安全性が優先します。

 

さて、長くなったので、

終わり。

 

 
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2013年1月6日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:売買

ソード・フィッシュ

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 ソード・フィッシュ

 

 
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人は、どんな時に、正しいと思うのでしょうか?

 

1 自分の眼で見たもの。

2 自分の耳で聞いたもの。

3 自分の頭で考えたもの。

 

こんな時に、人は

 

自分は正しい

 

と思い込んでしまいます。

 

まさか、

1-2 ワザと目撃させた。

2-2 事前に通行人に、噂話を吹き込んだ。(通行人もグル)

3-2 思考を、特定の結論に誘導された。

 

そんな事は、疑いもしないですよね?

 

実力者同士の頂上決戦は、通常、実力は拮抗しています。

 

勝負状態の時に、相手は、油断や隙を見せないものです。

それなら、相手の勘違いを誘発させて、

 

脇や背中を見せた時に、

 

サクット、

 

刺しますね

 

勝負になると、勝敗は五分五分になってしまいますので、

事前に調整(仕込)して、勝つか?、より完全な勝利か?

戦後処理も考えて、通常は、戦いを挑みます。

 

1番の人は

大なり小なり、そんな所は、ないでしょうか?

 

他にも、色々ありますが、

なんとなく、書いてみました。

 

戦術名・・・ ソード・フィッシュ

 

大変な事に気が付きました。

不動産と関係ないですね。

 

それでも、参考になった人の為に、

 

 
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2012年12月27日 | コメント/トラックバック(6) |

カテゴリー:哲学

虚偽記載の税理士等は制裁します。by信用保証協会

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鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 

虚偽記載の税理士等は制裁します。by信用保証協会

 

有益な情報だと思いますので、転載します。

 

原文はこちらです。

 

信用保証協会が行う「中小企業の会計に関する指針」

 に基づく信用保証料割引制度の見直しについて

 

「中小企業の会計に関する指針」(以下「中小指針」という)は、

日本税理士会連合会、日本公認会計士協会、

 

日本商工会議所及び企業会計基準委員会の4団体が、

法務省、金融庁及び中小企業庁陪席のもと、

 

中小企業が計算関係書類を作成するに

当たって拠るべき指針を明確化するために作成したものです。

 

また、「中小企業の会計に関する指針の適用に関するチェックリスト」

(以下「チェックリスト」という)は、中小企業が中小指針に

 

適応できるようにするため、同指針の普及・定着を図る観点から

税理士等から中小企業への指導ツールとして

 

日税連において策定されたものですが、

中小企業の会計の質の向上を通じた中小企業金融の円滑化を図る観点から、

 

信用保証協会において、これを利用した

「中小企業会計割引制度(以下、「会計割引制度」という」)が創設されました。

 

この度、この会計割引制度について、平成24 年4月より、

一部を見直すこととされました。

 

(※なお、当初当該見直しは平成23 年4 月より適用されることされ、

日税連会報「税理士界」平成23 年3月15 日付第1278 号第7面に

 

その旨の記事を掲載しましたが、

東日本大震災の影響により適用時期が1年延期されました。)

 

ついては、会員各位におかれましては、

会計割引制度の見直しにご理解をいただいたうえ、

 

適正なチェックリストの作成を心がけるようお願いいたします。

 

1 中小企業会計割引制度について

 

会計割引制度は、

中小指針に準拠して作成される中小企業の計算書類について、

 

税理士、税理士法人、

公認会計士及び監査法人(以下「税理士等」という)

 

により中小指針の準拠を確認するチェックリストが

提出された場合において、

 

信用保証協会の保証料率0.1%の割引が認められる制度です。

会計割引制度の適用は、平成18 年4月の制度創設時では、

 

チェックリストの添付によって認められ、平成19 年4月の制度見直し後では、

チェックリスト中の15 項目のうち

 

1項目以上の準拠によって認められることとされています。

2 見直しについて
※以下に記載の『チェックリスト』は、

日税連が策定した58 項目のチェックリストの中でアスタリスク(「*」)を付した、

 

中小企業にとって蓋然性の高いもの等、

信用保証協会が抽出した15 項目<表1>を指します。
※58 項目のチェックリストも、これまでと同様、会計割引制度に活用できます。
会計割引制度開始から6年を迎え、

中小企業の会計の質の向上を促す効果を高め、

 

当該制度の適正化を図るため、以下の見直しが行われます。

『チェックリスト』の全部準拠
(1)信用保証協会は、

 

チェックリスト』の15 項目

 

すべて中小指針に準拠していること

 

をもって会計割引制度を適用します
 

 

※ ただし、当該中小企業が保有しない

 

資産の項目については除外します。

 

(2)『チェックリスト』の15 項目すべてについて

中小指針に準拠している旨の記載があるにもかかわらず、

 

故意・過失を問わず

 

事実と異なる記載が認められると

 

信用保証協会が判断する場合は、

 

会計割引制度の利用を認めないこととします。

事実と異なる記載に対する一時利用停止措置

(1)故意・過失を問わず事実と異なる記載

 

信用保証協会が認める『チェックリスト』が、

 

複数回にわたり同一の税理士等

 

から提出された場合において、

当該税理士等から提出される『チェックリスト』の添付をもって、

 

計算書類の信頼性向上に寄与することが

 

認められない信用保証協会が判断するときは、

 

当該税理士等が確認した『チェックリスト』に

 

ついては、会計割引制度の利用

 

1年間認めないこととします

 

 

(2)各信用保証協会は、

 

会計割引制度の利用を認めないこととされた税理士等に対し、
当該割引制度の利用を認めない旨を、

理由を付記して通知することとし、

 

併せて当該税理士等の所属税理士会に対して

当該通知の写しを送付します。

 

なお、この利用停止措置は、

当該税理士等が利用停止通知を受けた日の翌日から60 日目に発効します。

 

(3)各信用保証協会は、

 

前記通知について全国信用保証協会連合会に対しても行い、

報を共有します。

 

全国信用保証協会連合会は、

当該情報を他の信用保証協会と共有することができることとします。

 

(4)前記通知内容について、

 

各信用保証協会及び全国信用保証協会連合会は、

必要に応じ、中小企業庁に連絡することとします。

 

(5)(3)・(4)の共有・連絡のため、

各信用保証協会は、会計割引の適用に際し、

 

税理士等に「個人情報の取扱いに関する同意書」の提出を

求めることとします(『チェックリスト』に添付して提出)。
 

一時利用停止措置に係る照会手続(※)
 

(1)会計割引制度を一時利用停止とされた税理士等は、

 

当該利用停止に不服又は不明な点がある場合は、

各信用保証協会から当該利用停止に係る通知書を受けた日の翌日から
14 日以内に所属税理士会に照会書を提出することにより、

照会手続を利用することができます。

(2)税理士会は、当該照会書の照会内容に理由があると認めた場合、

信用保証協会に当該利用停止について再検討を要請します。
※照会手続の詳細(照会書の様式等)については

所属税理士会にお問い合わせください。
3 スケジュール

 

前記運用の変更は、平成24 年4月1日から行われます

(平成24 年4月1日以降に終了する事業年度の計算書類より適用されます)。

 

人生という物語は続く

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2012年12月26日 | コメント/トラックバック(2) |

カテゴリー:税金

観光人

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観光

 

観光とは、北海道や沖縄に旅行する事である。

 

???

 

つまり、その場所に行く事である。

 

なぜ、行くのか? 

光がある(楽しい)からです。

 

なら、それが人ならば、どうでしょうか?

 

その人に会いに来てくれるなら・・・。

北海道からとか沖縄とは、言わないけど・・・。

 

埼玉県、千葉県、神奈川県から・・・。

来てくれるならば、どうでしょうか?

 

セミナーは、観光に会うための口実です。

                       by 鳥

 

観光はこれから、活躍する人に

なる気がします。

 

なにかの伏線ですか?

それは、内緒です。

 

 
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2012年12月25日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:哲学

太陽光発電の検討

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太陽光発電の検討

 

まず、最初に鳥は、太陽光については、否定的デス(死)。

 

なので、肯定派の人は、気分が悪くなると思いますので、

読まない事を強く推奨します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まず。歴史について

太陽光の発電の原理は、日進月歩で、進化しています。

 

注 刺客は、送ってはいけません。

 

少し前の原理は、みなさん、覚えていますか?

 

大きなタンクの水を温めて使うです。

 

それも、大昔の話では、ありません。

鳥は、戸建を中古で、よく買いますが、

 

この太陽光は、はっきり言ってデス()。

 

今の時代に合わないし、当時、売っていたメーカーも

販売店も倒産しています。

 

それと、今の太陽光は、関係ないジャン?

と思う人がいるとします。

 

本当のそうでしょうか?

 

鳥が、想うに、近い将来、技術革新が、きっと起こります。

 

1 中小企業が、新たに、名乗りをあげて、

   新原理を、提唱します。

 

     その事で、既存の太陽光の設備は、旧式となり、

  ほとんどのメーカーは撤退します。

 

 修理整備できない

 

 設備価値はいかに・・・。

 

  自主整備できれば、話は、別ですが・・・。

  設置から、20年以内に起これば・・・。

 

 面倒です。

 今の段階で、倒産や撤退をいう販売店はありませんが・・・。

 

 将来は、どうなのでしょうか?

 

  その結果、今、導入している不動産投資家は、

   不動産凍死家となる・・・かな?

 

2 王道の大手メーカーが、お金と時間にものを言わせて、

  量産化に成功します。

 

  今、モタモタしているのは、大量生産する事で、

  値崩れを心配しているだけでしょう・・・かな?

 

  この結果、推定、粗利益が30-40%で、

  一部の事業者に提供されます。

 

  プロパンガスの無償の給湯器の回収期間が

  参考になるのでしょうか?

 

  その結果、

 

今、導入している不動産投資家は、

 

旧式の太陽光の高値で、

 

買う事になってしまいます。

 

  例えるなら、ビデオデッキの性能と価格の関係でしょうか?

  どこかの、メーカーが口火を切れば、その破壊力は・・・。

 

 そんな感じで、今は様子見です。

 

 そもそも、設備関係で、利回り10%で儲かるとか、

 言っている段階で、相当、頭が悪いんじゃないのかな?

 

 と思っている人もいるかも知れませんね。

 

 さらに、発電の買取制度ですが・・・。

 これも、問題デス(死)。

 

 すでに、お気づきの方もいると思いますが・・・。

 制度にも問題は、あるかも知れませんが・・・。

 

 一番問題なのは・・・。

 現政権様が、あまり検討せずに・・・。

 

 なので、政権交代が起きたり(20年以内に)

 あるいは、元政権様が、政治問題や・・・。

 

 増税と絡めて、高く買い取るのは、

 

血税の無駄とか?

 

 法律は、議員や政府が変われば・・・。

 約束と違って、改正されますので・・・。

 

 その辺の考慮は、されているのでしょうか?

 

 10年間では、原価を回収したに過ぎません。

 

 もっと、資金を別に使う方が・・・。

 生きた使い方かもしれません。

 

 あの方も、表だって書くと、刺客が怖いのでしょうか?

 コメント欄で、意見を述べています。

 

重要 鳥は、便乗して、記事を書きました。

  

注 刺客は、送ってはいけません。

 

これは、鳥の意見で、現実には、違う可能性が

あるかも知れません。個別的な判断は、

自己責任で、お願いします。

 

 

 

 
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鳥の個人的な見解です。

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2012年12月24日 | コメント/トラックバック(8) |

カテゴリー:売買

周利 番一(りまわりいちばん)。

鳥です。

 

 
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賃貸は、空室と滞納との闘いです。

負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 オレの名前は周利 番一(りまわりいちばん)。

 

 

さて、人気のわくわくさんの作品です。

原文はこちらです。(オオカミさんのコメント欄)

作者に応援したい方はこちらです。(ワクワクさんの日記)

 

さて、今回は、どんな珍道中を見せてくれるのでしょうか?

わくわくさんの、最近の作品です。

 

オオカミさんの日記もおもしろいです。

 

業者やコンサルタントと対決する場面は、

想像だけで、書くのは、難しいです。

 

とても、為になる記事を連休中に探すのも?

勿論、おもしろければ、応援クリックを

よろしくお願いします。

 

ワクワクさんの記事のですので、

おもしろければ、応援クリックを、

わかりますよね?

よろしくお願いします。

 

 

 

オレの名前は周利 番一(りまわりいちばん)。

有能なオレ様を無能な上司やダメなこの会社は活かしきれていない。
そんな環境に飽き飽きしていた頃、

 

『SMALL Yesterday』という雑誌で、

 

不動産投資の特集をしていた。

有能なオレ様だから、スグに不動産投資の美味しさに気付いた。

ちょっと本屋へ行って数冊の本を立ち読み。完全に理解した。

 

不動産投資で楽して儲けるには「利回り第一」だ。

後は不動産屋に片っ端から電話すれば、

 

確率の問題で0.003%で

 

私は高速でリタイアできる。

 

昨今は個人情報が売買される時代だ。
特に私のような有能で且つ洗練された投資家

 

の貴重な個人情報を渡す訳にはいかない。

 

わざわざ不動産屋に出向くなんて

 

効率が悪いので、電話だよね?電話

 

あ、大事なオレ様の個人情報プロテクトするために

 

非通知発信だ。
カモだと思われて個人情報がアチコチ回されたら

クソ物件ばかり持ち込まれるし、時間のムダだしね。

 

というわけで、ネットで物件をリサーチし、

指値が通りそうな物件をいくつか絞り込んだぜ。

 

高利回り物件は待っていても見つからない。
自分で創り出すものだ!

 

しかし、どこの不動産屋も中々肝心の事を言わない。

こっちは貴重な時間

 

使ってやっているのに・・・使えねぇなぁ!

 

本音ベースなら半額にしたいところだが、

 

まずは相手の出方、まぁ弱り具合を見ながら

 

指値をグイグイ入れてくぜ!

 

12%で軽いジャブ。

そこで買ってくださいって言ってくれれば、

 

もうちょっと粘って買ってやってもいい。

 

属性のいいオレ様なら銀行も次々と融資したがるだろう・・・

 

なのに不動産屋と来たら、

 

ちょっと指値しただけで冷たく切りやがる。
前回はちょっと会話になったが、

 

アタマに来てガチャ切りしたぜ。

 

先日電話したら、そこは指値が通った。

やっぱり確率の問題なんだ!

 

そこから更に切り込むのがオレ流。

結局、利回り15%ゲットだぜ!ふふふ。

ココまで来たら貴重なオレ様の

 

個人情報を開示してやってもいい。

 

契約するためには仕方ないぜ。

 

しかし、銀行のヤツ、

 

オレ様の貯金を知って融資額を絞りやがった!

属性のいいオレ様の足元を見やがって!

 

まぁ、いい。

ココに高利回りの物件を建てれば、リタイアは目前だ。

 

安く造ってくれる建築業者も見つけたぜ。

しかし、この建築業者も無能だ。

この土地には建物が建てられない

 

ってホザきやがった!

 

全く世の中は、オレ様がリタイアするのが

 

勿体ないのか、

 

変なことをいいやがるぜ、全く!(了)

————————

 ダメ?(^^;)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

 

最後まで、お読みになりましたら、

 

是非、に応援クリックしてあげて下さいね。

 

よろしくお願いします。

 

 

 

 


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2012年12月23日 | コメント/トラックバック(4) |

カテゴリー:売買

不動産投資の失敗/フルレバー・イクゾウ

鳥です。

 

 
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負ければ、破産デス(死)。

鳥のウソに踊らされてないですか?

 

 

 

 

わくわくリッチさんの、

不動産投資の失敗/フルレバー・イクゾウ

続編です。

 

笑えたら、是非、彼のブログまで、

出向いていって、クリックしてあげて下さいね。

 

本文開始

 

タツタツタツタツタツ・・・蛇口から落ちる雫の音で目が覚める。

 

時はさかのぼる。

 

私は一応名の通った大学を卒業し、一部上場会社で営業をしている。

 

小学生や中学生向けの教育テキストを売る仕事だが、成績は並みだ。

頭にいつも寝ぐせの付いている上司からはいつも怒鳴られてばっかり。

 

ある日、勤務時間中に、一人営業戦略会議のため、

 

コーヒーショップ併設の本屋さんで戦略を練る。

頭を使い過ぎて寝てもいたが。

 
本屋さんの中をブラブラしていると、

 

『金持ち金さん 貧乏銀さん』という本が目にとまった。

そういえば、同期のヤツがみんなに、

 

新興宗教の勧誘並みに勧めていた本だ。

 

 
「くだらねぇ~」と思いつつ、手にとって立ち読みをする。

その内容にグングンと引き込まれ、頭の中にイナヅマが走った。

 

「これだ!」

 
同じ本屋さんで不動産投資関係の本をまとめて立ち読みして、

完璧に中身を頭にインストール。

 

その日から、ありとあらゆる不動産関係の本を読み、

もったいないが清水の舞台から飛び降りるつもりでセミナーにもドンドン参加。

 

 

 

 

 

 

 

 

『ライトニング不動産投資』という

 

情報商材も買った。

 

ある日、メルマガ登録している「直販オーナーズ」

 

からセミナーの案内があった。

 

無料だ。まんもすラッキー!


 

 

 

 

 

 

セミナーに参加してみると、100人以上の「同志」がいた。

 

セミナーでは「不動産投資のデストロイ」という内容。

 

そして、講師が次々と物件を紹介していく。

 

利回り10%で、地方中核都市だが、積算以下で買い進めることで、

あっという間に資産が億を超え、年収3000万円に届く

 

「現代の錬金術」。

 

「まさしく、これだ!」

 

「これを実現すれば、アノ万年寝ぐせ上司どころか

取締役の年収を飛び越せるぜ!」

 

講師からは、次々と申し込みが入るので、先着順ということであった。

 

また、融資は佐渡魔女銀行と太いパイプが有り、

 

物件の資金だけでなく諸費用まで借りられるという。

 

早速、セミナー終了後の相談会に参加。

物件詳細を見せてもらう。

 

講師からは「アナタの属性なら、まずこの

 

3億の物件なんかがお手頃なんじゃないかな?」

 

「すぐ申し込みが入って次々と売れて行くから、別に他の方でもいいだけどね。」

 

「でも、成功者は行動が早いんですよ。

 

迷っている間に女神は去って行くから。」

 

「あなたも一般道ではなく、

 

我々と同じ高速道路を走りませんか?」

 

決めた、私は高速道路を行くことを。

 
早速、次の週に紹介された銀行へ。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

連帯保証人が必要と言われる。

 

 

 

 

 

 

 

 

私には3年前に結婚した妻がおり、妻にこれまでの経緯を説明し、

ノリノリで連帯保証人をお願いした。

 

は公的病院に努める看護師だが、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「ワタシ、連帯保証人なんてイヤ!」

 

とアッサリと断れた。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その後、何度も説得を試みるが、頑固な妻は応じてくれない。

仕方なく、実家の父親を説得。

 

父親は地方で小さな工場を営んでいるが、不動産投資の知識は全くない。

 

しかし、ワタシの高度な理論を完全に理解してくれたのか、

 

それとも理解していないのか分からないが

 

連帯保証人に応じてくれた。

 

「Yes!!」

 

これで、高速道路族の仲間入りだ。

 
後は早かった、「直販オーナーズ」、

 

そしてタッグを組む不動産売買専門会社

 

更にオーバーローンで貸してくれる佐渡魔女銀行。

 

父が出張がてら東京に出てくる日に、銀行へ。

たくさんの書類に、私と父親の署名と捺印を繰り返す。

 

それだけで父はうんざりしていたようだが、

私はワクワクしながら署名・捺印した。

 

全てが終わった後、父親に物件の写真を見せた。

 

父は「ほう、立派な物件じゃないか。

オレには理屈が分からんが、賢いお前なら大丈夫なんだろ?」

 

私は「大丈夫、こういうのはキチンとした理論があるんだよ。」

 
1週間後、登記が完了し、司法書士から登記識別情報が送られてきた。

 

管理会社は「直販オーナーズ」がタッグを組む

不動産売買専門会社から紹介を受けた管理会社に全面委託だ。

 

今度の連休には、旅行がてら物件を見に行こう!

1回経験してしまえば、何ともない作業だ。

 

私は次々と物件を増やしていった。

もう資産は20億ぐらい。

 

全部RCなので、固定資産税は大きいが、物件をドンドン買っているため、

不動産取得税その他で所得税はかからない。

 

年収も1億ぐらいになりそうだ。

 

ん?会社、バカらしくて去年辞めた。

 

会社の寮を出て、今は高層レジデンスの83階(ハサンカイ)、

 

3LDKの中古をリフォームして住んでいる。

 

すぐに転売しても利益が出る。

 

私のような人を「洗練された投資家」と言うんだろうなぁ~。

 

83階から、夜景を観ると、しがないサラリーマンが

夜遅くまで働いているオーラを感じるが、もう私には関係のない世界だ。

 

ある日、テレビをつけながら、メルマガの原稿を書いていると、

サブプライムローンが破綻したと報道していた。

 

「ふ~ん、属性の低い人にローンを無理やり貸していたツケが回ってきたんだな。

所詮、バブルだよ。」

 

2ヵ月後、管理会社からTEL有り。

入居のお知らせかな~? 修繕? もしかして退去~?

 

と思って電話に出ると、いつも入居のときに報酬として

 

家賃2ヶ月分相当をキックバックしている

 

営業マンの元気がない。

 

私が「どうしたの?」と訊くと、営業マンは

 

「お持ちの物件の近隣の工場が

 

非正規社員の雇い止めをしまして・・・」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「それに伴い、退去が続出で、

 

入居率がここ1ヶ月で30%ダウンです。」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
「えぇ~!!」

気が遠くなりそうだったが、

 

「じゃぁ、家賃を少し下げてもいいからさ、

 

何とか埋めてよ。」

 

営業マンはか細い声で返事をして電話を切った。

更に2ヵ月後、営業マンからTEL有り。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「スイマセン、入居率が50%を切りました。

 

お持ちの全ての物件で退去が続いています。

 

私は「にゅ、入居者の確保のほうは?」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「もう家賃を下げても入りません。

 

需要より供給が多い地域ですし・・・」

 

私はついにキレて、

 

 

「そこを何とかするのがプロだろ!

 

何のためのキックバック何だよ!

 

役立たずがッ!」
 

と言い放った。

 

さすがにこの入居率では、固定資産税も払えないかも知れない。

生活費は妻が稼いでいるので問題はないが・・・

 

そしてついに固定資産税の納付日、もうお金は残っていない。

 

退去の度におまかせリフォームや、

 

私のセンスの良いリノベーション

 

にもお金を投下している。

 

よし、ここは特攻ローン(ビジネスローン)だ。
 
ここを乗り切れば、何とかなるかも知れない。

 
そして、入居率の下落は止まった。

ホッとひと安心したのは、年も明けて2月。

 
あ、確定申告の時期だ。

 

いつものように、物件ごとに段ボールに詰めた領収書その他の証票類を

税理士さんに丸投げだ。
  

3月になって、税理士の先生と打ち合わせ。

「今年は所得税が大きいですね。」

 

あ、そういえば、昨年は物件を買っていない。

 

所得税どれ位でしょうか?」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

税理士の先生は申告書を示し「2830万円です。」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

と事務的に応えた。

目の前、真っ暗だ。喉がカラカラ・・・どうしよう。

 
次の日、空っぽの頭で父のもとに向かった。

 

事情を話したところ、怒鳴るでもなく静かにお金を振り込んでくれることになった。

オヤジ、ありがとう。ココロの中でつぶやいた。

 

よし、去年のことを教訓として、今年は物件を更に増やし、

満室になった物件から売却して資産の組み換えだ。

 

ガンバロー!

4月、佐渡魔女銀行をはじめ、いくつかの銀行から電話が入った。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「昨年の申告書を拝見しましたが、大丈夫ですか?」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「大丈夫ですよ~、それよりまた良い物件が見つかったんですが、

融資してくれますよね?」と明るく答える。

 

銀行の担当者は「でも、管理会社さんに確認すると

 

入居率が改善する見込みは薄い

 

とのことでしたが・・・」

 

畜生!あの営業マンの野郎!余計なことを!

 

恩を仇で返すとはこのことだ!

 
「ということで、新規のご融資について

 

しばらく様子を見させてください。」

 

「えっ・・・」

 

速効で、管理会社の営業マンに電話をし、

 

怒鳴りつけたのは言うまでもない。

 

無能なヤツにはムチだ必要だ。

 

2ヵ月後、文書が届いた。

管理会社からだ。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「入居率がまた落ちました。」と書いてある。

そんなこと電話で連絡して来いよ!

 

管理会社に電話すると、営業マンでなく上司が出た。

仕方なく「入居率、何とかなりませんかねぇ~」と訊く。

 

 その上司は「何ともなりませんね。この不景気ですし。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

担当の営業マンもあなたの担当を

 

はずれたいと言っています。」

 

私は「では、他の優秀な営業マンに代えて下さい。」と申し出た。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上司は「いえ、あなたと当社との

 

管理委託契約ですが、解約させてください。」

 

「うぇぇ!」

 

数日後、内容証明で解約通知が届いた。

仕方ない、他の管理会社を探そう・・・しかし、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

どの管理会社もなぜか管理を受けたがらない。

 

不思議だ。

 

じゃぁ、自主管理だな。

 
物件を久しぶりに見て回った、驚いたことに空室率云々というよりも

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ゴーストタウンのようだ。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

数ヶ月後に委託契約が切れる管理会社からの収支明細を見た。

もう物件からの収入では銀行返済はとうてい賄えない。

 

父に話そうにも今後、この返済を肩代わりしてもらえる額ではない。

2ヶ月後、複数の金融機関から内容証明が送られてきた。

 

 期限の利益の喪失ってやつだ。

 

私よりも先に妻が勝手に中身を見たようだ。

妻に問いただすと、答える変わりに封筒を差し出した。

 

「ん?へそくりか?」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  
中を見ると・・・「離婚届」だった。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

後は坂を転げ落ちるようだった、

 

物件と自宅は競売に。

 

ほどなく、私は新しい自宅の所有者に退去させられた。

 

連帯保証人の父親は、

 

工場が競売にかけられ倒産(とうさん)。

 

父には申し訳ないことをした。

 

父が何も言わなかったことが、怒鳴られるより辛かった。

 

幸い、自宅と田んぼは母名義だったので、

母のパート収入と父の年金で生活ができているらしいことが救いだ。

 

今は、居酒屋でアルバイトをしながら、家賃3万円のアパート暮らし。

何で私が、こんな時給の低い仕事をしなくちゃならいんだ!って思う。

 

しかも、店長は年長の私に敬意も示さず、

動きが遅いだの、笑顔がないだの、どうでも良い嫌味を言ってくる。

 

だけど、アメリカの成功者は、

 

成功するまで何度も破産しているという。

 

 

日本の経営者でも破産を経験した人は

 

多いみたいだ。

 

 

いつか、実家と田んぼを担保に、

 

また不動産投資を再開して、

 

見返してやろうと思っている。

 

そういえば、いつだか忘れたが、何かのセミナーの懇親会で、

戸建て1戸しか持っていない人がいたなぁ・・・

 

名刺を交換するのももったいなかったので、名前も分からないが、

何かカチンと来ることを言われた気がする。

 

 何て言われたんだっけ?  

  
  

私こと古川 幾三、捲土重来をきしている今日この頃である。

 

成功した暁には、洗練されていない投資家たちに

コンサルタントをしてあげても良い。

 

「不動産投資帝王の道」を目指して・・・

 

※ この話は完全徹底的フィクションで。

 

実在の人物・団体とは一切無関係です

 

 
また、数値も適当で、文章に矛盾がある

 

箇所がありますが、物語ということで

 

ご容赦ください。

 

 

 

 

 

強烈な内容ですが、物語としては、

 

おもしろくないですか?

 

 

 

最後まで、お読みになりましたら、

 

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2012年12月22日 | コメント/トラックバック(4) |

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